深圳樓市新政落地！“五一”前放大招，會撬動樓市行情嗎？

4月29日，深圳市住房和建設局正式發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，自4月30日起施行。此次政策優化聚焦于住房限購和住房公積金貸款兩大核心領域，旨在更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

在“五一”假期前夕出臺新政，被市場普遍解讀為響應中央政治局“努力穩定房地產市場”的總體要求。業內專家分析認為，本次政策力度和精準度超出市場預期，有望激活核心區的改善型需求，并降低特定群體的購房成本。

核心區限購定向松綁

根據通知，此次限購調整的重點，是對福田區、南山區、寶安區新安街道這一核心區域進行定向松綁，同時顯著降低了持有居住證的非戶籍居民的購房門檻。具體而言，符合原購房條件的深圳戶籍及非戶籍居民家庭，可在上述核心區域內增購一套商品住房。這意味著，深圳戶籍家庭在核心區可購買第三套住房，而滿足1年社�；騻�稅條件的非戶籍家庭可購買第二套。

“這些區域配套成熟、二手房市場活躍、新房項目品質高，聚集了大量具備較強購買力和置換需求的群體�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進表示，允許本地戶籍家庭“買三套”、外地戶籍家庭“買兩套”，有利于釋放“賣一買一”或為父母、子女購置住房等真實改善需求，從而提升核心區的市場流動性。

他同時指出，將居住證持有者納入購房資格，并取消社保年限要求，是本次政策的重要突破。這一調整降低了在深穩定居住就業、但因工作變動或處于創業初期而社保記錄不連續、或社保未在深圳繳納的相關群體的購房門檻，直接支持了“新市民”和青年人的剛性住房需求。強化居住與就業的關聯，體現了良好的職住平衡導向。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，放開中心區限購，目的就是激活部分外地人群、戶籍資產配置人群，基于對中心區資產價值的良好預期而入市購房的需求。中心區房源價格較高，此舉能導入部分高收入人群，有助于改善前面講的結構性問題，促進交易循環。

“有居住證就能買1套深圳房子，將吸引大量剛需客戶，尤其是外地客戶，積極涌入深圳樓市�！睒酚屑已芯恐行姆治稣J為，新政將有力刺激改善型住房需求，高端市場的購買力將顯著釋放。

公積金貸款支持力度加碼

與此同時，本次公積金政策在提高基礎貸款額度的同時，大幅優化了針對特定群體的額度上浮比例，尤其首次將“初婚初育家庭”納入明確支持范圍。具體來看，繳存職工單獨申請的公積金貸款最高額度從60萬元提高至70萬元，共同申請的最高額度則從110萬元提高至130萬元。

更值得關注的是額度上浮比例的調整。首套上浮比例從40%提高至60%；有兩個及以上子女的居民家庭購買本市住房的，上浮比例從50%提高至70%；購買本市保障性住房的，上浮比例從20%提高至40%。政策還首次將“初婚初育居民家庭”納入支持范圍，給予50%的額度上浮。

嚴躍進指出，多種上浮情形可累加（如初婚初育且購買首套房），最高上浮170%、家庭最高可貸351萬元的水平，已能基本覆蓋深圳核心區普通商品住房的部分貸款需求，政策力度顯著，進一步體現了公積金政策對住房消費的支持。

李宇嘉則從市場數據角度分析了政策的實際影響，結合深圳一季度二手房平均總價417萬來看，再加上“既提取、又貸款”的政策，購房門檻（首付和月供）和成本大幅度降低，有利于釋放潛在的購房群體，主要以正常繳納公積金、且繳納比例比較高的較高收入部門的需求潛力，促進新房和二手房交易。同時，今年一季度深圳新房的平均交易價格為650萬，二手房交易活躍也有助于帶動賣舊買新的新房交易。

新政出臺背后：市場承壓下的溫和復蘇

多位分析人士指出，此次新政的出臺，與深圳當前房地產市場面臨的壓力密切相關。

李宇嘉表示，盡管3月新房和二手房交易量比2月份明顯要好，但相比去年3月份，新房和二手房銷售都是同比下降的，從這一點來看，深圳市場表現比京滬弱。根據第三方機構的數據，3月深圳新房開盤去化率為19%，較2月的低位水平有明顯好轉，但對比2025年3月份25%的去化來說，表現乏善可陳。但售樓處認購量仍不足20%，意味著大部分推新房源仍處于待售狀態，去化壓力依然不小。

與此同時，市場結構性問題突出。一方面，截至3月底，全市二手房掛牌總量突破10萬套，供應維持高位，業主“套現”現象突出；另一方面，成交結構兩級分化，總價400-800萬元的改善型房源去化困難，導致“賣舊買新”的置換鏈條難以順暢運轉。

“在4.28政治局會議時隔一年再次提出‘穩定樓市’的背景下，作為熱點城市中調整幅度最大的城市，深圳率先祭出新政，就在情理之中�！崩钣罴畏Q。

值得一提的是，4月以來，深圳房地產市場也在持續回暖。來自市場機構的數據顯示，4月深圳樓市已交出亮眼成績單。截至4月26日，樂有家一手住宅簽約量同比大漲160%，二手住宅簽約量同比上漲48%。這是自2021年至今的6年里，樂有家門店一二手住宅簽約量最高的一個4月，市場活躍度刷新記錄；另據深圳貝殼研究院監測，隨著市場整體活躍度穩步走高，部分熱點樓盤房價已出現上漲態勢，樓市回暖信號正持續強化。

展望后市：核心資產有望率先企穩

據深圳貝殼研究院監測，本輪價格修復并非單一板塊的局部上漲，而是覆蓋了高端改善與成熟剛需房源，市場復蘇范圍持續拓寬、結構更趨均衡。整體來看，當前深圳樓市的價格修復仍處于溫和復蘇階段，屬于市場調整后的理性回歸。

對于樓市后續走勢，李宇嘉分析，5月是觀察樓市政策落地成效、判斷市場能否真正企穩的關鍵窗口期。預計5月樓市成交會慣性回落，疊加五一出游熱潮，購房需求進一步被分流。但只要5月二手房掛牌量不再大幅激增，掛牌價和議價空間維持低位甚至繼續收窄，市場企穩預期和購房心態就能穩住。此外，5月份優質新盤上市，類似近期深圳兩個府系的熱銷，還能在供給端蓄客推動交易端，則上半年初步穩定了。

嚴躍進表示，本次深圳房地產新政對市場的可能影響較為積極。第一，短期提振信心，促進“五一”及二季度成交。新政在假期前發布，將直接刺激假期看房和購房情緒，預計核心區二手房帶看量和成交量將率先回升，新房項目特別是位于福田、南山、寶安中心區的樓盤將獲得更多關注。第二，中期推動需求結構優化。居住證購房政策將釋放一批潛在的“新深圳人”剛需，而核心區增購政策則有利于盤活改善鏈條，形成“剛需上車—改善置換—核心區增購”的梯次消費格局。

樂有家研究中心則表示，新政將形成輪動效應，推動市場全面企穩。預計后續市場行情預計將呈現“一二手房聯動活躍、成交量價穩步攀升”的態勢。市場將進入到“量價雙穩”新階段，核心資產有望率先企穩，并帶動深圳樓市基本面穩固。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽