國家統計局最新房價數據顯示，房價終于止跌回升。

賣房者的春天終于來了。從之前不斷降價也無人看房，到如今樓市成交量暴漲，甚至有賣家開始坐地漲價。國家統計局最新房價數據顯示，房價終于止跌回升。但比價格回暖更關鍵的是，今年樓市成交量確實迎來一波爆發——上海單月成交量創近五年新高，北京二手房網簽量達15個月以來峰值。

現在有人喊樓市要反轉，但我勸你別高興太早。判斷房價的一個核心數據近期表現反常，并不支持反轉的基本面。我是陸迅，老粉都知道，2021年全國房價最高點時，我就提示過下跌拐點將至。

當時用的三個關鍵指標之一，就是居民中長期貸款，簡單說，就是有多少人愿意貸款買房。全款買房的人始終是少數，通過貸款數據，能精準判斷市場真實的購房需求。2021-2022年，居民中長期貸款開始停滯，隨后房價見頂回落。

2026年的今天，這個指標表現如何？央行數據顯示，一季度居民中長期貸款新增僅4607億元，3月僅2953億元，均為近十年最低值。這說明，全國范圍內愿意貸款買房的人依然很少，甚至少于往年。

你可能會疑惑：京滬成交量火爆，上海單月3萬套、北京近2萬套，怎么貸款買房的人反而少了？答案看另一組更純粹的數據：1-3月，房地產開發企業到位資金中的個人按揭貸款僅2204億元，同比下降34.6%。個人按揭貸款是銀行實際發放的房貸，不受提前還款影響，是實打實的新增房貸。同比大降超三成，意味著全國范圍內，新增貸款購房的群體在明顯減少。

這波京滬等城市的成交火爆，核心是存量房置換，而非新增購買力。北京70-90㎡及以下小戶型占比近八成，總價600萬以下占六成；上海300萬以下房源占比高達72%。買家多是剛需或置換群體：賣掉舊房，用自有資金和存款買房，全程不新增貸款。這類交易在成交量中算“一賣一買”兩次，但對按揭貸款數據的貢獻為零。這就解釋了為何熱門城市成交量暴漲，全國貸款數據卻持續低迷。

更值得警惕的是，京滬的火熱，反襯出其他城市的冷清。全國貸款數據持續下滑，說明除少數核心城市外，多數地區樓市依舊疲軟。

因此，不必擔心錯過所謂的“反轉”。當前入場的多是剛需和改善群體，投資客早已在過去幾年的調整中出局。少數城市止跌企穩、成交量回升，僅說明其具備一定活力，并非全面反轉。

理解樓市從業者唱多的動機，但買房是大事，需看清本質。五年前勸你別在高點接盤，如今我的判斷很明確：樓市有回暖，但房價反轉未到。

對賣房者而言，當前是不錯的窗口期，可趁成交活躍及時出手；對買房者，剛需或置換可擇機入場，價格與利率均處低位，自住需求不宜久拖，但別被賣家臨時漲價裹挾，這種漲價缺乏可持續性，新增貸款購買力依然疲軟。

至于市場何時真正見底，我會持續跟蹤中長期貸款、土拍價格、二手房供應量、居民負債率、租售比與真實利率等關鍵指標，后續再深入解讀。