程家森：萬物云靈石，讓不動產提租降費?| 2026觀點數字科技未來大會

本文為程家森先生在2026觀點數字科技未來大會發表的演講。

程家森（萬物云靈石首席商務官）：大家上午好。實際上在去年的12月份，萬物云在上海的睿見大會已經對外發布了關于靈石產品的頂層設計和產品演進進程。

今天，借著觀點機構平臺，想跟大家交流和溝通這款產品在具體的應用方面有哪些實際的進展和成果。

可能很多人對這款產品本身也不是特別的熟悉和了解，我們先從一段短片來認識和了解它（VCR）。

可能很多人也會有疑問，一家過去以不動產的資產運營和管理為主營業務的公司，怎么跨界去涉足科技領域。實際上，大家如果有機會到萬物云的總部去參觀，在我們六樓的展廳，大家可以看到有兩個篇章的內容。

第一部分內容講述的是"萬物云服務歷久彌新"的故事。在過去的30年里，萬物云一直做的是在空間服務能力方面的經驗在不同細分場景的復制，從住宅到園區，再到城區。

后半部分講的是重塑空間效率，即萬物云如何通過靈石這款產品，依托智慧和低碳的技術，來對空間的資產運營和服務進行賦能。這也代表著靈石是萬物云的未來。

前面的嘉賓也有提到當下市場的趨勢和行業的現狀。剛結束的兩會也提到了，零碳園區再次成為國家實現雙碳戰略目標下的重要載體。我們也看到，今天的市場從整個增量周期進入到存量階段。從過去依賴不動產供給增長，轉向存量資產的價值挖掘。

當然我們還面臨著很多資產方比較頭痛的問題，包括空置費高企、租金下降，費用高漲，服務粗放等這些問題。面對這些問題，萬物云給到的答案就是：靈石為不動產提租降費而來。

整個靈石的產品，在底層的架構上有三層。首先，我們整合存量資產空間內的不動產物聯網設施，包括通行、消防、門禁、能源、攝像頭等。其次，我們依托本地部署的服務器，在整合物聯網設備的基礎上，集成了很多因不動產業務運營和管理需要所開發的業務管理的軟件和系統，比如資產管理系統、物業管理系統等。第三，我們不止于自己自研的一些產品，也對于行業生態的一些不動產經營管理的增值服務、資產服務和節能服務的產品進行了連接，最終形成基于對客戶，圍繞著低碳和不動產的智慧化服務為核心的AI智能體一體機。

當前，如果說為每一輛新能源汽車裝上一臺（華為）乾崑的ADS的智能化系統，已經是對數字化基于車輛的運營的一種常態的話。那么我想，未來每一棟樓都裝上一臺靈石，或者是每一棟樓都配上一個智控系統，也是接下來可以預見到的共識，靈石正是為此而來。

相較于過去在智能化建設當中的IBMS系統，去過我們標桿項目參觀的同事和朋友們可能會有感觸。靈石這款產品，最重要的比較優勢體現在以下幾個方面。

其一，它相較于過去的IBMS這種智能化產品，靈石最重要的是技術和場景的融合。很多朋友看到我們的產品以后驚訝地發現，我們不只是在大屏看數據駕駛艙，更重要的是數據駕駛艙每一個的數據來源于我們一線的業務運營的實際體現，數據從業務運營中來，再賦能到業務運營中去。

其二，在生態上堅持與行業內包括機器人在內的產品進行開放、開源的共享兼容。通過"大腦"和"小腦"的無縫銜接，能夠更好地去為我們的空間管理予以賦能。

其三，目前部分的產品應用能夠做到極致的交付效率。以能源和安全類的產品為例。安全類的產品應用可以實現一周內進場到驗收上線。

最重要的是，所有好產品的核心價值，最終體現在對客戶的價值反饋上。目前，我們累計已經上線了九百多臺的靈石產品。通過運營數據驗證，每個項目平均能夠帶來20%左右的降本提效。

接下來，通過兩個案例具體闡述靈石的應用情況。

第一個是我們萬物云的總部--創智云中心。這個項目屬于"多股東自用+散租"的資產類別，業態涵蓋寫字樓、底商和市政空間。

項目資產技術方與運營方最初提出的課題的是：在不改變空調末端環境感知的前提下，進一步降低資產能耗、提升資產價值。

針對這一課題，項目部署了靈石光儲微電網解決方案，通過光伏發電與儲能峰谷套利，實現同期能耗降低19.4%、碳排放減少11%。為此，去年2月項目獲得碳中和證書認證；同年7月，萬物云ESG評級調整至AA級。

大家知道，對于一個上市公司而言，企業總部的碳排放數據是ESG環境維度的核心評測數據。ESG評級的提升能夠直接降低企業的融資成本，進一步提升企業的資產信用價值。除此之外，在今年年初，萬物云也獲得了標普全球2026年《可持續發展年鑒》的認證。

這個項目第二個問題是，資產的運營方希望通過科技賦能，實現精準預測現場租戶的退租、擴租的情況。同時，在不改變整個園區租金水平的情況下，如何進一步能夠穩定企業的出租率，以及提升企業的滿意度。

在部署了靈石的資產管家和企服管家的產品套餐以后，我們發現這些問題迎刃而解。

通過對于企業員工的日常通勤數據、訪客拜訪數據以及企業的水電表的實時的動態進行精準監測，靈石就能預測這些企業下一步可能會產生的退租或者是擴租的可能，進而為我們的園區運營方提供一整套精細化運營的資產運營管理方案，能夠提早做出相應的預案和準備。

同時，為了提升園區企業的服務體驗，我們還會為企業的員工提供整套關于園區消費的線上福利，讓企業員工能夠在靈石園區享受到不一樣的服務。此外，我們還為企業提供關于不動產節能共享的產品，讓企業在這里的辦公的行政運營成本最大程度地得到降低。

因為這些舉措，我們發現去年園區運營在租客的滿意度上面整整提升了5個百分點，值得一提的是，整個項目的出租率在去年保持了一個穩定的水平，保持在80%的一個水平上，遠遠低于深圳寫字樓平均空置率。

第二個項目是在上海一個超大型的國際性的產業園區項目。整個項目當中有很多知名的企業總部，包括了央視的華東區域總部，麥當勞總部，以及騰訊的華東總部。這些知名企業對于園區運營服務，包括企業訪客來訪、企業報事等服務和運營的質量要求是非常高的。

經過團隊在現場的走訪和調研當中，我們發現過去園區整個服務的效率比較低下，客服常常同時處理電話報事需求、微信回復以及現場的一些企業員工咨詢的需求。為此，我們為這個項目部署了靈石的AI客服的產品應用，極大地解放了客服及運營經理重復性勞動，提升了整個工作的效率。

同時靈石的AI客服能夠做到7X24小時的對客的不間斷服務，保障了我們現場的運營服務質量。

這個項目最大的特點是整個建筑規模比較龐大（建筑面積125萬平方米），有很多不同的建筑業態，路網交錯。為了讓巡查和清潔效率更高，在資產方的支持下，項目當中部署了很多的機器人產品。

但這些機器人過去僅能在固定空間接受單一指令作業，無法在大型空間內協同作業，難以提升服務質量與效率。因此，資產運營方的需求就是，如何來解決多種不同類型的機器人在同一個空間里協同作業的問題。為此，我們通過靈石的AI體系的部署，實現了幾個方面的突破。

其一，我們實現了地圖共建，就是所有來到這個項目當中的新部署的機器人都不需要自建地圖，我們將地圖共建時間從5至7天壓縮至1天以內。

其二，通過靈石來調度現場的機器人，實現了從過去"機器人調度人"，到"機器人調度機器人"的進階，進一步提升了現場作業的效率。

其三，通過機器人之間的交互和協作，進一步提升我們在單一空間里邊的協同配合的質量和效率。

截止到現在，我們在全國已經有20個核心城市部署了46個靈石的樣板項目，已經累計上線了九百多臺的靈石。未來，我們希望能夠在全國部署10萬臺的靈石邊緣算力的節點。

說這么多，可能大家比較關心靈石這款產品，它的市場定價是什么樣子的。我們改變了過去的智慧化、數字化產品的傳統銷售模式。采取"以租代賣"模式，整個靈石園區版的全功能產品組合（靈石數字員工）月租只要18000，相當于聘用不需要社保，也不需要請假，更不需要加班費，且情緒穩定的數字員工。

大家感興趣的話，可以掃碼來關注一下我們靈石的商業開放平臺，了解更多有關靈石最新的前沿動態。

以上就是我的分享，謝謝大家！

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