樓市筑底企穩的八個積極信號

城市與區域治理研究院 蘇志勇/文

進入2026年二季度，房地產市場延續一季度回暖勢頭，正顯現出明顯的筑底企穩跡象。從國家統計局數據，到一二線城市實際成交表現，多個維度釋放出積極信號。即便此前持續看空的國際投行也紛紛轉向，對中國樓市也給出了相對樂觀的判斷。多種跡象表明，房地產市場最艱難的時期可能已經過去，市場正在積蓄復蘇動能，樓市筑底企穩態勢初顯。

結合國家統計局數據、相關機構數據和觀點，以及主要城市市場表現，目前房地產市場正在釋放出樓市筑底回穩的八個積極信號。

信號一：

重點城市房價企穩

房價上漲城市增多

根據國家統計局數據，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%；二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.4%。其中北京、上海、廣州、深圳二手房價分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。這是自2022年以來一線城市房價首次全面回升，具有重要的風向標意義。

更值得關注的是，房價上漲城市數量明顯增加。3月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環比環比上漲城市有14個，比上月增加4個；二手住宅價格環比上漲城市有13個，比上月大幅增加11個。總體上看，二三線城市房價環比降幅收窄或持平，市場回暖趨勢正從一線城市向二三線城市傳導。

信號二：

成交量大幅增長

市場活躍度顯著提升

成交量是市場活躍度最直接的體現。3月份，北京二手住宅網簽近2萬套，創下近15個月新高。上海二手住宅成交3.1萬余套，相較1月份大幅增長37%，創下近5年新高。深圳市場活躍度亦顯著回升，3月份一、二手房共成交11851套，其中新房成交5081套，環比增長109%；二手房成交6770套，環比增長124%。廣州3月份一手住宅網簽超7000套，環比大增241.34%。另據合富研究院數據顯示，3月廣州全市新建住宅網簽面積78.5萬平方米，環比上升285%，同比也有22%的增幅，創近9個月來月度新高。

進入4月份，市場活躍勢頭不減，北京、上海二手房交易活躍度仍保持較高水平。根據中指院數據，截至4月27日，4月份北京二手商品住宅累計成交1.54萬套，同比增長15%；上海二手商品房累計成交2.59萬套，同比增長22%。

新房成交方面，1~3月份全國新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比降幅比1~2月份收窄3.1個百分點。據機構觀測數據，3月重點50城新房成交面積約1100萬平方米，環比大幅增長89%。

信號三：

市場結構優化

剛需改善良性循環

3月北京300萬元以下二手房成交量占同期二手房總量的66.3%，同比上升19.1%。上?？們r300萬元以內入門級房源成交占比升至72%。低總價房源成為成交主力，剛需“上車”意愿增強。隨著入門級房屋交易活躍，為置換型改善性客戶提供必要的資金與購房資格基礎，市場熱度正逐步向中心城區傳導，形成“剛需上車—改善置換—市場活躍”的良性循環。從新房市場情況來看，得房率更高、品質更優的“好房子”平均去化率明顯高于舊規產品，改善性需求潛力巨大。

信號四：

庫存首次下降

去化成效初現

根據國家統計局數據，2026年3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%。這是自2021年下半年以來，商品房待售面積連續51個月正增長后首次轉為同比下降。更值得關注的是庫存結構的優化，待售面積中，待售3年以下的59012萬平方米，同比下降1.8%，這表明2022年以來累積的市場新增庫存正被快速消化，供求關系正從“供遠大于求”向“供求再平衡”轉變。

信號五：

政策持續發力

市場信心開始修復

根據中指院監測數據，截至4月27日，今年全國超100個市（縣）出臺房地產相關政策，頻次明顯高于去年同期。需求端以放開限購、優化公積金政策、發放購房補貼、支持住房“以舊換新”等政策為主，供給端重點圍繞“好房子”建設和存量商品房和存量閑置土地收儲展開。在供需兩端政策發力和需求釋放的雙向作用下，市場信心得到有效恢復。二手房市場變化是樓市信心的最直接反應。據機構數據，目前上海二手房溢價空間已經從5%~8%收窄到2%~3%，核心區甚至出現了小幅提價。深圳4月成交二手房最新溢價率收窄至9.41%，創近10個月新低。北京、上海二手房存量掛牌量較峰值水平顯著下降，帶看量則大幅增加。

信號六：

外資態度轉向

樓市唱多聲音密集

近年來，國際投行一直是唱空中國樓市的“主力”，但進入3、4月份，外資機構對中國樓市預期發生明顯轉向。高盛預測上海和深圳房地產市場有望在2026年下半年或2026年底觸底，預計2025年底至2028年底期間兩地房價累計上漲約15%；摩根大通認為中國樓市即將觸底回升，已逼近拐點，香港樓市的復蘇正帶動內地主要城市；瑞銀判斷2026年下半年房價有望見底回暖，迎來反彈；摩根士丹利認為，中國房地產行業流動性風險已基本過去，開發商正在減少債務并維持穩定的現金覆蓋率；花旗認為，2026年中國樓市第一季度銷售出現復蘇跡象，核心城市地產出現更多企穩信號。國際投行態度的轉變從另一個視角反映出我國樓市回暖預期。

信號七：

土地市場點狀復蘇

核心城市熱度不減

盡管今年以來全國土地市場整體大幅下滑，但核心城市、熱點板塊市場熱度有增無減，其中北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及杭州等強二線城市優質地塊備受追捧。例如，4月27日，深圳龍華區民治街道宅地吸引4家房企參與競拍，最終由天健地產以40.18%溢價率競得；4月21日上海徐匯區長橋街道宅地經82輪競價，由招商蛇口以25%溢價率拿下；4月8日，杭州推出3宗住宅用地全部溢價成交，平均溢價率達30.8%，其中濱江區西興地塊經過127輪競價，溢價率達46.83%。高溢價成交反映房企對核心區域資產價值的認可。

信號八：

租金回報率穩升

房產投資價值顯現

與2024年、2025年相比，我國商品房租金回報率呈穩步回升態勢。這一變化主要源于房價調整幅度大于租金調整幅度，租售比明顯改善。據機構統計，重點50城平均租金回報率2024年、2025年分別為2.035~2.06%、2.08%~2.23%，至2026年3月達到2.26%，已經明顯高于國有銀行定期存款利率（1年期約1.1%，3年期約1.55%），部分城市甚至接近或超過購房綜合資金成本（2.4%~2.7%），商品房投資價值開始顯現，一些二手房業主由掛牌賣房轉向出租獲取穩定收益。

總體來看，中國房地產市場在價格、成交量、市場結構、庫存、政策環境、外資信心等多個維度均出現積極變化，市場回暖呈現“一線城市領跑、結構性回暖”的鮮明特征。但從全國市場來看，距離市場全面企穩尚需時日，市場回暖的基礎并不穩固，未來走勢仍取決于政策效果的可持續性和市場復蘇的韌性。

4月28日中央政治局會議強調“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”。從中可以看出，中央肯定前期政策在穩定市場方面取得一定成效的同時，也清醒認識到房地產市場的復雜性，未來政策將繼續在“托底防風險”與“培育新模式”之間尋求平衡，同時更加注重政策的實效和可持續性。

機構觀點

高層會議再提房地產，機構如何解讀？

4月28日，中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。針對房地產明確提出“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”。多家機構認為，本次會議將房地產繼續置于“有效防范化解重點領域風險”的總體框架下，政策基調與方向未發生突變。會議首次在同一段落中明確區分房地產市場與城市更新兩大板塊，形成了“存量穩定+增量提質”的雙軌思路。以下摘錄部分證券研究機構主要觀點。

中金公司：

當前房地產市場呈現局部趨穩態勢，本次會議取態與此前保持一致。我們在3月3日發布報告《北上樓市拐點漸行漸近》提示北上兩地或因供給側出清迎來房價持續走穩的拐點。今年一季度兩地房價基本呈走平態勢，疊加春節后掛牌量先穩后降、“小陽春”銷量階段性超預期、表征供需關系的掛牌去化周期持續維持在歷史上房價可走穩的區間內，我們認為北上房價持續走穩的確定性正逐步增強。本次政治局會議提出“努力穩定房地產市場”，與去年12月經濟工作會議的房地產表述首句基本一致，我們認為這表明政策端整體取態不變，在具體策略上大概率仍延續“控增量、去庫存、優供給”的九字方針，這對于控制新增供地、避免分流潛在購房需求、推動二手房市場供需結構持續改善、在有條件的地方進一步穩定房價預期有明顯助益。

城市更新將在中長期維度上持續穩步推進，短期內需求增量仍要看累積觀望需求的釋放節奏。本次會議提出“扎實推進城市更新”，這與去年5月中辦、國辦印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》一以貫之。城市更新是推動城市高質量發展的長期方略，要“盡力而為、量力而行”，對于短期需求雖有貢獻但難言刺激。短期增量需求仍有賴于過去在房價調整階段因預期不足而觀望的購房需求釋放，一旦供給側出清帶來房價預期走穩，當前租售比與購房資金成本的對比或有助于更多觀望需求逐步釋放，這一現象可能在北上等先一步房價走穩的城市率先出現。

粵開證券：

當前，房地產市場整體仍處于深度調整期，投資端持續低迷，但銷售端已出現邊際改善的積極信號。穩定房地產市場，重點或許仍在化解房企“存量高負債”與“資產縮水”之間的錯配。若房企持續陷入風險狀態，相關影響將不斷外溢并自我強化：購房者的期房交付預期受損，金融機構的資產質量承壓，市場供給能力也將隨開發主體退出而持續削弱。圍繞上述風險，政策可持續在融資支持與存量盤活兩個層面持續發力。一方面，對在建項目提供融資支持，緩解流動性壓力，防范債務違約風險；另一方面，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等，既幫助房企回籠資金、消化庫存，又優化住房供給結構，通過風險有序處置與存量資源再配置，降低系統性風險。

銀河證券：

值得關注的是本次會議將防范化解風險與提振信心統一部署，表明針對風險的應對已從被動防范風險轉變為主動應對，意在增強微觀主體信心，釋放積極信號。穩定房地產市場，通過財富效應對提振居民消費、投資信心至關重要；將“有序化解地方政府債務風險”與“著力解決拖欠企業賬款問題”統一部署，意在提振企業家的信心，增加民營經濟的信心?！巴苿又行〗鹑跈C構改革，穩定和增強資本市場信心”，將中小金融機構改革與資本市場信心統一部署，意在增強市場信心、股民信心。針對房地產市場，會議提出“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”，一方面，房地產的表述依然出現在化解重點領域風險的部分，延續了2022年以來的做法。這意味著促發房地產政策出臺依然來自底線思維，包括關系到民生的保交樓、重點房企債務問題以及居民按揭貸款違約率上行可能帶來的房地產風險與金融風險的交叉傳染等。第二，房地產的調控政策框架依然是“房住不炒”+“因城施策”。針對城市更新，與2025年底中央經濟工作會議“高質量推進城市更新”的部署一脈相承，城市發展理念已從擴張式發展轉向質量提升。