212個小區被物業甩了，滿意度72.9分——這場雙輸困局，你家小區在其中嗎？

物業管理的那些事

212個小區被物業甩了，滿意度72.9分——這場雙輸困局，你家小區在其中嗎

物業在虧損，業主在不滿，到底誰先逼走了誰

你家小區的水池是不是越來越綠了？路面是不是坑坑洼洼沒人補？樓道燈壞了半個月還沒人修？

你可能覺得是物業懶，但事情可能比你想的更嚴重——物業可能正在準備走人。

不是嚇你。中指研究院發布的報告顯示，從2025年初到2026年3月底，全國一共監測到212個住宅物業項目撤場。蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州八個城市占了65%。百強物業公司也在撤。第一太平融科、萬科、融創、龍湖、世茂、遠洋，這些你聽過名字的，都有項目在退。

多個撤場小區的公共區域嚴重失修

這不是物業被業主趕走的。數據顯示，超過六成的撤場案例是物業自己主動走的。理由很簡單：虧了。

212

15個月撤場項目數

65%

八大城市占比

65%

同比增幅

72.9

行業滿意度分數

案例：合肥北辰天都小區 -- 三年虧340萬，物業發函走人

2026年2月24日，合肥北辰天都小區的業主群炸了。第一太平融科物業管理（北京）有限公司合肥分公司發出《對外工作聯絡函》，正式宣布因長期經營虧損退出小區物業服務。函件中寫道：服務三年多，累計虧損約340萬元，計劃于5月24日正式撤場。

第一太平融科不是什么小物業公司，是百強物企旗下的品牌。連這種級別的物業都在虧錢走人，說明這不是個別公司經營不善的問題，而是整個行業面臨的系統性困境。

蘇州的情況更集中。2026年4月，蘇州多個小區接連出現頭部物業撤場，從永升到龍湖，從世茂到遠洋，六個月內六個小區的物業宣布退出。有的項目合同到期直接不續，有的是虧損多年咬牙退出的。與此同時，蘇州的物業費降價潮也同步來襲，降幅最高達到40%。

你可以看到這里有一個很吊詭的死循環：物業費收不上來，物業縮減服務，服務縮水業主更不交費，收繳率繼續下降，物業扛不住走了。

道路破損、井蓋缺失，小區設施維護嚴重滯后

72.9分，業主到底不滿意什么？

2025年全國物業服務滿意度調查顯示，行業滿意度均值只有72.9分，比上年還低。這個分數意味著什么？換算成100分制，相當于你給孩子打了個"C"。

得分最低的是哪幾項？車輛管理、裝修管理、公共設施維護。全是基礎服務。

你家小區是不是也這樣：地下車庫燈光昏暗、減速帶壞了沒人換、綠化帶雜草瘋長、外墻滲水報修了三個月還沒人處理。這些事一件一件不大，但加在一起，就是你覺得"交這個物業費不值"的全部理由。

而站在物業那邊，他們也有自己的苦衷。物業費十多年沒漲的小區比比皆是。2005年定的一塊五，到了2026年還是一塊五。但人工成本漲了多少？最低工資標準翻了多少倍？物業雇一個保安的錢，可能比十年前翻了不止一倍，但收上來的物業費一分沒多。

業主覺得服務不值這個價，物業覺得這個價干不出這個服務。兩邊說的都對，但誰也不肯先讓步。最后的結果就是：物業走了，業主傻了。

業主群中傳播的物業撤場通知

物業走了，剩下的事誰來管？

這個問題才是最現實的。物業拍屁股走人之后，小區的垃圾誰來清？電梯壞了誰來看？門崗誰來守？消防誰來查？

按法律規定，物業撤離前必須履行交接義務。但現實情況是，很多物業的撤場方式就是"閃人"——關辦公室、撤人、走人，留給業主和街道辦一個爛攤子。搜狐新聞報道中就提到了這個現象：物業撤場后，多地出現治理真空，垃圾堆積、路燈不亮、安保缺失，居民叫苦不迭。

法律依據

《民法典》第946條：物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房和相關設施以及必要資料交還給業主委員會或指定的人，配合新物業服務人做好交接工作。

《物業管理條例》第39條：物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交共用部位、共用設施設備和相關場地，并配合新選聘的物業服務企業做好交接工作。

《物業管理條例》第49條：物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和規定資料交還給業主委員會。

法律寫得明明白白，但執行起來全靠自覺。物業要是不交接，業主怎么辦？找住建部門投訴、找街道辦協調、打官司。但這些流程走完，少則一兩個月，多則半年。這段時間里，小區處于無人管理的灰色地帶。

物業撤場后，業主自發討論應對方案

這事跟你有什么關系？

你可能覺得：我家物業好好的，跟這事有什么關系？

關系大了。你看看你家小區的物業費是多少？五年漲過沒有？十年漲過沒有？你再去問問物業費收繳率是多少——這個數字物業一般不愿意公開，但你可以觀察：樓里有多少戶常年不交物業費？物業是不是經常換人？公共區域是不是越來越舊？

如果你的答案是"好幾年沒漲""收繳率不高""公共設施維護越來越差"，那你家小區就在這個風險的邊緣上。

實用建議

第一，搞清楚你家物業合同什么時候到期。到期前半年，業委會就應該啟動續約或換聘評估。別等物業到期了才手忙腳亂。

第二，關注小區公共收益賬目。廣告費、停車費、場地租賃費，這些錢是業主的。很多物業撤場時賬目一塌糊涂，走前先把公共收益結清是你的權利。

第三，如果物業已經發函要走，第一時間做三件事：（1）聯系街道辦和社區居委會啟動應急托管程序；（2）固定物業撤場的證據（函件、公告、現場照片）；（3）向區住建局投訴物業未履行交接義務。

第四，別拖到最后一刻才選新物業。物業撤場和新城入住之間的空窗期越長，小區遭受的損失越大。最好在老物業撤場前就完成新物業的選聘工作，實現無縫銜接。

及時選聘新物業后，小區管理逐步恢復

72.9分不是業主矯情，340萬也不是物業撒謊。這場困局里沒有贏家，只有走的人和被留下的人。真正該問的是：在你家物業還沒走之前，你做了什么準備？