重組完成28個月后，中國奧園為何再陷境外債違約？

奧園

在中國房地產大洗牌中，對于那些已經喪失造血能力的房企而言，債務重組還有多少意義？

中國奧園再陷二次違約。

5月4日，中國奧園發布公告，未能支付三筆美元優先票據的到期利息，構成違約并觸發交叉違約，公司自3月30日起全面暫停所有境外債務本息償付，同時委聘畢馬威和年利達協助制定新一輪重組方案。

從2024年1月“重組成功”到2026年5月“二次違約”，短短兩年間，這家千億房企究竟經歷了什么？

暫停境外債償付

據中國奧園（以下稱“奧園”）披露，2026年3月30日，奧園未能支付由附屬公司Add Hero發行的三筆美元票據的到期利息，它們分別是2029年到期7.5%、2030年到期8.0%和2031年到期8.8%的優先票據。

30天寬限期過后，違約正式確立，并觸發了公司若干境外融資項下的交叉違約。

面對這一局面，奧園董事會決定：自3月30日起，主動暫停支付所有境外融資債務的已到期及將到期的本金和利息，并推動各附屬公司同步執行。

這種做法在出險房企中并不常見。大多數公司會選擇“選擇性違約”或與部分債權人先行協商，而奧園選擇了一次性全面暫停，確保所有境外債權人獲得公平對待，避免選擇性償付引發的法律風險。

截至公告日，除此前已披露的恒生銀行按揭貸款接管通知外，奧園尚未收到其他境外債權人的提前還款通知。

為何再陷違約？

作為首家完成境內外債務重組的粵系房企，奧園為何會二次違約？其根本原因是，2024年的重組方案建立在關于未來的錯誤假設之上。

當時，奧園的預期是：行業將逐步回暖，銷售現金流足以支撐新債務的利息支付。然而，2025年的中國房地產市場持續深度調整，這一假設徹底落空。

據2025年年報披露，奧園全年合同銷售額僅剩約72.9億元，較2020年的1330億元萎縮超過94%。即便完成債務重組，失去“造血”能力的企業也注定無法清償任何債務。

年報顯示，奧園2025年錄得虧損190.9億元，總資產1282億元，總負債1739億元，已嚴重資不抵債，賬面現金僅剩1.84億元。

審計師直接出具了“無法表示意見”的報告，核心判斷是“持續經營存在重大不確定性”。

在審計師看來，奧園是否還能繼續運營下去，都已經成為一個問題。

根源是什么？

奧園的今日之困，可以追溯到中國房地產2020年之前的激進擴張期。

2019年，奧園銷售額首次突破千億，達到1180億元，2020年進一步攀升至1330億元，穩居行業TOP30。彼時奧園大量拿地、大舉并購，僅2020年4月一個月內，就先后收購京漢股份、收購樂生活物業、推動文旅板塊謀求上市。

然而，當行業風向逆轉，過度擴張的代價立即顯現。2022年1月，奧園正式宣布境外債違約，對所有境外債停付本息。

母公司陷入危機后，通過子公司“輸血”自救的操作，最終將更多主體拖入泥潭。港交所紀律行動公告披露，2021年1月至2022年3月，奧園通過旗下上市物企星悅康旅（原奧園健康）進行了147筆關聯交易，向其轉移資金合計33億元，其中118筆交易未經星悅康旅董事會正式批準。

這一操作雖在短期內緩解了母公司的燃眉之急，卻嚴重損害了上市子公司的獨立性，導致星悅康旅業績連年下滑、資金壓力驟增，從2022年起營業收入持續縮水。

奧園創始人郭梓文事后反思時坦言：“奧園陷入流動性困局，其中雖然有行業普遍問題，但企業內部管理也存在著很多問題，包括盲目投資、杠桿過高、風控意識不強等�！�

二次重組博弈

目前，奧園已啟動第二輪重組，只是當下的談判環境遠比兩年前惡劣。

截至2026年5月6日午間休市，中國奧園股價報0.059港元，日內下跌1.67%，總市值僅余2.71億港元。

對于一家曾擁有350億港元市值、年度銷售額高達1330億元的房企而言，當前超過99%的市值蒸發，意味著上一輪接受債轉股的債權人承受了巨大代價，在新一輪談判中，所有境外債權人將面臨進一步本金削減的可能。

新增的交叉違約和潛在清盤風險，使得債權人的博弈籌碼發生變化。雖然截至公告日尚未收到大規模提前還款要求，但任何債權人都可能在后續發起追索。

境內債務重組仍是境外談判的前置條件。據奧園集團2025年11月公告，境內未清償到期債務累計約432億元，涉及未決訴訟金額約661億元，還存在約191條失信被執行人信息。香港附屬公司持有的物業已被委任接管人，恒生銀行按揭貸款未償還本金約5.39億港元。

境內問題的復雜性，將嚴重掣肘境外談判的空間。畢馬威和年利達的介入，預示著新一輪重組方案可能走向更徹底的債務減記和資產處置。但面對賬面現金只剩1.84億元盤面，債權人還能獲得怎樣的償付方案？

中國房地產大洗牌中，對于那些已經喪失造血能力的房企而言，債務重組還有多少意義？如果重組方案僅僅是在賬面上“以時間換空間”，而沒有與極度萎縮的業務規模相匹配的實質性減債，那么“重組完成”只不過是將違約推遲到了下一個付息日。

對于奧園而言，第二輪重組的大門已經打開，這一次它還能夠再次絕處逢生嗎？

聲明：

本文基于中國奧園集團股份有限公司（HK.03883）公開披露的《2025年年度報告》、《2019年度報告》、相關債券發行文件及境外債務重組相關公告，結合港交所披露信息及公開市場數據，進行客觀財務梳理與分析。

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