透過一手二手總量看樓市：北上強勢，廣深杭成現冷暖差異

今年3月到4月，全國少數城市的樓市成交相當活躍。很多機構都在分析環比大增多少、同比暴增多少，但最核心的一個參考系他們都沒提到：當前的成交量相比這個城市的榮枯線，到底是高了還是低了。這是最本質的衡量量能強弱的指標。

而且，很多專家、自媒體、博主聊的都是二手房市場，卻忽略了新房市場。今年新房市場偏弱，二手房市場偏強。要衡量一個城市交易的活躍度，最好把一手和二手綜合起來，看住宅成交總量的變化。所以今天，我就把很多機構和專家大V忽略的兩個核心因素，跟各位展現一下。

我們重點觀察北上廣深、杭州、成都這6個城市。前四個是老一線，杭州和成都是非常強勢的新一線，也可以說是準一線。搞懂這6個城市的成交量這個領先指標的變化，基本上就能把握全國樓市的總體走勢。

這個圖是北京的一手加二手住宅成交量與榮枯線的比對關系。首先看最后的紅柱，就是今年4月的成交量。它比3月環比略微小降，但比去年4月、前年4月增長了很多，甚至也略高于2023年那個非常強勢的小陽春。更關鍵的是，今年3月、4月，北京的成交量明顯超過了榮枯線。這意味著北京當前的成交量比較強勢，這就可以理解為什么過去三個月北京的房價出現了止跌小漲。

再看上海。過去的節目我曾幾次提到，上海的數據在過去兩年是全國樓市中最強的。上海的數據同樣顯示，今年4月相比3月環比下滑，但今年4月的量能明顯超過了過去三年的同期水平，而且今年3月、4月的成交量都明顯超過了榮枯線。上海的量能情況高度類似于北京，都是當前偏強勢的。同時，上海的房價跟北京一樣，過去三個月也持續小漲。

今年以來關于深圳樓市的消息和市場分析比較多。從深圳的走勢圖看，今年4月高于3月。其實每年春節過后，深圳樓市成交復蘇的節奏都慢于北京和上海。但今年4月，深圳的成交量低于2025年4月，更重要的是，今年4月的成交量還沒有超過榮枯線。不比不知道，一比才知道，深圳樓市的量能活躍度明顯弱于北京、上海。所以4月，深圳的房價重新下跌。

再看深圳的同門師兄廣州。廣州4月樓市相比3月量能回落，4月的量能高于2024和2025年4月，但低于2023年4月。今年3月、4月，廣州的成交量也站上了榮枯線。僅從量能指標看，當前廣州強于深圳，但弱于北京、上海。

再看兩個新一線城市杭州和成都。顯而易見，杭州樓市偏弱。4月的量能相比3月略有回升，但低于2025年4月，更低于2023年4月。更關鍵的是，3月、4月的量能都沒有站上榮枯線。過去一年，杭州樓市其實是降溫的，目前這個量能狀況比深圳還要稍弱一些，更弱于其他三個城市。

最后看西部地區的一哥成都。成都4月的成交量相比3月下滑，而且明顯低于過去三年的4月。不過，4月略微超過了榮枯線。從圖中可以看到，2023、2024、2025年的小陽春，成都樓市表現相當搶眼。過去我曾分析過，杭州和成都在2025年4月之后都經歷了一波補跌，導致今年的小陽春弱于北上廣深。相對而言，成都目前稍強于杭州。

這就是目前全國能級最高的6個城市的交易量情況。各位看完后，強弱的對比還是比較明晰的，僅供各位參考。