華資律所·姚成山律師｜承租人在行政強拆案件中具有原告資格

前言：行政征收與強制拆除活動中，房屋租賃關系普遍存在，承租人因對承租房屋進行重大添附而產生的權益糾紛日益突出。

行政訴訟的原告主體資格，是承租人維護自身合法權益的前提的基礎。根據行政訴訟法及其司法解釋，“與行政行為有利害關系”是認定原告資格的核心標準。在重大添附情形下，承租人不再僅僅是房屋使用權的享有者，其因添附行為對房屋形成了獨立的財產權益，當該權益受到行政強制拆除或征收補償行為侵害時，應依法享有行政訴訟原告資格。

▌法律依據

《行政訴訟法》第25條第1款有著明確的規定，那就是與行政行為存在利害關系的公民、法人或者其他組織，他們擁有提起訴訟的權利。

其次，最高院第一巡回法庭《關于行政審判法律適用若干問題的會議紀要》中的第7條也作出了規定，如果承租人在被征收房屋上存在著不可分割的重大添附情況，或者是依法獨立開展經營活動，又或者強拆行為造成了其物品損失，那么在這種情況下，該承租人就具備了原告資格。這一規定進一步細化了在特定情形下承租人獲得原告資格的條件。

再次，最高院的相關判例，例如（2020）最高法行申7667號、（2019）最高法行申13115號，也進一步指出，重大添附或者停產停業損失是承租人獲得原告資格的關鍵因素。這些判例為司法實踐提供了重要的參考依據，使得在判斷承租人是否具有原告資格時有了更為明確的方向。

▌ “重大添附”的認定

? 不可分割性：添附物與房屋主體之間是緊密結合在一起的，并且難以分離，一旦進行分離將會嚴重減損其價值。例如整體裝修，它已經與房屋結構融為一體；固定設備，像一些大型的機器設備牢固地安裝在房屋內；改擴建工程，如對房屋進行的加層或者擴建部分等都屬于這種情況。

? 價值顯著性：添附所投入的金額是比較大的，它構成了房屋使用價值的重要組成部分，而不是簡單的裝飾。比如內部裝修，使用了昂貴的材料和復雜的工藝，大大提升了房屋的品質和使用價值，這與僅僅是為了美觀而進行的簡單粉刷有著本質的區別。

? 合法性：添附行為需要經過出租人的同意，并且要符合規劃與建設規范。這意味著承租人在進行添附之前，必須遵循相關的法律法規，不能擅自進行改建或者擴建等行為，否則即使投入巨大，也可能因為不合法而不被認可。

▌具備原告資格的情形

當承租人對房屋存在重大添附時，如果強拆行為直接導致添附物毀損滅失并且無法挽回，這種情況下承租人具備原告資格。例如承租人花費巨資對房屋進行了全面的改造，包括安裝了大量的固定設施，而強拆使得這些設施完全損壞且無法修復。

如果強拆行為同時損毀了承租人屋內的物品、設備，從而造成直接財產損失，承租人也有原告資格。比如承租人是一家商鋪經營者，店內有很多貴重的商品和經營設備，強拆過程中這些物品被破壞，那承租人就可以基于此提出訴訟。

另外，當承租人合法經營，而強拆導致其停產停業、設備搬遷等獨立損失時，承租人同樣具備原告資格。例如一家工廠租賃了廠房進行生產，強拆不僅使廠房被破壞，還導致工廠不得不停產，設備需要搬遷，產生了大量的額外費用。

▌不具備原告資格的情形

如果僅僅是普通居住承租人，沒有重大添附，也沒有經營行為，僅僅享有普通債權，那么與強拆行為無直接利害關系，就不具備原告資格。例如一個人只是租了一間普通的住宅用于居住，沒有對房屋進行任何特殊的改造或者用于商業用途，那他就很難因為強拆而成為原告。

還有當添附可輕易拆除、價值微小，或者未經出租人同意、屬于違法搭建的情況時，承租人也不具備原告資格。比如說承租人自行在房屋外搭建了一個簡易的棚子，這個棚子很容易拆除，而且價值不大，或者是在沒有得到出租人許可的情況下私自搭建了一些不符合規定的建筑，這些都不足以讓承租人獲得原告資格。

▌起訴條件（需同時滿足）

①租賃合同合法有效且未到期，承租人實際占有使用房屋。這是最基本的條件，只有在租賃關系合法有效并且處于存續期間，承租人才能基于租賃關系提出相關的訴訟請求。

②提供重大添附的證據，如裝修合同、付款憑證、評估報告、照片視頻等。這些證據能夠證明承租人確實對房屋進行了重大添附，是確定承租人權益的重要依據。

③證明存在獨立損失，包括添附物損失、物品損失、停產停業損失、搬遷費等。承租人需要詳細地列出自己所遭受的損失，并且提供相應的證據來支持自己的主張。

④證明行政行為與損失之間的因果關系。如強拆時間、補償決定內容與損失發生的關聯性。這是為了明確行政行為與承租人損失之間的直接聯系，確保訴訟請求的合理性。

▌訴訟請求設計

①強制拆除案件：請求確認強拆行為違法，并要求賠償添附物、物品、停產停業等損失。這是針對強拆行為本身以及由此產生的各種損失提出的綜合性的訴訟請求。

②征收補償案件：請求撤銷補償決定/協議，并責令重新作出包含承租人添附與經營損失的補償。這一訴訟請求旨在糾正不合理的補償決定或者協議，確保承租人的合法權益得到保障。

▌救濟路徑選擇

①優先選擇行政訴訟：針對強拆違法、補償不公等情形，直接起訴行政機關。行政訴訟是解決此類問題的主要途徑，可以直接針對行政機關的行為提出異議。

②可并行民事訴訟：就租金返還、違約責任等事項向出租人主張權利。在某些情況下，除了行政訴訟之外，承租人還可以通過民事訴訟來維護自己的權益，例如在租賃關系中涉及到租金或者違約等問題時。

重大添附是承租人獲得行政訴訟主體資格的核心要件。

在行政訴訟中，重大添附的存在與否直接影響到承租人是否能夠成為適格的原告。