2025年12月8日，深圳土拍市場又見證了一場血戰。

在經歷了96輪線下報價后，中海以31.86億總價、7.74萬元/㎡折合樓板價、42.49%溢價率，成功摘下深超總T207-0068地塊。

這宗地，是深超總從牙縫里擠出來的商改住用地，也是到目前為止整個深超總的僅有的兩宗宅地之一。

另一宗，就是其隔壁同為中海所出、曾在深圳頂豪市場叱咤風云的深灣玖序。

中海為了拿下這宗可遇而不可求的地，拼出了有史以來深圳涉宅用地成交樓面價的TOP3，也拼出了比2年前拿下深灣玖序時更高的溢價率。

拿地后不久，中海就確定了這里的方向，這家超級央企并沒有延續做玖系，而是選擇了中海這兩年新催生出來的一條更偏定制化的頂豪產品系——“安系”。

安系的第一座，在上海徐濱東安——世界級地王安瀾·上海。

安系的第二座，在北京海淀樹村——帶領北京走上10w+地價的安瀾·北京。

而深超總的這一座，是中海在全國的第三座安系，這里被命名為：

安緹深圳。

就在最近，安緹深圳的戶型圖曝光了，驚人的產品力幾乎瞬間引爆深圳，17w+/㎡的吹風價也已經開始悄悄在深圳流傳……

如今，幾乎全深圳都在加入這場關于安緹深圳的熱烈討論中：

安緹深圳到底值不值17w+/㎡？

又能否托舉起深圳頂級玩家中海在深圳的最新榮光？

01

中海深圳的“第一”壓力

給到了安緹深圳

這幾年中海在深圳，可謂是局勢一片大好。

好到，中海在深圳已經連續2年，都是“榜一”了。

比如2025年，中海不僅是流量金額榜的第一，也是權益金額榜的第一，算權益，也只差5個小目標左右，就能突破200億。

而回看2024年，中海甚至還要來得更加風光些，其不僅是全深圳唯一一家實現了流量銷售額破300億的房企，權益銷售額都足足達到了256.56億。

值得注意的是，2024年也是中海在深圳全面崛起的重要一年，如果再往前看幾年，中海在深圳，還不過百億出頭的規模，表現尚還是平平。

而其可以短短一年就將業績直接翻出兩倍多、在深圳實現規模登頂、并持續登頂兩年的關鍵，就在于：

造頂豪。

2024年，中海最大的倚仗就是安緹深圳的鄰居——深灣玖序，一盤一年就賣了155.64億的深圳銷冠，也一手將中海的戰績推到了深圳的塔尖。

2025年，這個倚仗變成了位于后海總部、和華潤置地合作的深圳灣澐璽，同樣是一年超150億的銷售額——作為整個2025年深圳實打實唯一銷售額破百億的項目，讓另一位股東也是負責核心操盤的華潤置地，和中海一起成為了2025年深圳唯二流量銷售金額破200億的房企。

如果簡單做個算術題，基本上一座頂豪的出現，就可以頂業績的半壁江山。

這幾年，隨著中海在全國各地嘗到了靠頂豪扛江山的甜頭，其在頂豪市場的深耕力度也在急速加碼中。

對標上海，就是從當年黃浦新天地的順昌玖里等玖系產品，走到了徐濱的安系首作——安瀾上海。

而如今，中海在深圳似乎也在復刻這一條路徑，將深圳頂豪市場玩出了花。

值得注意的是，今年1-4月，中海在深圳依舊是流量銷售金額榜和權益銷售金額榜的雙冠王。

而這個戰績背后，核心的支撐力量依舊是還在持續發力的深圳灣澐璽。

一個數據是，這個項目開盤以來，4個月就狂銷了239億，今年勢頭依舊不減，整體僅開盤兩次就刷新了全國豪宅最快破200億的新紀錄。

不過，深圳灣澐璽再好，說白了，也是和華潤置地的合作項目，成果大家五五開，又是華潤置地負責的操盤。

而雙方的關系，不僅是實現雙贏的隊友，更是搶奪深圳市場份額的強勁對手，擁有同一張實力底牌的情況下，競爭就更加焦灼了。

看華潤置地，今年在深圳還有在寶中的頭排海景項目深圳觀潮，備案均價開到了15.09萬/㎡，4月底已經首開，去化了九成，熱銷足足60億——目前這個數據大抵還沒在榜單上反饋出來，而前4月，華潤置地和中海的銷售額差距也不過10來億。

簡單來說，接下來，深圳的老大或許要短暫換成華潤置地坐一坐了。

而可以讓中海在2026年這一戰中，擁有更強競爭力、繼續爭一爭第一位置的，核心或許就在：

安緹深圳。

值得一提的是，安緹深圳的開發主體是深圳市中海啟明房地產開發有限公司，這家公司的董事長和法人是劉顯勇，董事兼經理是趙亮。

截自企查查

劉顯勇是中海副總裁，原本兼任中海華南大區區首，今年年初，隨著中海宣告撤銷四大區域公司，全面轉向“總部-城市/地區”兩級管控，劉顯勇卸任區首后，據說也轉而親自坐鎮中海深圳公司，作為董事長領航。

劉顯勇

趙亮則是中海深圳公司現任總經理。

不難猜測，安緹深圳這樣的重量級項目，中海深圳的這兩位關鍵角色，應該也參與不少。

不過無論如何，今年的中海深圳，很大一部分壓力都給到了安緹深圳。

02

第一梯隊的吹風價

被碾壓的景觀和采光？

壓力給到了安緹深圳后，最大的討論點就在于，這里到底能賣多少？

坦率說，如果是15w/㎡出頭的價格，中海或許閉著眼睛都能賣掉，但若想要推到17w+/㎡的吹風價，卻是需要一些勇氣的。

畢竟這個價格，放在深圳雖然并非是最貴，但已然是第一梯隊級別。

縱觀去年轟動全國的深圳灣頂豪F4：

最早開盤的深圳灣澐璽，更是以16.8萬/㎡備案均價刷新了深圳新房價格天花板！

后來，中信城開信悅灣又以24萬/㎡的備案均價，直接開創全國紀錄！

而這四個項目，雖然最低備案均價都達到了15萬/㎡，但是開創的卻皆是諸如百億銷售額、開盤日光等深圳樓市奇跡。

直觀而言，深圳的頂級購買力，從去年年底的鋪墊過后，幾乎已經達到了頂峰。

當時間來到2026年，當今年加推熱賣的深圳灣澐璽，都大膽將備案均價直接上調了一萬一平，來到了17.99萬/㎡，作為深超總全新頂豪的安緹深圳，賣到17萬+/㎡，似乎并非難事。

如果聚焦到深超總來看，安緹深圳也有兩個對標物：

其一，就是隔壁的2024年深圳銷冠深灣玖序，當年雖然被嚴格限價了，但2024年首開時依舊開出了當時的最貴精裝定價14.3萬/㎡。

兩年過去，極其相近的頂級地段、同樣的頂級開發商，在不限價的新市場環境下，奔著深圳頂豪第一梯隊的價格而去，不算太意外。

其二，是2025年的深圳灣頂豪F4之一——唯一一個地處深超總的頂奢公寓GCC聯泰超總灣，作為公寓，這里的整體備案均價也達到了15.01萬元/㎡。

從居住屬性來看，同樣的頂豪定位，住宅定價>公寓，亦是常規思路。

但值得注意的是，作為深超總內部騰挪出來的宅地，安緹深圳的密度被降到了3.48，雖然在普遍超高密度的深圳，提高了居住舒適度，但是過小的占地、百米的限高、加上周邊林立的辦公高樓們，幾乎都是對采光和景觀視野的嚴峻挑戰。

圖源網絡

而反觀深圳當下的其他頂豪們，幾乎人手擁有稀缺的一線景觀資源。

對標邊上的GCC聯泰超總灣，雖然安緹深圳同樣可以近距離享受生態資源，但既不似人家可以無遮擋瞰海，又并非一線臨濕地公園，從直觀的天然屬性來說，除了是低容積率住宅：

幾乎被全方位碾壓了。

GCC聯泰超總灣規劃效果圖

雖然深圳的頂尖購買力不俗，但在扎堆出爐的頂豪潮中，在采光的挑戰和景觀視野的缺失下，要以17萬+/㎡的價格殺出重圍，絕非易事。

而中海在這個挑戰中，做的最大努力，就是產品的升維——它要帶來的是一個放眼深圳頂豪圈，都足以驚嘆的產品力。

03

29米抬板、7.2米挑空墅廳

中海這一把，要靠產品力突圍？

相信很多人都曾聽說過，安緹深圳將是一座四代宅頂豪，其設計理念更是相當超前，比如將和深超總的氣韻完美契合，成為一座集新加坡垂直綠洲、迪拜超未來主義、邁阿密度假風于一體的未來科技感十足的頂豪地標。

而從目前流出的效果圖和戶型圖看，中海為深圳帶來的這座安系，將會比很多人想象中的更加不同尋常。

首先，低容積率所導向的一定是一個居住舒適度更高的住區。縱觀深圳如今市面上的頂豪，限高通通都在150米，容積率最高的已經超過了7，是安緹深圳的兩倍有余。

而安緹深圳整體百米限高、住宅部分3.1的容積率，雖然將在一定程度上為采光帶來挑戰，也很難像其他項目一樣做越級的瞰海復式頂層，但“降容”最重要的意義，就在于：

對產品力“下限”的提升。

在過去，即便是深圳的頂豪們，也往往受制于高容積率，在有限的土地和住宅限高要求下，不得不打造T3甚至是T4等高密度超高層。

但在安緹深圳，得益于罕見的低密，也將徹底擺脫這樣的困局，將貢獻出深圳罕見的純T2板樓頂豪社區——光是這一點，含金量就已經相當高了。

安緹深圳規劃示意圖

其次，在景觀視野上的缺失，雖然是遺憾，但卻也將安緹·深圳導向了一條和深圳市面上的頂豪截然不同的發展路徑：

正因為不似其他頂豪，在景觀資源上那般極致，不必一切都要為了景觀服務，也使得其在很大程度上，盈余出了真正沉下心來做產品的空間。

這種產品力被倒逼到極致之下，安緹深圳首先將做到的是，整體抬板近29米的超級底盤。

雖然現在全深圳的頂豪幾乎都在做抬板，但抬到29米這么高的，不出意外，大概還是首例——如果按大多數普宅約3.05米的層高計算，這相當于起步樓層就已經到達了其他項目的9層左右。

而在這個超級底盤中，中海還裝入了包括落客區、社區商業、空中連廊、泳池、多層立體園林在內的所有配套系統。

所以雖然因為高樓林立采光有挑戰，但因為將所有人的居住空間抬到了29米之上，也將采光上的壓力實現了最大程度的削減。

雖然占地不大，卻通過對立體空間的求索，同樣在有限的空間里裝入了足夠豐盈的生活。

不過相較于在抬板體系上更極致的打磨，安緹深圳，作為中海的第三座安系、也是安系的四代宅新作，中海這個超級底盤之上，還做到了基礎約3.6米的層高，甚至于部分戶型中還出現了：

約7.2米的挑高墅廳。

這個配置簡單理解就是，中海將四代宅從傳統的純露臺挑高，轉變為了進化級的：帶客廳一同挑高。

你很難想象在常規別墅中都不一定能做到的尺度，在高密度的深圳，居然能有一個高層項目，實現這一點。

甚至還并非是其他頂豪那般僅存在于動輒三四個億的頂層復式戶型中的“限定款”，而是290㎡邊套戶型，或許只用6000萬左右的總價，就能夠得著的“標配”。

最終，在高層項目中，就能同時享有別墅的垂直空間感和大平層的橫向尺度，所有戶型像搭積木一樣，奇偶錯層交疊，保證了隱私和采光，也將體驗感放到了極致。

也正是這一把，將整個安緹·深圳的產品勢能拉到了過去深圳沒有做到的新高度——在景觀天賦不足的情況下，真正將產品做到了當下最扎眼的存在。

而接下來就只需看：

中海敢不敢賣出這個吹風價？

而深圳的塔尖客群，又是否會為這樣的產品買單？

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主編：張艷

責編：Nanako

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