近兩年住房“以舊換新”已經(jīng)成為各地優(yōu)化樓市政策的重要一環(huán)，根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，各地已有超40條相關(guān)政策落地，上海、佛山、湖南等地出臺(tái)“以舊換新”新政，引起市場(chǎng)更多關(guān)注。經(jīng)過(guò)兩年多的探索與完善，各地住房“以舊換新”模式不斷升級(jí)，更多方式調(diào)動(dòng)企業(yè)及居民參與積極性，部分城市取得良好效果，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多城市參考借鑒，更好推動(dòng)住房“以舊換新”，打通一二手置換鏈條。

與此前落地的住房“以舊換新”政策相比，近期相關(guān)政策更為細(xì)化，且更具針對(duì)性：一是，模式不斷升級(jí)，“收購(gòu)轉(zhuǎn)售”“拆舊換新”等模式下，參與企業(yè)類(lèi)型更為多元；二是，收購(gòu)條件更為細(xì)化，如上海浦東新區(qū)明確收購(gòu)房源為內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年前建成，并明確面積、總價(jià)要求及收購(gòu)二手房租售比要求等；三是，收購(gòu)后用途進(jìn)一步擴(kuò)大，如支持二次銷(xiāo)售，用于旅居房、機(jī)關(guān)單位租賃房等；四是，配套支持政策進(jìn)一步完善，如給予公積金政策支持、明確“解約保護(hù)期”、加大補(bǔ)貼力度等，有助于提升參與方參與積極性，加快“以舊換新”進(jìn)度。

模式：住房“以舊換新”政策持續(xù)迭代，模式再升級(jí)

從交易流程劃分，各地支持住房“以舊換新”主要分為支持中介或開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)先售房、企業(yè)收舊換新、政府發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼鼓勵(lì)居民自主“以舊換新”三類(lèi)，其中：

中介或開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)先售房：企業(yè)、中介與購(gòu)房者簽訂新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和二手房?jī)?yōu)先推售協(xié)議，在約定周期內(nèi)售出舊房，則新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議生效；若未能售出舊房，則新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議失效，開(kāi)發(fā)商無(wú)條件退款。

企業(yè)收舊換新：地方國(guó)資平臺(tái)或企業(yè)直接收購(gòu)舊房，將售房款用于購(gòu)買(mǎi)指定新房項(xiàng)目。

居民自主“以舊換新”：居民在規(guī)定期限內(nèi)出售舊房并購(gòu)買(mǎi)新房的，地方政府給予一定政策支持或發(fā)放資金補(bǔ)貼，鼓勵(lì)居民參與。

相比于以往，優(yōu)先售房、收舊換新的主體類(lèi)型均有所擴(kuò)大，如優(yōu)先售房由原來(lái)的中介優(yōu)先售房為主，擴(kuò)展到開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)先售房；收購(gòu)換新由地方國(guó)企為主逐漸向市場(chǎng)化企業(yè)擴(kuò)圍。更多城市在此基礎(chǔ)上，通過(guò)擴(kuò)大收購(gòu)房源范圍、提供換新補(bǔ)貼等加大力度支持住房“以舊換新”，近幾個(gè)月多地優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策，為住房“以舊換新”提供了更多思路。

1.更多地區(qū)支持“收購(gòu)轉(zhuǎn)售”，快速完成舊房收購(gòu)，加速新房、二手房置換

4月20日，佛山發(fā)布《關(guān)于組織開(kāi)展首批商品住房“以舊換新”工作的通知》，通過(guò)“委托銷(xiāo)售”“收購(gòu)轉(zhuǎn)售”“收購(gòu)盤(pán)活”三種模式推動(dòng)住房“以舊換新”，其中“委托銷(xiāo)售”“收購(gòu)盤(pán)活”實(shí)施流程與此前開(kāi)展的“以舊換新”模式基本一致。本次支持的“收購(gòu)轉(zhuǎn)售”模式指房企按市場(chǎng)化原則，參考市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與換房人協(xié)商確定收購(gòu)價(jià)格，收購(gòu)后進(jìn)行二次銷(xiāo)售或重新裝修后銷(xiāo)售，與此前已在部分城市落地的國(guó)企收舊換新相比，“收購(gòu)轉(zhuǎn)售”由于用途為收購(gòu)后房企二次銷(xiāo)售而非用于保障性住房等，收購(gòu)速度更快，同時(shí)由房企提供確定的退出通道與資金過(guò)橋，有助于換房人快速回籠資金。去年12月，山東發(fā)布《關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中也明確收購(gòu)二手房的用途包括“再次銷(xiāo)售”，鼓勵(lì)采用“微改造+功能升級(jí)”模式，對(duì)舊房通過(guò)簡(jiǎn)單美化或全面精裝等方式，完善舊房使用功能，重新銷(xiāo)售。

2.山東、湖南落地“拆舊換新”模式，與城市更新相結(jié)合協(xié)同發(fā)力

2025年12月，山東發(fā)布《關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中明確“以舊換新”的三種落地模式，分別為“賣(mài)舊換新”“收舊換新”“拆舊換新”，其中“賣(mài)舊換新”“收舊換新”與優(yōu)先售房、企業(yè)收舊換新模式基本一致。山東提出“拆舊換新”模式，煙臺(tái)在落地住房“以舊換新”新聞發(fā)布會(huì)中對(duì)這一模式進(jìn)行解讀介紹，“拆舊換新”模式主要為鼓勵(lì)各地結(jié)合“收舊換新”推動(dòng)城市更新、危舊房改造，通過(guò)整棟、整片收購(gòu)的方式，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建。主要在業(yè)主意愿集中的老舊住宅小區(qū)探索實(shí)施。今年4月，濟(jì)南天橋區(qū)多個(gè)小區(qū)落地試點(diǎn)，“拆舊換新”的執(zhí)行流程為：將符合條件的舊房交給項(xiàng)目實(shí)施單位，由相關(guān)部門(mén)核發(fā)一張“以舊換新兌換券”，換房人使用兌換券購(gòu)買(mǎi)指定的新建商品房項(xiàng)目。

5月13日，湖南出臺(tái)新政，也指出推動(dòng)“拆舊換新”，鼓勵(lì)老舊住房自主更新、原拆原建，對(duì)符合條件的，由房屋產(chǎn)權(quán)所有人自主出資對(duì)住房依法申請(qǐng)拆除重建，并明確完善城市更新項(xiàng)目容積率核定機(jī)制，可按法定程序適當(dāng)優(yōu)化容積率等規(guī)劃條件，充分利用地上空間、地下空間增配基本公共服務(wù)設(shè)施、便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施等；可通過(guò)增建房屋出售（租）及設(shè)施長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益彌補(bǔ)建設(shè)投入。

基于現(xiàn)有的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，中指研究院能夠?yàn)楦鞯卣V大城市更新服務(wù)商提供“十五五”城市更新業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃研究、城市更新發(fā)展調(diào)研報(bào)告、城市更新評(píng)價(jià)指數(shù)研究、城市/企業(yè)城市更新發(fā)展報(bào)告/白皮書(shū)、城市更新企業(yè)對(duì)標(biāo)研究、城市更新月度/季度/年度報(bào)告、城市更新項(xiàng)目測(cè)評(píng)等服務(wù)。

3.上海三區(qū)啟動(dòng)收購(gòu)二手房試點(diǎn)，房票收購(gòu)、規(guī)則細(xì)化，精準(zhǔn)收購(gòu)二手房補(bǔ)充保租房房源

2月初，上海靜安區(qū)、徐匯區(qū)、浦東新區(qū)開(kāi)展收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房工作試點(diǎn)，收購(gòu)后房源用于補(bǔ)充保租房，因此在二手房房源選擇上優(yōu)先配套完善、交通便利的核心區(qū)域，對(duì)于二手房源的面積有嚴(yán)格要求，如浦東新區(qū)明確優(yōu)先收購(gòu)“內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價(jià)不超過(guò)400萬(wàn)元且產(chǎn)權(quán)清晰的個(gè)人二手房源”，另外，浦東新區(qū)收購(gòu)主體浦發(fā)集團(tuán)在介紹時(shí)指出，由于收購(gòu)二手房用于保租房不以盈利為目的，需要通過(guò)租金對(duì)收購(gòu)、裝修、運(yùn)營(yíng)成本實(shí)現(xiàn)覆蓋，明確要求收購(gòu)二手房租售比不低于2.5%。

表：上海收購(gòu)二手房試點(diǎn)主要情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

在實(shí)施流程方面，上海靜安區(qū)試點(diǎn)中，出售房源的收購(gòu)款項(xiàng)以“房票”形式結(jié)算，“房票”專(zhuān)款專(zhuān)用，居民后續(xù)憑票購(gòu)置靜安區(qū)內(nèi)新建商品房，開(kāi)發(fā)商與居民簽訂預(yù)售合同并完成預(yù)告登記后，憑“房票”申請(qǐng)資金兌付；資金方面，靜安區(qū)與建設(shè)銀行深度合作，采用整體授信、隨用隨支模式，保障收購(gòu)資金及時(shí)足額到位，建設(shè)銀行靜安支行為靜安區(qū)“住房收購(gòu)置換”提供“一房一賬戶(hù)、資金托管的全過(guò)程服務(wù)”，收購(gòu)房款的存取、使用均在監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)完成。

政策支持：配套政策持續(xù)加力，擴(kuò)寬收購(gòu)房源用途，加大收購(gòu)資金支持

根據(jù)中指調(diào)研，從企業(yè)端來(lái)看，舊房收購(gòu)資金成本高、運(yùn)營(yíng)收益低、房源分散用作保障性住房運(yùn)營(yíng)難度大等問(wèn)題會(huì)明顯影響企業(yè)收購(gòu)二手房意愿；從居民端來(lái)看，收購(gòu)價(jià)格低、置換新房需再投入資金高、收購(gòu)房源條件苛刻等因素也會(huì)導(dǎo)致居民參與意愿不足。各地為了順利推進(jìn)住房“以舊換新”，在參與企業(yè)、換房人兩端加大配套政策支持力度，提升企業(yè)及居民參與住房“以舊換新”的積極性。

1.企業(yè)端：降低企業(yè)“收舊”資金成本，擴(kuò)寬收購(gòu)房源用途，提升企業(yè)參與積極性

在企業(yè)端，各地主要通過(guò)加大資金支持力度、擴(kuò)寬收購(gòu)房源的使用范圍等政策協(xié)同發(fā)力，降低企業(yè)收購(gòu)舊房的成本，具體來(lái)看：

山東明確多項(xiàng)配套政策支持住房“以舊換新”，允許房企以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押物申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，用于收購(gòu)后舊房在經(jīng)營(yíng)期間的裝修改造資金或運(yùn)營(yíng)維護(hù)資金，同時(shí)，鼓勵(lì)各類(lèi)市場(chǎng)主體，將收購(gòu)房屋改造為租賃用房，并鼓勵(lì)企業(yè)探索創(chuàng)新“收儲(chǔ)+托管”運(yùn)營(yíng)管理模式，委托第三方專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)開(kāi)展租賃服務(wù)；煙臺(tái)在省級(jí)文件基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確相應(yīng)資金支持政策，協(xié)調(diào)多家金融機(jī)構(gòu)為收購(gòu)二手房用于長(zhǎng)期租賃的企業(yè)提供租賃住房貸款支持，貸款期限可達(dá)25年以上，最低利率3%左右，同時(shí)設(shè)立3000萬(wàn)元租賃住房貸款貼息資金，對(duì)上市租賃企業(yè)提供每年1%、最長(zhǎng)5年的貸款貼息。

佛山在“收購(gòu)盤(pán)活”模式中指出收購(gòu)舊房的使用范圍，明確可通過(guò)裝修改造用作“市場(chǎng)化租賃住房、旅居房、機(jī)關(guān)單位租賃房等”，進(jìn)一步提升收購(gòu)房源的使用靈活性。

湖南指出鼓勵(lì)各類(lèi)市場(chǎng)主體收購(gòu)二手房，各地政府可指定國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，通過(guò)財(cái)政注資、銀行貸款、自有資金等方式，收購(gòu)二手房用作保障性住房、安置房、人才房等。

表：近期以來(lái)各地針對(duì)企業(yè)“以舊換新”優(yōu)化政策

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

2.居民端：提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，降低換房人“換新”成本，提升居民參與意愿

在居民端，各地普遍結(jié)合公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策，降低換房人住房“以舊換新”的購(gòu)房成本，并優(yōu)化收購(gòu)房源的限制要求，擴(kuò)大收購(gòu)房源的覆蓋范圍，帶動(dòng)更多換房人參與，具體來(lái)看：

公積金政策優(yōu)化方面，山東明確符合條件的換房人再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)核減一次公積金貸款次數(shù)；福州明確鼓勵(lì)“賣(mài)舊買(mǎi)新”，在購(gòu)房所在縣（市）區(qū)購(gòu)買(mǎi)第二套，按首套公積金貸款利率執(zhí)行；佛山、杭州、揚(yáng)州等地明確參與“以舊換新”的購(gòu)房者，在申請(qǐng)住房公積金時(shí)，最高貸款額度可上浮，上浮比例在20%-30%左右。

發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼房方面，湖南鼓勵(lì)各地對(duì)在當(dāng)?shù)爻鍪墼凶》壳覔Q購(gòu)新建商品住房，給予新建商品住房總房?jī)r(jià)一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼；重慶鼓勵(lì)給予“賣(mài)舊買(mǎi)新”補(bǔ)貼，對(duì)1年內(nèi)出售1套的給予新購(gòu)住房總價(jià)1%的購(gòu)房補(bǔ)貼，對(duì)1年內(nèi)出售2套的給予新購(gòu)住房1.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼；深圳南山區(qū)推出“南山換房易”2.0，發(fā)放購(gòu)物消費(fèi)券最高5萬(wàn)元；溫州樂(lè)清城投集團(tuán)牽頭組織“以舊換新”，對(duì)舊房收購(gòu)采用發(fā)放抵價(jià)券和優(yōu)惠券形式，抵價(jià)券面值為舊房交易價(jià)，優(yōu)惠券面值為舊房交易價(jià)的12%（最高20萬(wàn)元）；廣州發(fā)放“賣(mài)舊買(mǎi)新”補(bǔ)貼，金額為所購(gòu)新建商品住房貸款總額的1%（最高3萬(wàn)元），廣州花都區(qū)在市級(jí)補(bǔ)貼基礎(chǔ)上，發(fā)放專(zhuān)屬“以舊換新”補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額度為所購(gòu)新建商品住宅貸款總額的1%（最高2萬(wàn)元），可與市級(jí)補(bǔ)貼疊加，即最高合計(jì)補(bǔ)貼5萬(wàn)元。

優(yōu)化收購(gòu)房源限制方面，今年2月，寧波啟動(dòng)住房“以舊換新”第三期，全面探索“多套換一套”機(jī)制，鄞州區(qū)、北侖區(qū)允許“二換一”，海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)則開(kāi)放“多換一”，其中，“多換一”要求新舊房在同一區(qū)內(nèi)進(jìn)行，同時(shí)允許在市區(qū)內(nèi)跨區(qū)“一換一”，舊房的房齡限制從2005年前統(tǒng)一放寬至2010年前，面積限制也從120平方米分區(qū)域放松，市六區(qū)放寬到140平方米內(nèi)、兩縣兩市放寬到144平方米內(nèi)；今年4月，煙臺(tái)明確收舊范圍擴(kuò)展至市七區(qū)全域，房齡上提高至30年，舊房抵頂新房款的比例也提升至70%。對(duì)于參加“以舊換新”房源要求、舊房抵新房款的比例進(jìn)行優(yōu)化，也有助于擴(kuò)大參與“以舊換新”的房源范圍，降低居民參與門(mén)檻。

中指研究院長(zhǎng)期跟蹤中央及全國(guó)各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門(mén)和企業(yè)提供政策監(jiān)測(cè)服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時(shí)幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

表：近期以來(lái)各地針對(duì)居民支持住房“以舊換新”政策

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

政策效果：住房“以舊換新”推進(jìn)加速，部分城市取得積極效果

各地住房“以舊換新”持續(xù)推進(jìn)落地，部分城市取得了良好成效，對(duì)于提振市場(chǎng)活躍度、提升新房市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模起到了積極作用，具體來(lái)看：

杭州富陽(yáng)區(qū)1月末啟動(dòng)住房“以舊換新”，首批計(jì)劃收購(gòu)200套二手房，據(jù)披露數(shù)據(jù)，200戶(hù)入圍家庭已于2月13日通過(guò)搖號(hào)產(chǎn)生，二手房評(píng)估及簽約持續(xù)推進(jìn)，截至4月6日，已有61戶(hù)家庭預(yù)定新房，預(yù)定房源多集中在120-160平米戶(hù)型段；

寧波2月啟動(dòng)住房“以舊換新”第三期活動(dòng)，舊房收購(gòu)范圍覆蓋1800余個(gè)小區(qū)，可選新房覆蓋185個(gè)小區(qū)、3.2萬(wàn)余套房源，據(jù)披露數(shù)據(jù)，截至4月19日，線上意向申請(qǐng)?zhí)峤?378人，其中審核通過(guò)7316人，舊房總數(shù)共1588套；

溫州樂(lè)清市2月末啟動(dòng)住房“以舊換新”，目標(biāo)200套，3月1日至11日集中受理，期間咨詢(xún)?nèi)藬?shù)累計(jì)達(dá)650人次，預(yù)登記報(bào)名人數(shù)共計(jì)260人，經(jīng)資料復(fù)審、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)后，最終符合資格的業(yè)主達(dá)128人。

上海2月初在徐匯區(qū)、靜安區(qū)、浦東新區(qū)三區(qū)啟動(dòng)收購(gòu)二手房試點(diǎn)，3月末靜安區(qū)首筆簽約落地，收購(gòu)二手房房源面積約40平米、收購(gòu)金額約220萬(wàn)元，換房人以收購(gòu)房票購(gòu)置靜安區(qū)內(nèi)112平米新房；截至4月27日，據(jù)報(bào)道浦東新區(qū)已累計(jì)接待咨詢(xún)洽談200多組市民，深入意向70余組，2套房屋完成收購(gòu)，2套即將完成，2套已成交房屋，一套面積約45平米，總價(jià)約240萬(wàn)元，一套64平米，總價(jià)約350萬(wàn)元，收購(gòu)價(jià)格參考區(qū)域近期真實(shí)成交價(jià)，不低于市場(chǎng)水平。

整體來(lái)看，去年底以來(lái)多地優(yōu)化住房“以舊換新”配套政策，針對(duì)企業(yè)通過(guò)補(bǔ)貼、貼息等方式降低企業(yè)收購(gòu)舊房的資金成本，并擴(kuò)寬收購(gòu)舊房的使用范圍；針對(duì)換房人則加大購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金政策的優(yōu)化力度降低購(gòu)置新房門(mén)檻及成本，并放寬收購(gòu)舊房限制條件，擴(kuò)大房源范圍。另外，山東、湖南提出“拆舊換新”模式，將城市更新與“以舊換新”相結(jié)合，并給予多項(xiàng)政策支持，如滿(mǎn)足條件的新增建筑量不計(jì)入容積率等。這些舉措均有助于提升企業(yè)、居民參與“以舊換新”意愿，強(qiáng)化“以舊換新”暢通一二手鏈條的效果。

當(dāng)前部分城市完善住房“以舊換新”政策后，居民參與積極較高，政策取得積極效果，助力當(dāng)?shù)卦黾颖Ｕ闲宰》恳?guī)模、加快新房庫(kù)存去化，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市參考借鑒各地經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況探索、優(yōu)化住房“以舊換新”政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。

人居夢(mèng)想“好房子”展示專(zhuān)區(qū)

報(bào)告下載（電腦端復(fù)制鏈接）

試點(diǎn)擴(kuò)圍！房地產(chǎn)將受益

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?指數(shù)研究
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2026年4月）

https://u.fang.com/yop576/

巴基斯坦土地掛牌價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2026年4月）

https://u.fang.com/yop575/

?物業(yè)研究

2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://u.fang.com/yop658//

2026年3月全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)資訊月刊

https://u.fang.com/yop659/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺(tái)

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬(wàn)宗土地的推出成交信息、40萬(wàn)個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣(mài)快訊。