【品橙旅游】近日，“泰達航母持有型不動產資產支持專項計劃”在上交所成功發行，規模13.2億元。這是全國首單文旅機構間REITs。

對于一艘在水里泡了7年、被7000萬元買回的廢棄航母而言，這是一場跨越26年的資本逆襲。對于天津國資而言，這是一次盤活重資產、打通退出通道的試驗。對于整個文旅行業而言，這提供了一個值得審視的樣本：沒有5A牌子，也能拿到資本的錢。

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逆襲：從廢鐵到聚寶盆

2000年，天津一家企業耗資7000萬元購入前蘇聯“基輔號”航母。這艘4萬噸級的巨艦已在水中閑置7年，銹跡斑斑。彼時，很少有人能想到，這堆廢鐵會在二十多年后成為一個年營收超2.6億元、凈利潤4500萬元的文旅項目。

經過102天航行，“基輔號”駛入渤海灣。2001年，在國務院和天津市政府支持下，國家外經貿部為其辦理合法手續，批準改變為觀光用途。2005年10月，天津經濟技術開發區實業有限公司購買了“基輔號”的所有權。2006年4月，天津濱海航母主題公園有限公司成立，開發建設全面啟動。2010年11月，濱海航母主題公園成為漢沽區第一家國家4A級旅游景區。

這艘廢棄航母開始顯現驚人的商業價值。2014年，泰達航母接待游客超過140萬人次，旅游收入超過1.5億元。2018年6月，泰達航母掛牌新三板，正式踏入資本市場。當年營業收入達到1.69億元，同比增長11.12%；實現營業利潤925.81萬元，同比增長17.45%。其中，門票收入1.34億元，占總收入的79.08%。

經過二十余年發展，泰達航母已形成以“基輔號”航母、潛艇、驅逐艦、護衛炮艇等航母編隊資源為核心，集航母編隊觀光、國防教育、主題演出、紅色培訓、特色研學、會務會展、娛樂休閑、影視拍攝于一體的大型軍事主題公園。泰達航母先后摘得全國研學旅游示范基地、國家國防教育示范基地、國家文化產業示范基地、全國科普教育基地、國家級夜間文化和旅游消費集聚區等20余項國家級、省部級榮譽。

2024年，泰達航母全年實現營業收入2.60億元，同比增長48.24%；實現凈利潤4500.08萬元，同比增長251.87%，均創歷史新高。同年，航母品牌價值評估達到27.65億元。9月，泰達航母主題公園通過文化和旅游部景觀質量評審，正式啟動國家5A級旅游景區創建工作，計劃投資2.8億元推進核心主題產品升級、旅游基礎設施提升、智慧景區平臺搭建等工程。

困局：新三板八年，一分錢沒拿到

但漂亮數據的另一面是融資困境，泰達航母很早就意識到自己缺錢。

2015年5月，泰達航母首次采用售后回租方式融資。招銀租賃、仲信國際租賃與泰達航母簽訂《融資租賃合同》，以“基輔號”航母、4D影院設備等作為租賃物，提供售后回租融資，設備轉讓價款2.3億元，租賃期5年。資金用于補充流動資金、優化負債結構及組建航母編隊。

核心資產抵押出去再租回來，風險不言而喻。一旦無法償還，航母將易主。但泰達別無選擇。

2018年掛牌新三板后，泰達航母寄望于股權融資。然而八年過去，泰達航母沒有通過新三板獲得一分錢融資。2019年11月，泰達航母啟動混改，控股股東計劃轉讓不低于49%的股權。2020年9月，泰達航母以底價5.78億元擬出讓70%股權，但無人接盤。

混改遇冷后，泰達航母再次回到售后回租的老路上。

2020年12月，泰達航母以“基輔號”航母為標的物，同時以門票收費權質押，與光大金融租賃開展售后回租業務，期限5年，融資金額2.5億元。2021年10月，又以演出設備為標的物，與遠東租賃開展售后回租業務，融資金額2700萬元，期限2年，利率約6%。

破局：REITs打開新通道

轉機出現在2025年。當年12月，泰達航母持有型不動產資產支持專項計劃獲得通過。2026年4月30日，產品正式在上交所發行。

從交易結構上看，泰達航母產品發行規模13.2億元，產品代碼268247.SH，AAA評級，剩余期限23年，預期到期日2048年12月21日。不設票面利率，按100元/百元面值發行。

原始權益人為天津泰達集團有限公司及天津泰達城市綜合開發投資集團有限公司，實際控制人為天津市國資委。流動性支持機構及業績對賭承諾人為天津渤海國有資產經營管理有限公司，優先收購權人為天津泰達投資控股（集團）有限公司。項目公司為天津濱海泰達航母旅游集團股份有限公司。計劃管理人中金公司，銷售機構包括中金公司、渤海證券和銀河證券。

這是一張典型的國資背書架構圖。從原始權益人到流動性支持方，均在天津國資體系內，為產品提供了較強的信用背書。

13.2億元的規模，對于泰達航母意味著什么？

截至2024年底，泰達航母長期借款1.76億元，短期借款超4000萬元。這筆REITs融資可以一次性清償存量債務，大幅降低財務成本。同時，5A創建計劃投資2.8億元，資金缺口得以填補。更重要的是，它為泰達航母打通了一條“投融管退”的閉環路徑，重資產投入后，有了明確的退出渠道。

樣本意義：兩條航母，兩種命運

泰達航母的路徑與很多景區不同。它沒有急于講故事、圈錢、擴規模，而是用了二十多年時間，把一個廢棄航母做成了年入2.6億元的硬資產。等到經營數據足夠扎實，資本自然找上門來。

對比另一艘航母“明斯克號”的遭遇，這條路徑的意義更加清晰。

2000年5月，明斯克號駛入深圳大鵬灣，被改造為大型軍事主題公園。當年10月，明思克航母世界接待游客40多萬人次，門票收入達4000多萬元。此后，因各種原因，明斯克號被多次轉讓：2006年中信集團以1.283億元競得；2010年深圳南宇花費1.4億元收購；2013年被大連永嘉集團收入囊中。其間，明思克航母世界被評為4A級旅游景區。

2014年，大連永嘉集團宣布在南通投資100億元建設航母世界項目。2016年，明斯克號正式由深圳遷至南通。按照計劃，一期航母世界應于2015年動工、2017年開業，二期于2017年動工、2019年開業。

計劃趕不上變化。2023年4月，有市民在南通市政府問詢項目進展，蘇錫通科技產業園區回復“正在組織施工前期準備”。2024年8月16日，明斯克號在拆除改造時發生火災，艦島、桅桿和煙囪燒焦坍塌，船體受損。

兩艘航母，兩種命運。泰達選擇先做硬實力再融資，明斯克在“講故事”中蹉跎了二十年。

泰達航母REITs的看點不僅在于規模，更在于類型。

作為全國首單文旅機構間REITs，它驗證了一種可能性：即便景區處于4A向5A升級的投入期，即便門票收入占比偏高、收入結構尚待優化，只要底層資產具備穩定現金流和可驗證的經營歷史，就可以通過結構化金融工具實現盤活。

對于大量持有重資產、有穩定經營記錄但缺乏退出渠道的文旅項目而言，泰達航母REITs提供了一個值得參照的樣本。它至少證明了一件事：把資產本身做到足夠硬，錢會自己找過來。

當其他景區還在糾結“先拿牌子還是先拿錢”時，泰達用一張REITs答卷給出了自己的答案。至于這張答卷最終能得多少分，要看未來二十三年里，“基輔號”航母能在這片渤海水域創造出怎樣的持續現金流。