廣東
文｜鄧浩志
廣深房價逐步見底
廣州樓市表現(xiàn)
合富監(jiān)測顯示，今年 “五一” 期間，廣州全市 92% 的新樓盤采取穩(wěn)價銷售策略，僅有個別長期滯銷項目小幅讓利，讓利幅度集中 5% 以內(nèi)。新房優(yōu)惠幅度大幅減少，一是得益于最近樓市回暖、成交放量，二是超新規(guī)的高使用率產(chǎn)品庫存逐漸減少。
深圳樓市表現(xiàn)
而廣州旁邊的深圳也有類似情況。當(dāng)?shù)刂薪闃酚屑业臄?shù)據(jù)顯示，深圳 “五一” 假期全市成交二手房源平均議價率降至 9.42%，較 4 月減少 0.21 個百分點(diǎn)，較去年 12 月已累計收縮 1.75 個百分點(diǎn)，議價空間近半年來持續(xù)下滑。總價 800-1000 萬區(qū)間的平均議價空間大幅收窄至 7.95%，對比 4 月減少 1.29 個百分點(diǎn)，也是各總價段中唯一跌破 8% 的區(qū)間。
樂有家認(rèn)為：新政松綁南山、福田等核心區(qū)限購政策，顯著增強(qiáng)了業(yè)主信心，讓價意愿降低，因此中高總價房源的議價空間出現(xiàn)明顯收窄。
大家還記不記得我 3 月底，在樓市剛剛復(fù)蘇時就預(yù)測樓市見底？依據(jù)是過去一年多廣州量和價的變化。尤其是樓市成交還沒有復(fù)蘇的時候，去年 12 月價格已經(jīng)見底。具體內(nèi)容請回查往期文章。
目前看，這個預(yù)測越來越接近實現(xiàn)！
廣州新房價格，尤其是核心城區(qū)個別前期熱銷樓盤的價格，已經(jīng)出現(xiàn)輕微的實際上漲。隨著樓市熱度持續(xù)保溫，預(yù)計廣州全市乃至一線城市的房價，或在三四季度出現(xiàn)局部上漲。
現(xiàn)房庫存首次年度下降
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025 年末，50 家典型上市房企存貨賬面價值合計 7.1 萬億元，較 2024 年末的 8.3 萬億元下降 14.7%，降幅與上一年基本持平。
自 2022 年以來，行業(yè)存貨規(guī)模已連續(xù)四年呈現(xiàn)負(fù)增長，從 2021 年末峰值的 11.5 萬億元，累計下降約 38.4%，超 4.4 萬億元的存貨已從房企資產(chǎn)負(fù)債表中消化。
值得關(guān)注的是，存貨規(guī)模降幅從 2022 年的約 4.3% 逐步擴(kuò)大至 2024 年的 15.4% 后，2025 年的 14.7% 顯示出收縮節(jié)奏趨于穩(wěn)定，“自由落體” 式去庫存階段或已階段性結(jié)束。
從存貨細(xì)分結(jié)構(gòu)看，41 家典型房企 2025 年開發(fā)中存貨（擬開發(fā) + 在建）合計 3.95 萬億元，較期初的 4.83 萬億元下降 18.3%，但降幅較 2024 年（-22.4%）明顯收窄，反映出投資、新開工逐步觸底，在建項目續(xù)建節(jié)奏趨于穩(wěn)定。
更具里程碑意義的是已竣工存貨：
41 家公布數(shù)據(jù)的企業(yè) 2025 年末為 1.57 萬億元，較年初的 1.73 萬億元下降 9.1%，為近年來首次出現(xiàn)年度絕對值下降。此前歷年雖有 “中期降、年末升” 的波動，但全年維度下竣工庫存從未出現(xiàn)縮減。2025 年這一歷史性突破，或許預(yù)示著行業(yè)現(xiàn)房去化已取得實質(zhì)性階段成效。
總結(jié)來看，庫存持續(xù)下降，也為房價止跌回升創(chuàng)造了有利條件。
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