今年2月上海徐匯區(qū)、靜安區(qū)、浦東新區(qū)啟動收購二手房試點，據市場消息，截至目前，三區(qū)已累計收購二手房源超500套，另據上海房管局透露，二季度收購二手房試點進一步擴大至黃埔、長寧、虹口、楊浦、普陀五個中心城區(qū)。上海持續(xù)推進收購二手房，對穩(wěn)定房地產市場起到積極助力。

最新進展：上海三區(qū)已收購二手房源超500套，試點擴圍至全部中心城區(qū)

2月初，上海靜安區(qū)、徐匯區(qū)、浦東新區(qū)開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作試點，據市場消息，截至5月21日，徐匯、浦東、靜安三區(qū)已累計收購523套房源，其中徐匯區(qū)458套、浦東新區(qū)64套、靜安區(qū)1套，絕大多數房源總價低于400萬元；同時據披露消息，靜安區(qū)累計接待咨詢116戶，有意向參與置換的居民共44戶，其中意向置換一手房18戶、意向置換二手房26戶，深度精準對接9戶。上海持續(xù)收購二手房為填補中心城區(qū)保租房供應缺口提供了重要支撐。

從市場表現來看，2月上海樓市新政落地對市場帶動效果較為明顯，二手房收購試點持續(xù)推進也對市場預期產生積極影響。根據中指數據，今年1-4月，上海新建商品住宅累計成交約3.1萬套，同比基本持平，5月1-20日，新房成交5691套，同比增長11.5%；1-4月二手商品房累計成交約9.3萬套，同比增長6.3%，其中，4月成交超2.8萬套，同比增長22.6%，5月1-20日，二手商品房成交近1.7萬套，同比增長26.2%，二手房交易熱度仍在持續(xù)，成交規(guī)模保持在近年同期高位。

據上海房管局透露，二手房收購試點逐步擴圍至全部中心城區(qū)，二季度以來黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五區(qū)均已啟動收購二手住房用于保租房工作，收購二手房試點范圍擴大有望進一步修復市場信心，打通一二手置換鏈條，提振市場活躍度。

圖：上海二手商品房成交走勢

數據來源：

模式對比：徐匯區(qū)將二手房收購與“兩舊一村”改造結合，推進速度相對較快

上海收購二手房源用于補充保租房，在二手房房源選擇上優(yōu)先配套完善、交通便利的核心區(qū)域，對于二手房源的面積有嚴格要求，在試點啟動近4個月以來，三個試點區(qū)域形成了差異化的操作模式。

靜安區(qū)：已完成收購案例中，換房人出售房源的收購款項以“房票”形式結算，“房票”專款專用，換房人后續(xù)憑票購置靜安區(qū)內新建商品房，開發(fā)商與換房人簽訂預售合同并完成預告登記后，憑“房票”申請資金兌付；資金方面，靜安區(qū)與建設銀行深度合作，采用整體授信、隨用隨支模式，保障收購資金及時足額到位，建設銀行靜安支行為靜安區(qū)“住房收購置換”提供“一房一賬戶、資金托管的全過程服務”，收購房款的存取、使用均在監(jiān)管賬戶內完成。

徐匯區(qū)：將二手房收購與“兩舊一村”改造結合。據市場消息，在收購的458套房源中，有300多套屬于居住困難但又不具備改造條件的老舊房屋。徐匯區(qū)重點聚焦收購區(qū)內租售比高、租賃需求旺盛、交通便捷的小區(qū)及房源，目前已收購房源面積以35至45平方米的一室戶和45至60平方米的兩室戶為主（原則上不超過70平方米），總價不超過400萬元，且產權人有意愿置換上海的一、二手房源。徐匯采用“房票”機制，國企收購二手房后發(fā)放“房票”，“房票”可購買全市新房、二手房。收購后房源將改造為“新時代城市建設者管理者之家”。

浦東新區(qū)：結合軌道交通周邊的保租房需求推進收購，目前已收購64套，其中使用房票完成置換2套。浦東明確優(yōu)先收購“內環(huán)內、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元且產權清晰的個人二手房源”，另外，浦東新區(qū)收購主體浦發(fā)集團在介紹時指出，收購二手房用于保租房不以盈利為目的，但需要通過租金對收購、裝修、運營成本實現覆蓋，因此明確要求收購二手房租售比不低于2.5%。

表：上海收購二手房試點操作模式

數據來源：中指研究院綜合整理

趨勢判斷：預計上海收購二手房有望進一步擴圍，結合城市更新或是住房“以舊換新”的重要方向

目前上海收購二手房用于保障性租賃住房取得一定效果，試點范圍進一步擴大，根據中指數據，新擴圍的5個中心城區(qū)，2025年新房（不含保障房）占全市總成交套數13.0%，二手房占全市總成交套數18.8%；成交結構來看，黃浦區(qū)、長寧區(qū)、楊浦區(qū)成交的新房（不含保障房）中，套總價1000萬元以上的成交占比均超90%，普陀區(qū)和虹口區(qū)1000萬以下產品成交占有一定比例。若5區(qū)重點收購總價低于400萬元房源，且要求置換同區(qū)新房，普陀區(qū)和虹口區(qū)在同區(qū)內可選擇的房源相對較多；若可以跨區(qū)置換，5區(qū)收購二手房或將對市場產生更大的帶動效果。

表：2025年上海五個新增試點區(qū)新房（不含保障房）成交總價段情況

數據來源：

從模式上看，徐匯區(qū)結合“兩舊一村”改造實現了較快的二手房收購效果，此前，山東、湖南等地也出臺類似政策（詳情請見：），如山東提出“拆舊換新”模式，通過整棟、整片收購的方式，實現城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建，主要在業(yè)主意愿集中的老舊住宅小區(qū)探索實施；湖南也明確推動“拆舊換新”，鼓勵老舊住房自主更新、原拆原建。結合城市更新，有望為住房“以舊換新”帶來新的動力，未來上海更多區(qū)域有望參考借鑒，更好發(fā)揮對市場的帶動作用。

基于現有的理論和實踐經驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務商提供“十五五”城市更新業(yè)務專項規(guī)劃研究、城市更新發(fā)展調研報告、城市更新評價指數研究、城市/企業(yè)城市更新發(fā)展報告/白皮書、城市更新企業(yè)對標研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務。

除此之外，為了更好推進住房“以舊換新”，未來上海也有望進一步優(yōu)化居民端和企業(yè)端配套政策，提升居民和企業(yè)參與住房“以舊換新”的積極性。此前已有不少城市出臺相關政策，如居民端，多地結合公積金、購房補貼等政策，降低換房人住房“以舊換新”的購房成本，并優(yōu)化收購房源的限制要求，擴大收購房源的覆蓋范圍，帶動更多換房人參與；企業(yè)端，各地主要通過加大資金支持力度、擴寬收購房源的使用范圍等政策協(xié)同發(fā)力，降低企業(yè)收購舊房的成本。

整體來看，當前上海收購二手房源取得一定積極效果，試點范圍擴大有望進一步修復市場預期，帶動市場修復，預計未來政策存在繼續(xù)擴圍空間，配套政策也有望優(yōu)化調整，提升主體參與積極性。徐匯區(qū)與城市更新結合，收購二手房的節(jié)奏較快，預計未來將有更多區(qū)域參考借鑒，進一步打通一二手置換鏈條。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

表：近期以來各地“以舊換新”配套優(yōu)化政策

數據來源：中指研究院綜合整理

人居夢想“好房子”展示專區(qū)

報告下載（電腦端復制鏈接）

試點擴圍！房地產將受益

https://u.fang.com/yop579/

政治局會議重提房地產后，新一輪政策開啟

https://u.fang.com/yop578/

靠前發(fā)力！房地產相關專項債迎大幅增長

https://u.fang.com/yop577/

土地新規(guī)落地，對房地產有哪些影響？

https://u.fang.com/yop86x/

?企業(yè)研究

2026年1-3月中國房地產代建企業(yè)排行榜

https://u.fang.com/yop86u/

2026年1-3月全國房地產企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/yop56y/

2026年1-3月中國房企銷售業(yè)績解析

https://u.fang.com/yop56x/

?房地產市場

2026年一季度中國房地產市場總結與趨勢展望

https://u.fang.com/yop86k/
一季度TOP20熱銷樓盤解碼：深圳霸榜前二，高凈值人群在買什么？

https://u.fang.com/yop56z/

2026年一季度中國寫字樓租金指數研究報告

https://u.fang.com/yop574/

?指數研究
中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數報告（2026年4月）

https://u.fang.com/yop576/

巴基斯坦土地掛牌價格指數報告（2026年4月）

https://u.fang.com/yop575/

?物業(yè)研究

2026中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告

https://u.fang.com/yop658//

2026年3月全國物業(yè)管理行業(yè)資訊月刊

https://u.fang.com/yop659/

中指研究院官網·中指云平臺

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬+房地產報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數研究等諸多領域；

●2300個城市地產數據、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業(yè)的交易數據；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產數據、查房地產政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。