2026年5月21日，中指研究院成功舉辦了“存量破局，運營進階，共話長租行業新周期與新生態”——2026住房租賃優秀企業線上主題論壇，活動以線上研討的形式召開。

曹晶晶

中指研究院

指數研究部總經理

“十五五”新周期開啟，住房租賃行業邁向以精細化運營為核心的新階段

2026年是“十五五”規劃的開局之年，《“十五五”規劃綱要》明確提出要“規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業”。住房租賃行業的定位正在進一步提升，行業發展邏輯也從過去更強調“增量供給”，逐步轉向更加注重“存量運營”，從追求規模擴張，逐步轉向更加關注資產效率、運營能力和長期價值。

與此同時，市場本身也正在釋放新的信號。根據中指院每月定期發布重點50城的住宅租賃價格指數，今年3月全國50城住宅平均租金環比由跌轉漲，同時4月北京、上海、深圳等核心城市的住宅租金依然保持相對較強的修復態勢。

更值得關注的是，在房價調整背景下，近兩年重點城市租售比持續改善，租賃資產的收益穩定性和配置價值正在逐步增強。這也使得市場對于長租公寓、保障性租賃住房以及租賃REITs等資產類型的關注度明顯提升。未來我國住房租賃行業將進入以精細化運營為核心的關鍵階段，市場競爭也將進一步聚焦產品力、服務力和資產運營能力的比拼。中指研究院也將繼續依托數據與研究能力，與行業各方共同推動住房租賃行業的高質量發展。

程威

中指研究院

指數研究部研究主管

全國住房租賃市場形勢總結與趨勢展望

（1）市場走勢：50城住宅租金持續小幅調整，短期將延續“整體承壓、分化加劇”格局

從中指院監測的住宅租賃價格指數來看，50城住宅租金至今已持續小幅下調近五年時間，2026年1-4月，50城住宅平均租金累計下跌0.52%。分梯隊來看，市場分化較為顯著。其中一線城市表現出較強的韌性，1-4月租金累計微漲0.05%；而二線和三四線城市租金則延續租金小幅下跌趨勢。短期，隨著季節性效應減退，重點城市租賃市場將回歸常態運行。“整體承壓、分化加劇”仍然是行業發展的主旋律。而年中高校畢業季受益于需求高峰推動，租金仍有望短期企穩，核心城市產業聚集區、交通便利板塊的優質房源的租金表現也將更具韌性。

（2）企業格局：地方國企系加速擴張，行業包租模式整體承壓，輕資產轉型、精細化運營成行業共識

根據中指院統計，2026年頭部住房租賃企業的規模擴張速度明顯放緩。截至2026年4月，全國管理規模TOP30長租企業的管理房源量與去年末基本持平。具體來看，房企系的規模領先優勢仍較為突出，在整體中的規模占比在45%左右；同時，地方國企系加速擴張，規模占比接近30%，逐步成為市場重要參與者。值得關注的是，在當前市場租金持續下跌的背景下，“包租模式”整體承壓。為了適應行業變化，住房租賃企業也在積極調整發展策略，聚焦輕資產模式，在加強品牌建設、產品創新、“租賃+”場景融合的同時，深化政企合作、存量資產盤活，并大力拓展企業客戶，降本增效，提升核心競爭力。

（3）長期機遇：供給側邏輯從規模擴張轉向規范發展，需求端品質化升級，專業化長租企業迎發展機遇

供給側，中央政策明確“十五五”時期住房租賃發展重心從“增量建設”轉向“規范提質”，同時明確提出“培育市場化專業化租賃企業”，為長租企業提供了制度紅利與發展空間。需求端也出現了值得關注的代際性變化。年輕人對長期租房的接受度明顯提升，需求結構也逐步多元化，家庭型租賃、中高端品質化公寓成為新發展趨勢。結合美國、日本等發達市場頭部長租企業的規模和市占率來看，在“十五五”時期“培育專業化長租機構”的政策導向推動下，我國住房租賃市場整體的機構化率及頭部長租企業規模均具備巨大的增長潛力。

于洪胤

樂乎集團

聯合創始人、SVP

價值共生—長租公寓激活存量資產更新的樂乎實踐

樂乎集團始終堅持輕資產定位，以品牌輸出、管理輸出為核心競爭力。目前，樂乎的業務范圍覆蓋委托管理與投資管理兩條主線。委托管理輸出產品標準、品牌及運營體系，提供前期定位、工程代建、運營管理等專業服務；資產管理則側重重資產收購、國企聯合投資、全流程資產管控，覆蓋投資、建設、運營、退出全鏈條。在項目區域布局上，主要聚焦北京核心產業與軌交沿線，重點覆蓋上地、西二旗、望京、亦莊等產業聚集片區，依托產業人口保障項目運營穩定性。

在項目實踐層面，樂乎近期落地兩大典型的國企存量資產更新案例。其一為樂乎公寓·清河店，由原企業員工宿舍改造為152間輕奢公寓，樂乎負責項目產品定位、裝修設計、運營管理等全流程環節。項目區位優勢突出，周邊產業、商業配套完善，緊鄰小米、百度等產業集聚區，2025年5月開業后3個月達95%出租率，當前滿租，平均月租金超5000元，GOP表現優異，租住人群主要為上地、西二旗片區互聯網從業人員及高校學生。其二為樂乎公寓·稻香湖店，位置相對較偏，但項目位于北分科技園內，且毗鄰環保科技園等多個產業園區，整體職住平衡的需求很大。資產原為20世紀60年代的老舊宿舍樓，樂乎對其實施抗震加固、結構優化與整體煥新改造，同步配齊健身休閑配套設施。項目戶型普遍較小，月租金在3200元左右，2026年2月開業后兩個月即實現185間滿租，年租簽約占比超98%，入住客群以環保科技園的華為、榮耀等企業在職員工為主。

針對存量資產是否適合改造為租賃住房，樂乎認為有三項關鍵判斷標準：一是建筑本身條件，優先選擇結構規整、采光通風良好的存量建筑，避免改造難度過大的“商業盒子”或暗房；二是具備區位優勢與客群支撐，即使是位置較偏的項目，只要有明確的產業人口支撐，且體量較大（建議500間以上）可攤薄運營成本，仍具備盤活價值；三是改造成本與回報匹配性，需要嚴格控制改造成本，確保全周期IRR回報率符合投資預期，避免因改造成本過高導致項目虧損。

當前，傳統固定底租的包租模式已難以適應存量盤活需求，在合作與盈利端應推動“模式轉型+結構優化”。模式上由傳統“包租”向“浮動底租+BOT”或“收益共享、風險共擔”轉變，增強抗波動能力。盈利上采取輕重并舉策略，以輕資產輸出（管理費）保障現金流，以重資產持有（增值收益）博取超額回報，并積極利用低息貸款、公募REITs等政策工具打通退出通道，實現資本結構的良性循環。

郭瑞

華潤有巢

科技生活部營銷負責人

戰略引領下的科技賦能模式

華潤有巢作為華潤置地旗下租賃住房品牌，以“服務大國民生、踐行住有所居”為戰略定位，致力于打造行業領先的租住資產與資管循環平臺。截至2025年底，有巢已進駐全國15個城市，管理項目82個，布局房源9.8萬間，在北京、上海、廣州、深圳超一線城市均有大型租賃社區布局。2022年有巢發行國內首支市場化機構運營的保租房REITs，并于2026年初成功擴募，形成了自有的資產管理平臺。“十五五”時期，有巢將承接華潤置地“三條增長曲線”中的二三曲線，在第二曲線金融不動產收入型業務和第三曲線輕資產管理型收費型業務方面做重點發力。

在運營體系方面，有巢構建了業績管理、運營保障、社群服務三大體系。業績管理體系依托市場研究、渠道矩陣和智能調價系統，實現“一項一策”的精細化運營；運營保障體系以全流程運營SOP和全流程運營數字化平臺為基礎，實現租賃管理全流程標準化、線上化；社群服務體系方面，有巢以“馬橋模式”為范例，打造了租賃社區治理的新模式，創新探索“黨支部+居委會籌備組+黨群服務站+共治委員會”社區模式，建設政府、租客、有巢“三方一體”共創共享型好社區。

在數字化賦能方面，有巢構建了行業領先的數字化智慧運營平臺，打造3i智慧社區、四大業務中心體系和多項服務應用，為業務提供租賃運營全生命周期管理的數字化運營平臺，為租客提供全鏈路在線租房體驗。除全流程業務支撐外，有巢數字化運營平臺還可為管理者提供業務全場景租賃管理平臺。推出Y.O.管家排行榜體系動態量化服務績效，并于2025年推出基于Deepseek大模型驅動的“小巢象”AI智能客服，對內賦能員工、對外服務租客。同時推廣AI工牌，通過AI工牌記錄和分析線下帶看過程對話，提取關鍵信息，幫助管理者洞察服務質量，優化管理流程。

關于AI給長租行業帶來的實質性變化，當前階段有巢的AI工具更多作為效率工具發揮作用，但未來AI將逐步實現從被動響應到主動感知的轉變，通過分析租客反饋與行為數據，輔助識別KOL、匹配興趣社群，推動社區從“管理”向“共治”進化。AI在長租行業的應用可以效率提升為切入點，逐步向服務模式與社區運營創新縱深推進。未來，有巢也將持續投入AI基礎設施層建設，打造有巢自主的AI能力，在精準營銷和客戶關系管理系統等領域持續探索，助力運營力、服務力提升。

李竟鵬

武漢城投悅家

租賃運營負責人

長期主義驅動下的長租企業品牌建設與可持續發展實踐

長租行業的競爭邏輯從規模競賽轉向了價值深耕，長租行業是需要沉下心來做服務，做品牌，做長期價值的民生行業。品牌力是長租企業的護城河，目前城投悅家管理房源超8000間，老租客及轉介紹率接近30%，租客滿意度連續三年保持在95%以上，續租率穩定在65%左右。

在品牌建設方面，城投悅家以“悅享生活家”為品牌理念，推出“六大服務承諾”及“五心”服務體系，覆蓋從基礎保障到情感連接的多元場景。搭建租客全生命周期服務體系，將服務拆分為獲客、簽約、入住、維保、續租、退出六環節，并制定明確標準（咨詢5分鐘響應、維修2小時處理等）。產品端從空間標準化轉向以人為核心的個性化服務，針對白領強化辦公社交功能，針對家庭優化收納與安全細節，實現“千人千面”的居住體驗。并積極運用VR看房、智能門鎖、能耗監測等數字化手段提升運營效率。

在可持續發展方面，城投悅家積極踐行社會責任，在武漢落地的10個保租房項目提供超8000套保障性租賃住房。同時推出畢業生租房補貼計劃，并提供就業對接、政策咨詢、社群活動等增值服務，打造集居住、社交、成長于一體的青年安居平臺。此外，保租房項目100%達到綠色建筑標準，推廣智能家居等數字化應用，采用環保材料，裝修后空置期縮短，減少碳排放。

運營模式上，城投悅家探索“重資產持有+輕資產輸出”雙輪驅動，推動盈利模式從單一租金差轉向“租金+服務+資本”三維驅動，預計今年增值收入占比可以提升15—20%。同時積極拓展企業客戶批量簽約，并依托智能化系統賦能運營，有效壓降成本、提升坪效。

當前武漢高校畢業生租賃需求已告別單一的過渡型需求，在保租房供應加大、租金持續探底的新周期下，呈現出“既要價格、更要品質”的特征。盡管租客預算敏感，但年輕人拒絕為低效面積段買單，轉而注重空間舒適、安全性及品牌家具家電與隔音降噪等。具體表現為三大深層演變，一是從“吃喝住”轉向“情緒價值”，租住畫像個性化，寵物友好、電競主題等小眾需求涌現；二是從“被動受管理”轉向“求共鳴”，渴望通過共享空間與社區活動打破獨居壁壘，尋找歸屬感；三是數字化生活成為底層標配，線上看房、電子簽約及智能家居互聯已是立企之本。應對這種變化，城投悅家堅持長期主義。在產品端，基于數據打造適配多元需求的品質套間；在服務端，構建“6分鐘生活圈”并上線數字化平臺；在運營端，通過社群活動將租客轉化為“共建者”。歸根結底，是以“好房子+好服務”承接品質生活，最終實現與客戶的情感共鳴及經營增長。

湯若季

首創和園

市場營銷總監

打造新時代租住“好房子”

首創和園是北京首創集團旗下長租業務品牌，隸屬首創城發集團城市運營板塊。2026年5月，首創集團發布“長租物業雙平臺”，明確將長租業務作為集團核心發力方向。企業致力成為北京市場長租住房第一品牌，目標在兩年內實現管理規模3萬間，“十五五”期末達到5萬間。目前，首創和園在北京、上海、天津、青島4個主要城市共開發建設22個租住項目。其中在北京已投建10宗租賃項目，總建筑面積超130萬平方米，房源規模穩步增長，預計服務人口近3萬人。

在產品體系方面，首創和園以白領公寓為核心，同步布局員工宿舍、精品公寓及長者公寓。其中，位于朝陽區東南五環的首創繁星社區為北京規模最大的單體保租房社區，總建面約40萬㎡，提供6572套房源，配套5萬㎡商業及幼小教育設施。項目從規劃到運營，緊密結合服務新市民、青年人、城市服務保障群體理念，以“首創十好社區”標準，將租住“好房子”的建設運營做深做實。

首創繁星以95%的開間戶型精準匹配青年客群，并創新嵌入“和嘉公寓”，面向城市服務保障群體提供宜居保障，有效解決城市居住剛需。憑借優質運營，項目運營穩定、口碑優良、客戶滿意度高，經營效益良好，區域稅收貢獻超2000萬元，并為村集體提供保底分紅，有效帶動區域發展，實現品牌、經濟、社會三重效益統一。

首創和園持續強化長租資管為核心的運營能力，為長租資產提供更加專業性的運營服務。組織建設上搭建“強中臺+門店”矩陣管理模式，形成“中臺強管理、一線強執行”的組織分工；收益管理通過數據化工具實現出租率與續租率持續提升；社區運營構建黨建引領、五方共治的治理體系，全年開展超400場社群活動；品牌與數智化同步發力，標桿效應顯著，實現業務、客戶、數據、決策“四個在線”，全面支撐規模化、高品質、可持續發展。

作為國資平臺，首創和園在大型租賃社區運營中探索出一條兼顧保障屬性與經營效益的平衡路徑：一方面依托社區化布局與規模化經營筑牢盈利底盤，如繁星社區經營表現穩健，為履行社會責任提供堅實支撐；另一方面主動響應政策導向，在社區內合理配建“一張床”等保障性產品，通過共享大社區管理體系降低運營成本、提升服務效能，既切實解決了新市民、新就業群體的居住難題，又以“經營反哺保障”的模式實現了國有資產保值增值與社會價值的統一，該模式正持續在北京多個新建社區中復制推廣。

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