房屋建設工程應當辦理建設工程規(guī)劃許可，未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋租賃合同屬于無效合同。當房屋中介合同的目的系促成違法租賃的情形時，顯然違反了法律強制性規(guī)定，中介合同應屬無效，因該中介合同取得的中介服務費應予返還。近日，北京市第一中級人民法院就審結了一起這樣的案件。

（圖源網(wǎng)絡 侵刪）

案情簡介

58號院的房屋由徐某自行建設，徐某通過租賃形式取得該房屋的土地使用權，房屋建設未取得建設工程規(guī)劃許可。2021年8月17日，徐某向楊某出具《委托書》一份：“委托楊某代為簽署位于本人名下的58號院房屋租賃合同簽約，房間物業(yè)和水電交接等相關事宜”。同日，楊某（出租方、甲方）與王某（承租方、乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將58號院房屋出租給乙方。當日，某中介公司，作為中介方（丙方），與出租方楊某（甲方）、承租方王某（乙方）簽訂了一份《補充協(xié)議》，約定：因某中介公司促成了甲方與乙方就58號院房屋簽訂《房屋租賃合同》，甲方和乙方需向某中介公司支付共計55萬元的中介費。然而，合同簽訂后，各方因中介費支付問題產(chǎn)生糾紛。某中介公司將楊某、徐某和王某一并訴至法院，要求判令楊某、徐某、王某支付中介服務費550000元。

以案說法

當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。中介合同的內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定。《中華人民共和國建筑法》第七條規(guī)定：“建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。依法應當辦理建設工程規(guī)劃許可證的，已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃許可證可以申請領取施工許可證”。《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！庇纱丝梢姡课萁ㄔO應當辦理建設工程規(guī)劃許可，未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋租賃合同屬于無效合同。當房屋中介合同的目的系促成違法租賃行為的情形時，顯然違反了法律強制性規(guī)定，同時擾亂了正當房屋租賃市場的行業(yè)秩序，中介合同應屬無效。本案中，58號院房屋系徐某自行建設，徐某通過租賃形式取得涉案房屋的土地使用權，但房屋建設未取得建設工程規(guī)劃許可。對此情況某中介公司作為專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司明確知曉，但仍促成租賃雙方簽訂租賃合同，中介服務所促成的交易違反法律強制性規(guī)定，不利于房屋租賃市場的有序管理，中介合同應屬無效。

無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。楊某、王某與某中介公司簽訂的《補充協(xié)議》無效，某中介公司依據(jù)無效合同主張支付中介服務費，不應予以支持。

以案講理

審理合同糾紛，首先要對合同效力進行審查。合同自由原則必須在法律框架內(nèi)。本案中，涉案房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，違反了《中華人民共和國建筑法》等關于建設工程許可的強制性規(guī)定，這種規(guī)定關乎規(guī)劃秩序和公共安全，屬于效力性強制性規(guī)定。因此，以該違法建筑為標的物的房屋租賃合同因違反法律強制性規(guī)定而自始、當然、確定無效。作為旨在促成該無效租賃合同的中介合同，其訂立目的與履行基礎均建立在違法事實之上，同樣因違反法律強制性規(guī)定而歸于無效。

中介公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，其主張報酬的權利必須與其履行的法定義務和行業(yè)規(guī)范相匹配。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當遵守職業(yè)規(guī)范，對提供的房源信息進行核查和查驗。作為專業(yè)機構，其理應具備比普通民眾更高的注意義務和能力，對房屋的合法權屬證明或規(guī)劃建設手續(xù)進行必要核查。法律絕不保護為追求傭金而漠視法律、促成違法交易的行為。認定因違反強制性規(guī)定的中介合同無效，是對中介機構過錯行為的否定性評價，也在警示行業(yè)必須將合規(guī)審查置于商業(yè)利益之上。如果支持在此類違法交易中產(chǎn)生的中介費，無異于間接承認了違法交易的某種合法性，將產(chǎn)生錯誤的激勵導向。

綜上，在這里提醒大家：市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟，一切經(jīng)營活動都必須在法律的框架內(nèi)進行。中介服務的價值在于提供真實、可靠的信息和專業(yè)的服務，幫助當事人達成合法、安全的交易。任何試圖從違法交易中獲利的行為，都無法得到法律的保護。

來源：山東高法