從狀告前物業，成功討回771萬公共收益，到啟動換物業事宜，吸引來17家物企報名角逐，南京超級大盤翠屏城，這兩年頻頻出圈。

今年3月，翠屏城正式宣布換物業，短短一周時間，中海物業、金地物業、永升物業、弘陽物業等17家物企報名競選。

經過層層PK，5月中旬，碧桂園生活服務、金百豐物業晉級“五進二”。就在本周末，兩家物企將進小區路演，激烈角逐進行時。

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翠屏城位于江寧祿口，這個建筑面積約104萬方的超級大盤，由疊加別墅、聯排別墅、獨棟別墅、小高層、高層等業態組成，住宅總戶數超7100戶，停車位約7700個。

小區于2013年開始首批交付，2015年起由萬園物業提供日常服務，2023年5月正式簽約保利物業。

但與保利物業的合作，沒能持續太久。今年3月，翠屏城正式啟動選聘物業的相關流程。

公告約定了物業費標準（不含公共能耗費）：

多層不高于1.2元/㎡·月；小高層及高層不高于1.3元/㎡·月；疊加別墅不高于1元/㎡·月；聯排別墅不高于1.5元/㎡·月；獨棟別墅不高于2元/㎡·月。

并明確指出，要將公共收益的分配寫進合同，即合理成本+補貼物企的占比30%，其余70%歸全體業主所有，按季度結算支付至業委會賬戶。

公告發布后的短短一周內，吸引來碧桂園生活服務、中電熊貓物業、中海物業、永升物業、招商局物業、金地物業、融創物業、銀城物業、金百豐物業等17家物企報名。

隨后，包含碧桂園生活服務等在內的10家物企繳納了競聘保證金，并進行了商務報價，無償投資報價最高的是雅生活智慧城市服務，超385萬；人員配置最多的是金百豐物業，188人。

4月下旬，經過“多進五”篩選，碧桂園生活服務、德信盛全物業、銀城物業、金百豐物業、弘陽物業5家物企入圍。

5月10日，這5家物企參與了現場答辯會，最終，得票前兩名的碧桂園生活服務、金百豐物業成功晉級“五進二”。

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過關“五進二”，意味著接下來服務翠屏城的物企，將在碧桂園和金百豐之間誕生。

我們知道，超7100戶的超級大盤，對追求規模效應的物企而言具備巨大吸引力。

一方面，戶數規模決定物業費的穩定基數；另一方面，由社區廣告、社區團購等開辟的增值服務，也擁有極大的想象空間。

順理成章的，碧桂園生活服務和金百豐物業，使出渾身解數拿出誠意滿滿的服務方案，銳評君為大家拎出了重點。

先看碧桂園生活服務。

與業主們密切相關的物業費報價，碧桂園維持了小區的二費制原價；

與此同時，碧桂園將投入953萬元，用于小區服務硬件等的提升。其中，無需返還的投資款總計353萬；墊資款600萬；物業費收繳超過92%的收入繼續投入小區。

這些資金，將用于翠屏城的環境提升、空間改造、設施修繕，比如增加高空拋物及監控盲區攝像頭；恢復升級人行出入口及單元門禁；恢復及升級基礎景觀，并進行河道清淤、造景；修復社區內部道路等。

制定小區品質提升計劃前，碧桂園走訪了148位業主，并對小區現狀做了詳細摸底登記。接下來，才是基礎服務、服務提升、持續經營等模塊的量身定制。

此外，契合不同節日節點的社區文化活動，碧桂園業主專享的戶內水電檢查、大件搬運、寵物臨時看護、四點半課堂等免費服務，也將安排上。

接下來，看看金百豐物業的方案。

金百豐是南京本土的物企，以二手盤的拓展運營為主，插播一句，南京資深物業人李春玲已加入金百豐，擔任執行董事兼總經理。

物業費報價，金百豐也維持小區原價。此外，將公共收益分配寫進方案。

資金投入上，金百豐承諾無償投入218萬；無息墊付888萬。

并對218萬的服務升級投資計劃，具體到項目類別、計劃金額、實施日期。

根據翠屏城的業主數量，金百豐將投入188人服務，并承諾絕不外包。

具體的社區品質提升上，金百豐將維修墊高路面；出新矯正防火門；維修固定天臺門、門廳大理石板；修復單元門及門禁系統；改造地下車庫照明系統；恢復綠地，提升景觀品質等。

銳評君了解到，今年翠屏城的第一次臨時業主大會預計于6月3日至7月17日召開，屆時業主們將在碧桂園和金百豐之間投票二選一，最終結果預計于7月底公布。

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相較于更換物業，翠屏城的房價走勢，更受南京人關注。

2012年6月，翠屏城首次推出小高層新房，當時的折后均價約6400元/㎡。2019年的收官戰中，項目的712套房吸引來超8100組買房人報名爭搶。

趕上樓市行情無差別火熱，2018年至2020年，是翠屏城次新房的高光時刻：

68㎡小戶型離2萬/㎡就差臨門一腳，88㎡三房也能近1.9萬/㎡成交。用中介的話來說：“成交都是按天算，樓層好的房源基本上一掛出來就被秒了。”

2020年底，小區一套110㎡四房以243萬總價成交，單價超2.2萬/㎡，點燃了不少業主的信心。

但隨后，翠屏城的房價一路下行。2022年，出現跌破萬元成交的房源；2024年，成交單價普遍在6000多元至8000多元。

今年3月，一套85㎡三房以總價32萬成交，單價創下小區新低，說房價鶴崗化也不為過。

今年再度更換物業，能否穩住翠屏城的房價？

在我們看來，翠屏城是典型的遠郊地段+配套匱乏，規劃過度透支和配套滯后共同作用，引發信任危機，進而出現踩踏式拋售的情況。

新的物企進場，對房價的樂觀作用還有待市場驗證，但面臨的挑戰已經擺在眼前：

比如超大體量，意味著管理難度的直線上升；普通高層+別墅的配置，意味著管理服務要進一步細分；交付已有年頭，設施設備老化、隱性故障增多，意味著工程修繕和公區翻新壓力不小。

基于此，接手翠屏城，是對物企的一場綜合實力的全方位考驗。最終花落誰家，我們將持續關注。