5月28日，國務院正式印發《城市更新“十五五”規劃》（以下簡稱《規劃》），這是首個針對城市更新的五年專項規劃，標志著城市更新工作從階段性的“行動”正式步入系統性、長效性的“國家戰略”階段。

《規劃》共九章，涉及六個方面23項重點任務，7方面政策舉措、14項重大工程和行動，強化了城市更新在推動城市高質量發展的重要地位，也系統性地闡述了房地產在其中扮演的關鍵角色，將“加快構建房地產發展新模式”、“好房子”建設、存量資產盤活等重要內容納入城市更新的頂層設計，進一步強化了城市更新與房地產的緊密關聯，兩者深度融合、互為支撐，城市更新已經成為穩定房地產市場的重要抓手，房地產也成為激活存量資產潛力的重要著力點。

整體來看，《規劃》中與房地產相關的內容，貫穿于“培育壯大城市發展新動能”、“營造高品質城市生活空間”“增強城市安全韌性”“提升城市治理能力水平”“建立城市更新政策體系”等部分，“十五五”時期危舊房改造數量翻倍、城中村改造數量保持較高水平，推進“好房子”建設，更大力度支持盤活存量土地等均將為房地產發展提供更多支持，也將進一步推動房地產從“增量開發”向“存量運營+品質服務”高質量轉型。

表：《城市更新“十五五”規劃》重點任務

資料來源：政府網，中指研究院綜合整理

房地產成為激活城市存量資源潛力的重要著力點

【原文】

全面摸清城市存量資產資源底數，推動已供未開發土地和在建項目分類處置，盤活閑置低效的老舊廠房、商業辦公用房、商品住房、公房等。加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。優化保障性住房供給，強化城鎮低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。因城施策增加改善性住房供給，規范發展住房租賃市場。促進房地產開發企業轉型發展、參與城市更新。深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，著力滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求，支持靈活就業人員參加住房公積金制度。加強和規范存量城市基礎設施資產管理。

【中指解讀】

《規劃》在“培育壯大城市發展新動能”一章中，明確提出“激活城市存量資源潛力”重點任務，大篇幅提及房地產內容，多項內容雖延續此前提法，但本次將房地產與激活存量資源潛力結合，進一步強化了房地產發展新模式的構建、優化保障性住房供給、增加改善性住房供給、房企轉型等均與存量資源的挖潛緊密相關，也意味著房地產的角色發生了轉變，房地產發展邏輯不再是簡單的“拿地-開發-銷售”，而是進一步轉向激活城市存量空間價值。

在此過程中，第一，預計保障性住房供給將與盤活存量商品房更緊密結合，更多城市將收購存量商品房、收購二手房用于保障性住房，并通過改建閑置的商業辦公用房、工業廠房等轉為保障性住房，配套的政策有望進一步完善，如簡化審批流程、優化稅費支持等。今年以來上海收購二手房已經取得一定積極進展（詳見：），截至5月21日，徐匯、浦東、靜安三區已累計收購523套房源，二季度以來試點收購范圍逐步擴大到全部中心城區；近期廣州也試點推進收購二手房，明確收購條件，未來北京、深圳等城市有望跟進，有利于穩定市場預期。

第二，因城施策增加改善性住房供給與存量結合，預計未來配套完善、區位更佳的存量土地將優先盤活入市，比如通過調規等方式，增加核心區域土地供應，助推改善性住房供給放量。

第三，公積金政策有望在激活存量資源中發揮更大的作用，根據中指研究院不完全統計，今年以來各地擴大公積金提取用途相關政策超120條，其中擴大支持的方向包括繳納稅款、購買車位、物業費、裝修款、電梯更新提取等方面，同時多地支持公積金用于城市更新、原拆原建，預計加大住房公積金對城市更新的支持也將是各地政策的重要方向。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

第四，對于企業而言，預計未來項目來源或將更多地轉向城市更新、舊改、低效用地再開發等領域，房地產開發企業轉型存量資產運營的特征將進一步強化。

“好房子”建設改造重要性突出，供給端提質有望進一步激發改善性住房需求

【原文】

實施房屋品質提升工程，兼顧增量建設與存量更新，全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，建設改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造，推廣裝配式裝修和適老化、無障礙改造，應用性能優異的新型建材。在新建、改造住宅項目中開展數字家庭建設，豐富數字家庭應用場景。

【中指解讀】

《規劃》在“營造高品質城市生活空間”中單列“推進‘好房子’建設”重點任務，并明確部署“‘好房子’建設改造工程”，足見“好房子”建設改造的重要性。

從具體內容來看，《規劃》強調要“兼顧增量建設與存量更新”“鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造”，要“優化住房產品設計，完善戶型功能”等，一方面，為存量住房的品質提升（如裝修、適老化改造）提供了政策支持，將催生更大的家裝、物業和社區服務市場；另一方面，優化產品設計、完善戶型功能等要求，將進一步引導地方加快落地“好房子”標準和技術規范，加快“好房子”建設，以供給端提質激發改善性需求釋放。

另外，《規劃》也重點提及“物業服務質量提升行動”，“好服務”以高質量服務賦能產品價值、以精細服務提升居住體驗，也有利于激活居民消費新需求、挖掘市場增量空間。

近兩年，市場上涌現出多個“好房子”經典案例，購房者認可度高、項目去化快，這些優秀產品背后的經驗也值得更多企業參考。中指建立了“好房子”標桿100案例數據庫，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優質項目精髓。中指物業研究，以20余年行業深耕、權威數據與研究成果，為超千家物企提供從市場洞察、戰略咨詢到上市顧問的全鏈條專業支持，助力企業價值提升與行業高質量發展。

危舊房改造、城中村改造等將全面發力，危舊房改造數量目標較上一個五年翻倍，有望為住房需求釋放提供重要支持

【原文】

有序推進危舊房改造。對城市C、D級危險住房和非成套住房建檔立卡并動態更新。用好中央補助資金、地方政府專項債券等，加快拆除改造D級危險住房，精準消除安全隱患。支持老舊住房自主更新、原拆原建，探索可持續運營模式。優先支持資源枯竭城市實施危舊房改造等項目。

穩步推進城中村更新改造。采取拆除新建、整治提升、拆整結合等多種方式，對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村優先實施改造。

持續推動城鎮老舊小區改造。重點對建成20年及以上的城鎮住宅小區開展專項體檢，聚焦補齊基礎設施短板、提升服務功能和環境品質實施針對性改造。支持具備條件的樓棟加裝電梯。結合改造同步完善長效管理機制，提高管理維護水平。

【中指解讀】

《規劃》明確了“十五五”時期城市更新的10項主要指標目標，城鎮危舊房改造數量、新開工改造城鎮老舊小區數量、老舊街區廠區改造提升數量和城中村改造數量均在列，“有序推進危舊房改造”“穩步推進城中村更新改造”“持續推動城鎮老舊小區改造”等也均在23項重點任務中。

具體來看，危舊房改造方面，“十五五”時期，城鎮危舊房改造數量目標50萬套/間，較“十四五”總量翻倍增加，提出“用好中央補助資金、地方政府專項債券等，加快拆除改造D級危險住房”，并“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，對于房地產來說，在危舊房拆除改造過程中，若結合房票或貨幣化安置等方式，有望推動更多住房需求進入市場，為穩定房地產市場帶來支撐。另外，根據中指監測，去年底以來，在住房“以舊換新”模式中，山東提出“拆舊換新”模式，通過整棟、整片收購的方式，實現城鎮老舊住房自主更新、原拆原建，主要在業主意愿集中的老舊住宅小區探索實施；湖南也明確推動“拆舊換新”，鼓勵老舊住房自主更新、原拆原建；近期，上海徐匯區結合“兩舊一村”改造實現了較快的二手房收購效果，促進換房需求釋放。未來，預計住房“以舊換新”將進一步與城市更新結合，也將在穩定房地產市場方面發揮更加積極的作用。

城中村改造方面，“十五五”時期城中村改造數量目標是4000個，雖較“十四五”減少100個，但仍處于較高水平。《規劃》明確“采取拆除新建、整治提升、拆整結合等多種方式”推進城中村改造，預計在房票安置或貨幣化安置結合下，城中村改造也將對房地產市場形成利好。

另外，老舊小區、危舊房、城中村等在改造過程中均將改善老舊住房的居住環境，提升老舊住房的品質，對于穩定二手房價格也將產生重要支撐。

基于現有的理論和實踐經驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務商提供“十五五”城市更新業務專項規劃研究、城市更新發展調研報告、城市更新評價指數研究、城市/企業城市更新發展報告/白皮書、城市更新企業對標研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務。

更大力度支持盤活存量土地，用途轉換、土地置換等將是重要方向

【原文】

規范空間復合利用。增強國土空間詳細規劃適應性，制定土地混合開發和空間復合利用的正面清單并明確規劃管控要求，建立健全國土空間用途管制和規劃許可制度，推行多部門并聯審批和聯合監管，推動土地用途和建筑功能依法合理轉換。利用存量土地、房產資源發展國家支持產業、行業的，可享受一定年期內不改變用地主體和規劃條件的過渡期政策，過渡期原則上不超過5年；過渡期滿辦理土地有償使用手續的，可采取租賃或協議出讓方式。

鼓勵多主體合作改造。合理降低土地整合、置換、聯合開發中的稅費負擔。規范長期租賃、先租后讓、彈性年期供應等土地供應方式，支持帶方案出讓。依法穩妥推進工商業用地使用權續期。完善地價計收規則。

優化不動產登記服務。健全與混合利用、功能兼容、立體開發相適應的不動產登記規則。

【中指解讀】

近幾年中央及監管部門已出臺多項政策支持盤活存量土地，多地也出臺政策加快落實，包括轉變土地用途、強化零星土地開發利用、收回收購或置換存量閑置土地等，根據中指不完全統計，截至5月末，全國28個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額超8000億元，專項債實際發行超3800億元，占比約48%，今年以來共發行816億元。

《規劃》強調“更大力度支持盤活存量土地”，并從“規范空間復合利用”“鼓勵多主體合作改造”“優化不動產登記服務”三個方面提出了政策支持方向，給予過渡期安排、合理降低相關稅費等均有助于打通盤活卡點，如合理降低土地整合、置換、聯合開發中的稅費負擔，將提升主體參與積極性，預計未來將有更多支持政策落地，加速推動土地用途合理轉換、土地置換等。

另外，全國層面工商業用地使用權續期相關政策或將在未來兩年落地，近期廣州探索工商業用地使用權續期，明確了續期時限和計收土地出讓金標準，達標項目可享7折優惠，一次續期最長20年，為其他城市提供了重要參考，預計短期更多城市將試點推進工商業使用權續期，有助于改善資產估值，更好支持盤活存量資產。

中指研究院依托全域數據庫、豐富的服務案例與行業研究積淀，能夠針對商業、寫字樓、住宅項目、產業用地等多類閑置資產提供市場調研報告、可行性論證報告、價格調整報告、調改論證報告以及再定位報告，為企業高質量推進存量資產盤活提供決策支撐。

整體來看，《規劃》將房地產發展新模式、“好房子”建設、存量盤活等核心議題納入城市更新的系統性框架，進一步強化了城市更新與房地產的緊密關聯，兩者深度融合、互為支撐，城市更新已經成為穩定房地產市場的重要抓手，房地產也成為激活存量資產潛力的重要著力點。城市更新通過改善居住環境、完善配套服務等提升居民的居住品質和房屋價值，并通過城中村和危舊房改造等釋放住房需求，改善市場預期，城市更新也將助力房地產從“增量開發”向“存量運營+品質服務”高質量轉型。

當前城市更新仍面臨項目資金平衡難度較大，融資渠道有待拓展、市場化資金參與不足，項目實施路徑和標準不夠清晰等問題，城市更新可持續發展模式尚未形成，本次《規劃》針對性提出了多項政策支持舉措，如完善財政支持政策、優化金融支持措施、積極吸引社會資本參與等，另外也明確研究修訂城市房地產管理法、建筑法等法律，研究制定城市更新等相關法規，預計未來各項政策將更加注重落實，加快發揮城市更新在穩定宏觀經濟和支撐房地產方面的作用。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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