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1164戶(hù)的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率不到5%：吉安這個(gè)小區(qū)崩盤(pán)背后的兩本賬

4月17日，吉安市中心城區(qū)，紅星九頌時(shí)代城尚峯小區(qū)。

記者推開(kāi)門(mén)，原九頌山河物業(yè)的辦公點(diǎn)空無(wú)一人。廢棄雜物堆了一地，辦公桌落了灰。外面，業(yè)主三五成群站在樓下，臉上全是焦慮。

上千戶(hù)人的小區(qū)，物業(yè)跑了。

不是正常交接。是倉(cāng)促撤場(chǎng)。

一、4月17日：小區(qū)長(zhǎng)什么樣

這個(gè)小區(qū)大多是20層以上的高層住宅。物業(yè)撤了之后，每棟樓原來(lái)兩部電梯，只剩一部勉強(qiáng)在轉(zhuǎn)。早晚上下班、學(xué)生上下學(xué)那陣，十幾分鐘等一趟電梯是常事。

業(yè)主鄧先生跟記者算了筆時(shí)間賬："兩棟住戶(hù)擠一部電梯，一等就是十幾分鐘，太耽誤事。"

比電梯更糟的是衛(wèi)生。公共區(qū)域保潔全停了，垃圾隨地堆著沒(méi)人運(yùn)。公共衛(wèi)生間斷了水，異味順著樓道往上飄。門(mén)口到處是狗屎，散步都沒(méi)處下腳。大型犬、流浪犬在小區(qū)里隨便跑，老人小孩看了就怕。

保潔沒(méi)了，安保也沒(méi)了。

一個(gè)住了上千人的小區(qū)，幾天之內(nèi)變成了沒(méi)人管的狀態(tài)。

二、兩邊各有一本賬

事情是怎么走到這一步的？

小區(qū)業(yè)委會(huì)主任肖志飛的說(shuō)法是這樣的：前期業(yè)主一直在反映物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題——不精細(xì)、整改不到位、維修不及時(shí)。業(yè)委會(huì)給了物業(yè)兩個(gè)多月的緩沖整改期。表面問(wèn)題改了一些，但業(yè)主最在意的那些核心難題，一直拖著、敷衍著。

基于多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn)，小區(qū)依法開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，表決通過(guò)了換物業(yè)的決定。書(shū)面函告了原物業(yè)公司。全程程序合規(guī)、公開(kāi)透明。

業(yè)委會(huì)的看法很明確：就算合約要終止了，你物業(yè)也該站好最后一班崗。依法交接，保障小區(qū)基礎(chǔ)運(yùn)轉(zhuǎn)不斷檔。不能把治理風(fēng)險(xiǎn)和生活難題全甩給上千戶(hù)業(yè)主。

但原物業(yè)那邊，是另一本賬。

九頌山河物業(yè)吉安分公司經(jīng)理謝永榮的說(shuō)法：不是物業(yè)想棄管，是實(shí)在撐不下去了。

他給出了一組數(shù)據(jù)：小區(qū)1164戶(hù)，從2022年底進(jìn)駐到現(xiàn)在，物業(yè)費(fèi)收繳率不到5%。

不到5%。

你把賬算一下。一個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)如果有100萬(wàn)應(yīng)收，實(shí)收不到5萬(wàn)。剩下95萬(wàn)是窟窿。人員工資要發(fā)、電梯要維保、水電要交、垃圾要運(yùn)。每一項(xiàng)都是硬支出。

連續(xù)虧損三年，誰(shuí)也扛不住。

與此同時(shí)，街道和住建部門(mén)還先后下了整改通知和離場(chǎng)通知，要求限期撤。留給物業(yè)做平穩(wěn)交接的時(shí)間非常有限。最后只能倉(cāng)促走人。

關(guān)于居民反映最強(qiáng)烈的問(wèn)題——電梯為什么關(guān)了——原物業(yè)的解釋是：電梯屬于特種設(shè)備，實(shí)行終身維保責(zé)任制。一旦脫保沒(méi)人管，出了事責(zé)任還要追溯到原物業(yè)。在設(shè)施權(quán)屬和安全責(zé)任沒(méi)有完成過(guò)戶(hù)之前繼續(xù)開(kāi)著，萬(wàn)一出險(xiǎn)情，原物業(yè)擔(dān)不起。所以暫停運(yùn)行，不是因?yàn)橄氲箅y業(yè)主。

兩本賬都沒(méi)有撒謊。

業(yè)主說(shuō)服務(wù)差、整改不到位——是真的。物業(yè)說(shuō)物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)、連年虧損——也是真的。

問(wèn)題是，這兩本賬一撞上，崩的不是賬本，是上千戶(hù)人的正常日子。

三、怎么收?qǐng)龅?/strong>

好在這次處置比很多地方都快。

吉州區(qū)白塘街道牽頭，分別于4月11日和14日連續(xù)組織住建部門(mén)、村委會(huì)、業(yè)委會(huì)、原物業(yè)開(kāi)了專(zhuān)題協(xié)調(diào)會(huì)。一條一條對(duì)接矛盾，一項(xiàng)一項(xiàng)厘清權(quán)責(zé)，把交接的細(xì)則敲到了紙面上。

4月17日，在街道和村委會(huì)全程監(jiān)督下，原物業(yè)與業(yè)委會(huì)完成了公共資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)、設(shè)施設(shè)備核驗(yàn)、物業(yè)費(fèi)核算、資料臺(tái)賬對(duì)接。

更關(guān)鍵的一步：街辦和住建局快速引入了一家臨時(shí)應(yīng)急物業(yè)。17日當(dāng)天早上8點(diǎn)，臨時(shí)物業(yè)全員到崗，開(kāi)始清垃圾、掃小區(qū)、巡邏、維持秩序。

也就是說(shuō)，這個(gè)小區(qū)真正的"斷檔期"其實(shí)只有幾天。街道的反應(yīng)速度和臨時(shí)物業(yè)的到崗效率，放在同類(lèi)事件里算快的。

5月23日，經(jīng)過(guò)公開(kāi)選聘，新物業(yè)公司正式全面進(jìn)駐。這場(chǎng)折騰了一個(gè)多月的風(fēng)波，算告一段落了。

四、兩本賬后面，藏著一個(gè)死結(jié)

這個(gè)案子拆開(kāi)來(lái)看，每一條線(xiàn)都是小區(qū)治理的老問(wèn)題。

物業(yè)費(fèi)收繳率不到5%。1164戶(hù)，一年交物業(yè)費(fèi)的只有幾十戶(hù)。這個(gè)數(shù)字太極端了。不是一兩戶(hù)不交，是幾乎所有人都不交。

為什么？

得倒回去看。

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量沒(méi)跟上。業(yè)主反映的問(wèn)題，整改浮于表面。時(shí)間長(zhǎng)了，業(yè)主覺(jué)得"交了費(fèi)也沒(méi)有好服務(wù)"，不交了。物業(yè)收不上來(lái)錢(qián)，更沒(méi)錢(qián)投入，服務(wù)質(zhì)量繼續(xù)下滑。然后更多業(yè)主不交了。

這是一個(gè)死循環(huán)。而且越跑越快。

業(yè)委會(huì)在這個(gè)循環(huán)里的位置很尷尬。一邊是業(yè)主天天投訴，一邊是物業(yè)說(shuō)沒(méi)錢(qián)整改。業(yè)委會(huì)能怎么辦？開(kāi)會(huì)、協(xié)調(diào)、發(fā)函、給緩沖期、最后表決換物業(yè)。程序上每一步都沒(méi)錯(cuò)。

但問(wèn)題是，換一個(gè)物業(yè)，能不能打破這個(gè)循環(huán)？

新物業(yè)進(jìn)來(lái)，第一件事就是面對(duì)同樣的業(yè)主、同樣的收費(fèi)率。如果服務(wù)不能立竿見(jiàn)影地改善，如果物業(yè)費(fèi)還是收不上來(lái)，兩年之后會(huì)不會(huì)再來(lái)一遍？

這不是吉安一個(gè)小區(qū)的問(wèn)題。

五、這個(gè)案例留下三個(gè)問(wèn)題

第一個(gè)，過(guò)渡期誰(shuí)兜底？

這次街道反應(yīng)快，4月17日臨時(shí)物業(yè)就到崗了。但萬(wàn)一沒(méi)這么快呢？萬(wàn)一協(xié)調(diào)會(huì)開(kāi)不成呢？成千上萬(wàn)人的基本生活保障，不能靠"運(yùn)氣好"。

物業(yè)撤場(chǎng)期間的應(yīng)急接管機(jī)制，在制度層面還是空白。

第二個(gè)，5%的收繳率是怎么到這一步的？

不是第一天就5%。是從80%到60%到30%到5%，一步一步滑下去的。中間有無(wú)數(shù)次機(jī)會(huì)可以干預(yù)，不管是社區(qū)介入調(diào)解，還是住建部門(mén)約談，還是業(yè)委會(huì)提前預(yù)警。

等到了5%，除了物業(yè)撤場(chǎng)，已經(jīng)沒(méi)有別的選項(xiàng)了。

第三個(gè)，新物業(yè)能打破死循環(huán)嗎？

換物業(yè)公司，不等于換掉了背后的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。新物業(yè)需要業(yè)主用腳投票——先給服務(wù)一個(gè)機(jī)會(huì)，再用繳費(fèi)來(lái)回應(yīng)。業(yè)主需要看到服務(wù)確實(shí)在變好。業(yè)委會(huì)需要把溝通渠道真正打通。

三方都得往中間走一步。光換一個(gè)公司名字，不夠。

吉州這個(gè)案例的結(jié)局，算是好的。新物業(yè)進(jìn)了，小區(qū)干凈了，電梯修了，日子恢復(fù)了。

但那個(gè)5%，那十幾天沒(méi)人管的日子，那些堆在樓道口的垃圾和關(guān)了門(mén)的電梯——背后的問(wèn)題，沒(méi)有因?yàn)檫@個(gè)收?qǐng)鼍妥詣?dòng)消失。

下一個(gè)小區(qū)，會(huì)是誰(shuí)？

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