當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，行業(yè)最大的變化不是需求消失了

而是客戶變得更專業(yè)了

過去十余年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)階段，行業(yè)更多比拼的是規(guī)模、速度與資源整合能力

而隨著市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)階段，客戶擁有了更豐富的選擇

從宏觀數(shù)據(jù)上來看，截至2026年3月，一線城市?庫(kù)存消化周期已達(dá)到25.3個(gè)月

這意味著，今天的客戶擁有前所未有的選擇權(quán)

面對(duì)大量同質(zhì)化產(chǎn)品，客戶不再急于出手，而是在反復(fù)比較、反復(fù)驗(yàn)證

他們觀望的背后，并非沒有需求，而是在等待一個(gè)足夠確定的答案

開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也隨之發(fā)生變化

真正決定項(xiàng)目成敗的，不再是誰(shuí)建得更快、規(guī)模更大，而是誰(shuí)更理解客戶，誰(shuí)能提供一個(gè)經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的居住解決方案

我這次采訪的企業(yè)，可能給了市場(chǎng)一個(gè)極度需要勇氣的答案：

在兌付房子之前，先兌付生活場(chǎng)景

最近，我與格上集團(tuán)董事長(zhǎng)李萬(wàn)輝進(jìn)行了一場(chǎng)深度對(duì)話

這次的采訪很有意思

并不發(fā)生在售樓處、錄音棚或者辦公室

而是在一個(gè)離西安市區(qū)特別近的都市農(nóng)場(chǎng)

若不是提前知道，很難把這里和一家房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系在一起

更難想象的是，這一切都是未來社區(qū)生活的一部分，甚至它們比即將面世的住宅項(xiàng)目出現(xiàn)得更早

而這正是格上集團(tuán)為業(yè)主打造的“特權(quán)生活

《單盤主義的時(shí)代樣本》第十期

我們對(duì)話這位深耕工程建設(shè)、見證西安城市發(fā)展，并在此時(shí)選擇進(jìn)入住宅開發(fā)領(lǐng)域的地產(chǎn)新人

格上集團(tuán)董事長(zhǎng)李萬(wàn)輝

采訪結(jié)束后，我更加確信：

當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，那些真正相信產(chǎn)品力的人，正在用另一種方式做地產(chǎn)

而格上，或許正是一個(gè)值得長(zhǎng)期觀察的樣本

01

從商業(yè)到住宅，他看到了一種新的開發(fā)邏輯

采訪最開始，我問了一個(gè)問題：

為什么選擇這個(gè)時(shí)機(jī)做地產(chǎn)開發(fā)？

李萬(wàn)輝先是講述了格上集團(tuán)過去的背景

聽完他的講述，我也確信，他做出這個(gè)決定絕非一時(shí)沖動(dòng)，而是經(jīng)過深思熟慮的

格上集團(tuán)過去近20年一直投身城市建設(shè)工程，伴隨著西安這座城市的城市更新共生共長(zhǎng)

從承接項(xiàng)目的過程中，逐步積累著對(duì)這座城市的感知與對(duì)城市肌理的把握

也收獲了核心能力——客戶研究的能力

相比住宅開發(fā)，商業(yè)項(xiàng)目面對(duì)消費(fèi)者的反饋更加直接

人們會(huì)不會(huì)來、愿不愿意停留、是否愿意持續(xù)消費(fèi)，每天都在用腳投票

高新玫瑰·ONE

格上集團(tuán)過去打造的玫瑰·ONE系列，已成為西安高端非標(biāo)商業(yè)的標(biāo)桿，是兼具體驗(yàn)性與社交屬性的城市級(jí)獨(dú)特商業(yè)社交場(chǎng)域

也正是在這樣的實(shí)踐過程中，李萬(wàn)輝逐漸意識(shí)到：

無論商業(yè)還是住宅，本質(zhì)上都是在回應(yīng)人的需求

采訪中，他提到一個(gè)讓我印象很深的觀點(diǎn)：“商業(yè)其實(shí)比住宅更容易。”

這句話讓我有些意外

因?yàn)樵诤芏嗳说恼J(rèn)知里，商業(yè)運(yùn)營(yíng)周期更長(zhǎng)、難度更高、風(fēng)險(xiǎn)也更大

而他的解釋卻很簡(jiǎn)單：

“商業(yè)投入小，要求高。要求在于你對(duì)城市、對(duì)人的消費(fèi)習(xí)慣有深度理解。只要按照西安人的喜好和深層需求去做產(chǎn)品，就一定能夠打動(dòng)人心。”

這句話正是存量時(shí)代最重要的變化：

今天真正稀缺的，不再是房子本身，而是能夠打動(dòng)人的產(chǎn)品

研究人的需求、人的情緒、人的生活方式，研究一座城市真正缺少什么，才有機(jī)會(huì)創(chuàng)造出真正有價(jià)值的產(chǎn)品

02

堅(jiān)定深耕的背后，是為了打造令人向往的「生活方式」

房地產(chǎn)最重要的，就是以人為本

住宅開發(fā)的終點(diǎn)，是讓居住者愿意長(zhǎng)期生活在這里

采訪過程中，我聽到李萬(wàn)輝說過最多的話就是：西安人民、打造生活……

與之形成反差的是，格上集團(tuán)的首個(gè)住宅項(xiàng)目

卻出人意料地落地在了高新三期

高新三期俯拍圖

在我們的印象里，西安高新區(qū)是科技創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力僅次于北京中關(guān)村和上海張江高科技園區(qū)的科技園區(qū)

為什么會(huì)選擇在這樣的一個(gè)科創(chuàng)新區(qū)里，打造人本主義的產(chǎn)品？

李萬(wàn)輝給出了一個(gè)不同的回答：

“高新三期作為高新區(qū)創(chuàng)業(yè)第三站，與前兩站不同，定位以人為主，從醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)、藝術(shù)等配套的設(shè)計(jì)上都更適合人的居住。”

正是基于這樣的城市區(qū)域定位

格上集團(tuán)采取了圍墻外+圍墻內(nèi)的打造方式，為業(yè)主真正構(gòu)建理想生活方式

就像李萬(wàn)輝說的

“先兌現(xiàn)圍墻外，再兌現(xiàn)圍墻內(nèi)，把產(chǎn)品力拉起來，這樣才能真正打動(dòng)客戶。”

約2000畝的烏斯拉特農(nóng)場(chǎng)

難得的是，它就藏在都市之中，既能享受市區(qū)帶來的便捷，又能隨時(shí)切換進(jìn)田園的趣味

當(dāng)步入這樣一個(gè)超大農(nóng)場(chǎng)的時(shí)候，體驗(yàn)感是完全不一樣

我們?cè)趨⒂^的過程中，就看到了很多生態(tài)養(yǎng)殖、親子研學(xué)、有機(jī)餐廳的多元場(chǎng)景

農(nóng)場(chǎng)中已經(jīng)培育的菜

而這一切卻在最初的規(guī)劃中就有構(gòu)想，為的就是讓業(yè)主們享受閑暇的田園生活

王西京藝術(shù)館

農(nóng)場(chǎng)之外，格上還打造了一座王西京藝術(shù)館，收藏著這位陜西知名藝術(shù)家的作品

這背后其實(shí)也是他們對(duì)于社區(qū)的理解：居住不僅需要空間，也需要藝術(shù)氛圍

約2000平方米的小丫的ONE面包

讓我印象深刻還有一家面包工廠——小丫的ONE面包

很少見到一個(gè)面包房能有約2000平方米的超大空間

而這設(shè)計(jì)，為的是打造一種獨(dú)有的生活方式，業(yè)主不僅能享用面包，同時(shí)可以享受這般有交流的社區(qū)氛圍

高新玫瑰·ONE

而高新玫瑰·ONE，則承載著他們對(duì)于社區(qū)商業(yè)的理解

好的商業(yè)不只是滿足消費(fèi)需求，更是讓業(yè)主能夠在家門口感受到城市最真實(shí)、最有活力的生活氣息

用李萬(wàn)輝的話說：

“我要把我們的業(yè)主打造成我們的特權(quán)階層。”

這種特權(quán)，不是身份標(biāo)簽，而是一種真實(shí)可感的生活優(yōu)先權(quán)，是一套已經(jīng)開始兌現(xiàn)的生活體系

這些事情，其實(shí)比建住宅更難

但也正因?yàn)槿绱耍鼈兏y被復(fù)制

當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入供不應(yīng)求的階段，產(chǎn)品逐漸趨同

構(gòu)建產(chǎn)品的唯一性就顯得至關(guān)重要

而格上所做的，正是構(gòu)造一套別人無法復(fù)制的生活系統(tǒng)

03

用匠心打造匠品，「耐心」讓枯樹再次發(fā)芽

如果說前面，我們探討的是宏觀層面的方向與戰(zhàn)略

那么真正走進(jìn)格上集團(tuán)打造的項(xiàng)目時(shí)

看到的卻是格上對(duì)細(xì)節(jié)的把控

在農(nóng)場(chǎng)內(nèi)，不僅提前為業(yè)主劃分好了菜園，更設(shè)有造型如打地鼠游戲般的玩樂設(shè)施，森林內(nèi)部也提前布置了無動(dòng)力設(shè)施

幾乎涵蓋了一家五口、老少皆宜的生活互動(dòng)項(xiàng)目

如果一定讓我選一個(gè)最打動(dòng)我的細(xì)節(jié)

那就是，

在我們之前的文章里，曾經(jīng)提到過木作是開發(fā)商花錢也買不到的

它是精裝家裝化時(shí)代最容易失控的環(huán)節(jié)，也是社區(qū)氛圍營(yíng)造中最考驗(yàn)?zāi)托?/strong>的部分

而在格上，大量形態(tài)優(yōu)美、品種稀有、姿態(tài)舒展的樹木隨處可見

這一部分來自李萬(wàn)輝的愛好，而另一部分就來自格上集團(tuán)長(zhǎng)期的堅(jiān)持與耐心

有個(gè)小故事可以分享一下

2024年高新玫瑰·ONE入口廣場(chǎng)處種植了一棵罕見龍爪柿子樹

但在2025年未發(fā)芽枯死

格上集團(tuán)沒有放棄這棵柿子樹，而是做了木乃伊化處理

今年的5月，這棵龍爪樹重新生出嫩芽

從一棵樹的補(bǔ)救、修復(fù)到再次生長(zhǎng)

不難看出格上集團(tuán)不僅很懂樹，也很珍惜樹木

也足以見得這家企業(yè)對(duì)細(xì)節(jié)的極致關(guān)注力

而這份對(duì)樹木的熱愛，恰好成為了李萬(wàn)輝進(jìn)入住宅開發(fā)領(lǐng)域的一種必然

他說：

“人每天出門第一眼看到一棵有生命力的樹，心情是不一樣的，迸發(fā)的靈感也是不一樣的。”

這句話很感性，卻觸及了如今產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中很重要的維度：

情緒價(jià)值

樹木安放人們的情緒，也承載著時(shí)間的記憶

好的社區(qū)，不只是安放身體的空間

更是安放情感和記憶的地方

它不是在交付那一天建成的，而是在漫長(zhǎng)時(shí)間里慢慢生長(zhǎng)出來的

04

交付的底氣：用「造城市」的能力「造房子」

坦白說

這次采訪，我們走訪了許多圍墻外的項(xiàng)目

很多項(xiàng)目都已經(jīng)逐步落地，取得了很好的市場(chǎng)反饋，并不讓人擔(dān)心

但首次進(jìn)入住宅領(lǐng)域的格上集團(tuán)，又該怎么保證住宅的質(zhì)量

我也代替各大未來的業(yè)主問了李萬(wàn)輝這個(gè)問題

他的回答很自信，也確實(shí)很有底氣

從2016年工程起步，格上長(zhǎng)期參與水利水電、機(jī)電、市政等工程建設(shè)；

到2020年多業(yè)態(tài)延展，投資并運(yùn)營(yíng)玫瑰·ONE商業(yè)中心；

再到2023年，綜合開發(fā)體系，開發(fā)首個(gè)住宅項(xiàng)目——瑰麗花園

長(zhǎng)期的工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，為格上建立了扎實(shí)的工程化開發(fā)能力與企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模

因此，相比傳統(tǒng)開發(fā)商，其對(duì)開發(fā)流程、施工落地、成本品質(zhì)與工期控制更為敏感

用李萬(wàn)輝的話說就是：

“我本身就是干工程出身的，我對(duì)材料的使用和精耕細(xì)作的把關(guān)肯定是要更加細(xì)致一些，材料也會(huì)選用最好的材料。”

也正是這份用造城市的能力造住宅的魄力

構(gòu)筑了格上集團(tuán)對(duì)圍墻內(nèi)外質(zhì)量始終如一的底氣

05

房地產(chǎn)下半場(chǎng)，做生活的人會(huì)贏

采訪接近尾聲的時(shí)候，雨剛剛停下

農(nóng)場(chǎng)里的鳥叫聲重新變得清晰起來

李萬(wàn)輝說了一句話，讓我印象很深：

“最終雨會(huì)停，鳥叫聲會(huì)響起。”

這句話很像今天的房地產(chǎn)

過去幾年，行業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)前所未有的調(diào)整，很多企業(yè)離場(chǎng)，很多模式失效

而如今住房逐漸回歸居住屬性，客戶擁有了更多選擇權(quán)

房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的核心也從建造能力轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)能力，從空間營(yíng)造轉(zhuǎn)向生活營(yíng)造

客戶購(gòu)買的，也不再只是圍墻里的那套住宅，而是圍墻之外持續(xù)生長(zhǎng)的生活方式

這也是為什么李萬(wàn)輝反復(fù)提到，要先兌現(xiàn)圍墻外，再兌現(xiàn)圍墻內(nèi)

因?yàn)闆Q定一個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的，也可以是社區(qū)之外持續(xù)發(fā)生關(guān)系的場(chǎng)景，能夠沉淀情感的社群，讓人愿意長(zhǎng)期留下來的生活內(nèi)容

本質(zhì)上，房地產(chǎn)正在從“開發(fā)產(chǎn)品”走向“經(jīng)營(yíng)人”

誰(shuí)能把人留在社區(qū)里，誰(shuí)能把關(guān)系留在社區(qū)里，誰(shuí)能讓生活持續(xù)發(fā)生

誰(shuí)才能真正創(chuàng)造穿越周期的價(jià)值

真正穿越周期的企業(yè)，或許從來不是跑得最快的企業(yè)，而是那些愿意花時(shí)間種樹、種生活、種未來的人

在那里，或許才藏著房地產(chǎn)下半場(chǎng)真正的答案