北京
上周五，深圳的單價地王紀錄，又被刷新了。
六家頭部房企，歷經291輪貼身肉搏般的競價。最終，保利以總價57.72億拿下，溢價率高達150.7%，折合樓面價沖到了：
10.9萬元/平。
這段時間，深圳豪宅市場的成績單，亮眼得甚至有些刺眼：
后海板塊的信悅灣，兩次推售兩次售罄；深圳灣澐璽，更是刷新了全國豪宅最快破200億的紀錄。
那些備案價在20萬元/平左右的頂豪，深圳人買起來就像買大白菜一樣風生水起。
今年同樣瘋狂的還有杭州。
豪宅六小龍集中供應，開發商把驗資門檻一路抬高，部分項目甚至直接提到了8000萬元。
即便門檻高聳，富豪們依然排著隊送錢。
唯獨北京的豪宅，安靜得像一潭死水。
上一個入市的北京頂豪，還要追溯到今年一月份的安瀾北京。
作為北京第一個樓面價突破10萬元的項目，它原本被業界寄予厚望，認為會點燃北京豪宅的狂歡。
然而，它的營銷卻異常沉默——沒有盛大的發布會，沒有刷屏的倒計時海報，甚至連開盤儀式都沒有，直接無聲無息地轉入了順銷。截至目前，網簽只有：
69套。
安瀾北京的靜默開盤，仿佛給今年上半年的北京豪宅市場定下了一個沉悶的基調：
沉默，以及無盡的等待。
要知道，就在去年，豪宅還是撐起整個北京樓市的孤勇者。
先是功德寺雙子的盛大開盤，燃爆了整個小陽春；緊接著6月的朱房村雙子，臻澐和海晏，撐起年中的熱度。
直到后來黃衫木店的紫京宸園和璞樾，讓銀十變成了平淡的十月。
高潮過后，便是漫長的退潮。
年初的樹村項目，作為樓面價破10萬的單價地王，中海反復研磨了整整九個月才推向市場。可市場的反饋，卻像一盆冷水澆了下來。
從最開始高調宣稱的“近乎清盤”，到后來的默默順銷。北京豪宅市場的信心，正在被一點點蠶食。
于是，那些本該在今年大放異彩的重磅項目，紛紛選擇了戰術性拖延，在反復打磨規劃中，靜靜觀望：
中建智地太陽宮項目、保利半壁店項目、首開呼家樓項目、懋源松榆里項目……
去年溢價率最高的太陽宮項目，從拿地到規劃公布，中間隔了8個多月。從總平圖公布，到規證下發，又過了一個月。
但這個下證速度，在當下已經算比較快的了。同時期拿地的首開呼家樓地塊，三個月前公布規劃方案后，再沒了消息。
呼家樓地塊的位置不可謂不稀缺：緊鄰東三環，交通便利，周邊幾乎清一色是老舊小區。未來這里只規劃建設1棟樓，總共也就三十多套房源。
如此迷你的體量，首開依然走得如履薄冰。
而最能熬的，當屬保利半壁店地塊（保利熙瑞）。去年5月拿地，至今已經過去了足足一年，卻仍未確定最終的開盤時間。
2026年，北京新房的第一張預售證就是保利熙瑞。項目宣傳是從拿到預售證開始的。
2月開始預熱，3月案名發布、售樓處以及樣板間開放。他們準備做的是一個實景開放與開盤同步的樓盤。
銷售說，預計開盤時間在這個月底或七月中。
保利熙瑞的謹慎，是整個北京豪宅市場焦慮的縮影。去年的海淀新房，尚且能靠著“稀缺”兩個字躺贏，但到了今年，海淀也開始感受到了庫存的泰山壓頂。
去年，海淀迎來了近五年來新建住宅供應的最高峰，超五千套新房噴涌而出，這一數字是2024年全年供應量的十倍有余。
隨著新地塊位置一個比一個好，永豐板塊開始分化，翠湖板塊出現貶值。海淀各個板塊的能量級，正在被市場重新無情地格式化。
前兩天，北京規自委公布了一份通告，關于上地0702地塊的方案公示反饋意見。
公示的這段時間，收到了最多的反饋意見：
1092份。
上地0702地塊，是海淀新的王炸。1公里外是聚集多家大廠的中關村軟件園，1公里內是去年的大熱項目，和樾玉鳴和和樾望云。
但投訴最多的，也是周邊的業主們。
因為0702地塊，代表著海淀樓市真正意義上的產品迭代。在最新的規劃里，該地塊不僅擁有架空層，甚至還擁有南向一步陽臺、飄窗以及設備平臺的贈送面積。
在豐臺早已玩出花樣、但在海淀卻極度罕見的高得房率設計，海淀終于有了。
然而，對于周邊剛買房不久的業主來說，這無異于晴天霹靂。
去年的新房集中供應，已經引發了清河、上地片區二手房的踩踏式崩盤，不少房源在一個月內直接蒸發了一百萬。
如今，一個位置更好、產品代差領先一代半的新怪獸就要降臨，這讓他們如何不慌？業主們在反饋意見中憤怒地寫道：
項目影響周邊二手房保值，會導致二手房降價，違背穩房價的政策導向。
對此，官方給出的回答是：
關于二手房地產價格的問題屬于市場行為，非我局職責。
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