自2015年起，在政策主導(dǎo)驅(qū)動下，我國住房租賃市場歷經(jīng)十年快速發(fā)展，租賃住房成為我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分。為系統(tǒng)厘清保障性租賃住房各類籌集模式的演進邏輯，精準預(yù)判“十五五”階段保租房主流籌措路徑與成長潛力，中指院特開展《中國保租房籌集模式的全景復(fù)盤》系列深度研究。本文為存量盤活篇，基于對重點城市典型案例的分析，系統(tǒng)梳理收購新建商品房、二手房用作保租房與非居改租三大主流模式及城中村統(tǒng)租的運作模式和實踐成效。

“十四五”期間，存量資產(chǎn)盤活轉(zhuǎn)為保租房已有實踐。2024年以來，中央政策將房地產(chǎn)去庫存與增加保租房供給統(tǒng)籌推進。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款支持地方國企收購已建成商品房用作保障房；財政部明確政府專項債、保障性安居工程補助資金可用于收購存量房。進入“十五五”后，政策導(dǎo)向進一步明確，“推進存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤活利用”正式寫入未來五年的戰(zhàn)略部署，存量房收儲、改建，正從階段性去庫存工具，轉(zhuǎn)向住房供給側(cè)的常態(tài)化機制。

從各地的實踐來看，目前存量盤活的路徑主要有三條。一是收購新建商品房轉(zhuǎn)為保租房，核心是解決資金如何平衡的問題。二是收購二手房聯(lián)動置換，今年上海在多個區(qū)試點落地，通過房票機制推動“收舊換新”，進展較快。三是非居改租，將閑置商辦、廠房等改造為保租房，這一路徑在多地已有落地項目，操作模式也相對成熟。

此外，城中村統(tǒng)租是另一條值得關(guān)注的路徑。深圳、廣州等地已有實踐，主要通過對城中村村民自建房、安置房等房源進行長期租賃、集中改造和規(guī)范化運營，增加保租房房源供給。

收購新建商品房用作保租房

收購新建商品房轉(zhuǎn)為保租房，是存量盤活路徑中資金支持力度最大、政策工具最密集的一類。從資金端看，主要來源包括央行保障性住房再貸款、地方政府專項債、住房租賃團體購房貸款、住房租賃經(jīng)營性貸款等，實踐中各地根據(jù)自身條件組合使用。

地方實踐中鄭州城發(fā)安居、重慶嘉寓是利用保障性住房再貸款、住房租賃團體購房貸款等多元資金收購存量商品房用作租賃住房的典型代表。

典型案例：鄭州城發(fā)安居收購新建商品房

（1）基本情況：

2021年以來，鄭州城市發(fā)展集團通過全資子公司鄭州城發(fā)安居啟動收購存量商品房，收購項目改造為保障性租賃住房投放市場，既能盤活房企存量資產(chǎn)，又能增加保租房市場有效供給。

（2）收購房源類型：

• 項目位于城八區(qū)四環(huán)范圍內(nèi)，需為整棟或整單元房源，產(chǎn)權(quán)清晰、建筑面積不超過120㎡（含）。

• 初期僅收購?fù)瓿煽涞默F(xiàn)房項目；2022年收儲與保交樓行動結(jié)合后，收儲范圍擴展至部分期房項目，且竣工驗收后才付款，但重心仍在現(xiàn)房項目上。

• 房源類型包括商辦、住宅、工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)園等多業(yè)態(tài)。商辦公寓為主，住宅項目為輔。主要是因為商辦類更適合改做人才公寓，而且商辦類資產(chǎn)普遍去化難度大，房企接受價格折價的意愿更強。

（3）收購價格：

• 鄭州城發(fā)安居確立了“一項目一價”的定價機制。具體操作中，鄭州城發(fā)安居遴選多家第三方專業(yè)評估機構(gòu)對項目進行獨立估值，收購價格在剔除極端異常值后取平均值確定。若房企認可該定價并滿足準入條件，雙方即可簽訂資產(chǎn)收購協(xié)議。

• 收購價大致在市場價的6～7折，部分偏遠或商辦類項目可能更低，核心地段優(yōu)質(zhì)整棟收購略高。

（4）資金來源：

• 自有資金：占比大概在20%左右。

• 項目配套融資：在央行1000億租賃住房貸款支持計劃支持下，獲得中工建農(nóng)等多家大型銀行授信，每個項目可放款比例在75%-80%左右，貸款期限25-30年，年化利率3%左右。

• 收購補貼和貼息：200元/平方米的收購補貼及年化2%貼息（從第二年開始，連續(xù)貼息10年）。

（5）運營成效：

根據(jù)鄭州房管局統(tǒng)計，截至2025年11月，鄭州已累計批量收購房企未售存量房投資約415億元；累計支付收購資金212億元，其中資本金57億元，貸款資金155億元；累計投入運營人才公寓項目36個、5.6萬套（間），服務(wù)青年人才6萬余人，出租率達99%。

鄭州收儲存量房工作能夠形成規(guī)模與彼時當?shù)貥鞘星闆r有關(guān)。一是鄭州房價經(jīng)過深度調(diào)整已處于低位，疊加市場庫存高企、去化存在困難，開發(fā)商為緩解資金壓力，普遍接受折價出售，使得國資平臺能以較低的成本完成批量收購，為后續(xù)依靠租金收入和財政補貼覆蓋成本奠定了基礎(chǔ)；二是鄭州保交樓任務(wù)重，政府推動意愿強烈，將收儲存量房與保交樓行動結(jié)合，形成了強有力的政策推動力。

典型案例：重慶嘉寓收購新建商品房

（1）基本情況：

• 重慶嘉寓房屋租賃有限公司是重慶建工控股全資國有子公司，為重慶批量收購商品房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房試點工作的實施主體。

• 收購工作自2024年2月正式啟動，面向重慶中心城區(qū)市場化批量收購商品房用于租賃住房房源。

（2）收購房源要求：

• 位于重慶市中心城區(qū)軌道交通站點和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、醫(yī)院院區(qū)周邊一公里內(nèi)；

• 原則上為整幢、整單元，可少量收購能獨立管理、條件優(yōu)越的整層商品房，且單套建筑面積不超過90平方米；

• 房源須為現(xiàn)售商品房，權(quán)屬清晰且可交易，能滿足金融機構(gòu)發(fā)放貸款的要求。

（3）收購價格：

根據(jù)《重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司批量收購商品房管理辦法》，收購價采用收益法測算，為60%的基礎(chǔ)價與40%的市場價加權(quán)得出，其中“測算基礎(chǔ)價”根據(jù)運營期租金凈收益按照30年期國債利率3%折現(xiàn)，并考慮房屋特性與殘值計算得出；“市場價”根據(jù)同區(qū)位同房齡相似房源近半年平均成交單價以重慶市半年內(nèi)住宅銷售價格指數(shù)修正得出。

（4）資金來源：

整體資金采用20%企業(yè)自有資本金+80%長期低成本政策融資的組合模式。

（5）運營成效：

收購房源改造后統(tǒng)一以“佳寓”品牌運營，已投運光環(huán)、華城路等多個項目，市場出租率較高，各項目平均出租率超90%。

重慶嘉寓模式的核心在于構(gòu)建“金融+資產(chǎn)+運營”閉環(huán)：一是緊抓央行“租賃住房貸款支持計劃”的政策窗口，利用低息專項貸款解決了重資產(chǎn)收購的資金成本難題；二是依托國企信用，在軌道沿線、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊折價收購整棟現(xiàn)房，壓降收購與改造成本；三是通過“佳寓”品牌精細化運營實現(xiàn)項目高出租率。

除鄭州、重慶外，杭州、青島、合肥等多地也有類似實踐。收購項目資金來源主要包括保障性住房再貸款、住房租賃團體購房貸款、專項債等。

表：重點城市收購新建商品房作保租房典型案例（部分）

資料來源：中指研究院綜合整理

值得注意的是，2025年以來，專項債逐步成為收儲資金的重要補充。2024年10月，財政部在國新辦發(fā)布會上明確提出“要用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房”。同年12月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項債券管理機制的意見》，指出“允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房”，并提出開展專項債券項目“自審自發(fā)”試點，明確了包括浙江、四川在內(nèi)的11個試點地區(qū)名單。2025年7月，住建部、財政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好收購存量商品房有關(guān)工作的通知》再次提出“支持各地發(fā)行地方政府專項債券收購存量商品房用作保障性住房”。2026年4月，財政部、國家發(fā)改委發(fā)文擴大地方政府專項債項目“自審自發(fā)”試點范圍，新增河北省（由河北雄安新區(qū)擴大至全省）、江西省、湖北省、重慶市四個省市。

2025年5月，用于收購存量商品房的專項債券在浙江、四川先后發(fā)行落地，兩省均為專項債券“自審自發(fā)”試點省份。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2026年5月，全國累計發(fā)行用于收購存量商品房的專項債券約92億元，其中浙江、湖南發(fā)行規(guī)模較大，浙江超40億元，湖南超35億元。今年以來，河南、湖南、重慶等地強調(diào)“推進利用專項債收購存量商品房用作保障性住房”。

表：各地收購存量商品房相關(guān)專項債券發(fā)行規(guī)模統(tǒng)計

資料來源：中指研究院綜合整理

從收購價格看，收購項目多采用備案價折扣方式，部分企業(yè)自持或配建政策性住房折扣力度較大。從房源用途看，多數(shù)轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，部分項目如湖州溪畔居采取“先租后售”模式。

表：重點城市利用專項債收購存量商品房案例（部分）

資料來源：中指研究院綜合整理

收購二手房用作保障性租賃住房

在收購未售新建商品房的基礎(chǔ)上，收購二手住房用作保租房正成為多地政府盤活樓市存量、補齊住房保障短板的重要工具。

2023年9月，江蘇太倉在全國縣（市）中率先啟動商品住房“以舊換新”工作，由太倉城發(fā)集團按評估價收購居民小戶型二手房，收購款用于抵扣居民購買該企業(yè)指定新建商品住房的部分房款，收購后的舊房經(jīng)過改造提升后，納入保障性租賃住房、人才公寓體系。

2024年，鄭州、南京等地陸續(xù)推進國企收購二手房模式，旨在暢通改善性住房置換通道并加速新房庫存去化，但多限于局部區(qū)域、規(guī)模偏小并附帶條件（如須購買指定房企/國企新盤），整體推進節(jié)奏較緩慢。如南京早期設(shè)置“房源庫”，業(yè)主需選購房源庫內(nèi)的新房才能享受政策；2026年取消房源庫限制，并對在年內(nèi)完成“賣舊買新”的購房人給予貸款總金額1%的貼息。

2026年以來，一線城市開始推進收購二手房轉(zhuǎn)保租房。2月，上海在靜安、徐匯、浦東新區(qū)三區(qū)啟動收購存量二手房用作保障性租賃住房試點，其中徐匯通過“房票全市通用、一二手聯(lián)動”的模式，將房源收購與“兩舊一村”改造相結(jié)合，推進速度相對較快，二季度試點范圍已擴展至上海全部中心城區(qū)。5月26日，廣州也啟動國企收購二手房“賣舊買新”試點。

表：重點城市收購二手房用作保租房模式匯總（部分）

資料來源：中指研究院綜合整理

上海實踐：收購二手房用于保障性租賃住房取得積極進展

1、基本情況

2026年2月，上海在靜安、徐匯、浦東三區(qū)試點啟動收購二手住房用于保障性租賃住房，三個試點區(qū)域收購的實施主體均為區(qū)屬企業(yè)，收購聚焦小戶型房源，浦東新區(qū)優(yōu)先側(cè)重2000年以前小戶型低總價二手房，靜安區(qū)側(cè)重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。二季度以來，試點范圍進一步擴容，覆蓋黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦等多個中心城區(qū)。

資金來源：基本是財政資金、企業(yè)自有資金和銀行貸款的組合方式。

收購價格：浦東新區(qū)明確根據(jù)市場或評估開展，市場價或評估價是重要參考。

收購要求：浦東新區(qū)明確要同步購買同區(qū)新房；靜安區(qū)要求置換本區(qū)商品房（新房和二手房），優(yōu)先收購置換新房的房源；徐匯采用“房票”機制，國企收購二手房后發(fā)放“房票”，可用來購買全市新房、二手房，有效期一年。

2、推進情況

截至5月21日，徐匯、浦東、靜安三區(qū)已累計收購523套房源。其中徐匯區(qū)進展最為顯著，累計收購458套，占比約87.6%；浦東新區(qū)收購64套（含房票置換2套），靜安區(qū)完成首例簽約。徐匯進展較快得益：1）推行房票安置且“房票全市通用、一二手通用”，打破區(qū)域及換購新房限制，提升了居民置換意愿。2）將舊房收購與“兩舊一村”改造結(jié)合，將部分不具備改造條件的老舊房屋，通過政府收購改造為“新時代城市建設(shè)者管理者之家”，實現(xiàn)存量房源功能轉(zhuǎn)換。

表：上海收購二手房試點操作模式

資料來源：中指研究院綜合整理

上海的突破在于具備三方面基礎(chǔ)條件：一是超大城市持續(xù)人口流入帶來的穩(wěn)定租賃需求；二是保障性租賃住房與一線務(wù)工人員住房需求高度匹配，形成穩(wěn)定出租率支撐；三是采用市場化定價機制，在一定程度上穩(wěn)定存量住房價格預(yù)期，增強交易預(yù)期確定性。

總體來看，收購二手房用作保障性租賃住房模式的可持續(xù)性，核心取決于兩方面條件：一是核心城市是否具備穩(wěn)定且足夠規(guī)模的租賃需求，以支撐收儲資產(chǎn)的長期運營回報；二是收購價格與市場價格之間的匹配度，將直接影響政策執(zhí)行效果及市場預(yù)期穩(wěn)定性。

受此影響，“收舊換新”模式在不同城市的落地效果仍存在差異約束，尤其是在新房與二手房價格差較大、以及置換范圍限定在本區(qū)域的情況下，居民置換動力可能受到一定制約，從而影響政策的實際轉(zhuǎn)化效率。

非居改租

2016年6月，國辦印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，首次明確提出允許合規(guī)改建商業(yè)用房為租賃住房；2021年，《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》出臺，明確允許閑置和低效利用的非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。在中央政策引領(lǐng)下，多個省市陸續(xù)出臺類似“商改租”的政策，強調(diào)將此作為增加保租房供給的重要渠道。

北京實踐：非居改租項目是北京保租房建設(shè)籌集的重要來源

根據(jù)北京市住建委公示的保租房項目認定書情況統(tǒng)計，截至2026年5月，北京市公示的163個保租房項目中，非居改租項目共41個，房源量超2.5萬間，規(guī)模占比接近兩成，僅次于集租房項目。

北京的“非居改租”政策體系搭建起步早、落地實，實現(xiàn)了從頂層謀劃到落地執(zhí)行的貫通閉環(huán)，為全國范圍規(guī)范有序推進“非居改租”提供了可復(fù)制、可推廣的標桿范例。

2022年3月，北京市印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》，鼓勵利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房，并明確用作保租房期間不變更土地使用性質(zhì)、不補繳土地價款。同年9月《北京市住房租賃條例》施行，進一步鼓勵非居改租，并禁止改建后銷售或變相銷售。

2023年8月《關(guān)于進一步細化既有非居住建筑改建公寓型、宿舍型保障性租賃住房部分技術(shù)要求的通知》發(fā)布，允許合理利用內(nèi)部空間進行加層或局部加層改建，結(jié)構(gòu)層高在2.2米以下的不計算面積，并通過細則切實解決改建過程中消防設(shè)計等方面的技術(shù)障礙。

2026年初《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》明確，列入城市更新清單的非居住存量房屋改建租賃住房項目，可內(nèi)部加層、局部改造，結(jié)構(gòu)層高在2.4米以下的不計算建筑面積，單獨列項管理。

在政策扶持下，各類市場主體積極參與非居改租，龍湖冠寓、樂乎公寓等長租品牌相繼有標桿改建改造項目落地。

典型案例：龍湖冠寓-郭公莊地鐵站店

（1）項目基本情況

• 該項目為北京市首例“非居改保”項目，位于豐臺區(qū)郭公莊中街18號院5號樓，緊鄰地鐵9號線與房山線換乘站郭公莊站點，距離豐臺科技園、總部基地等產(chǎn)業(yè)園區(qū)較近。

• 項目前身為北京京投軌道交通置業(yè)開發(fā)有限公司持有的“京投港·西華府”商辦物業(yè)，改造前長期閑置，建筑面積2.89萬平方米。

（2）合作模式

• 2022年3月，北京京投通過北交所公開掛牌出租該物業(yè)，龍湖冠寓旗下北京慶冠寓商業(yè)運營管理有限公司成功競得運營權(quán)。

• 龍湖冠寓競得項目運營權(quán)后，負責(zé)房源改造和運營管理。

• 政府通過提供政策支持與納保認定推動項目落地，豐臺區(qū)政府在全市率先建立“3+1豐臺模式”，并完成非居改保項目“并聯(lián)審批”模式優(yōu)化，審批周期從6個月壓縮至2個月。

（3）項目改造

• 冠寓對原有辦公空間進行居住化改造，包括增設(shè)獨立衛(wèi)浴、優(yōu)化水電暖通系統(tǒng)、分割戶型等。

• 項目最終歷經(jīng)11個月的改造，打造出745套租賃房源。

（4）運營成效

• 項目于2022年11月（一期283套）和2023年3月（二期462套）分階段開業(yè)，其中129套定向供應(yīng)高校畢業(yè)生。

• 項目出租率長期穩(wěn)定在95%以上（25年平均出租率96.3%），租戶平均租期長達約12.3個月；

• 項目核心客群是周邊豐臺科技園、總部基地等白領(lǐng)客戶，市區(qū)地鐵沿線通勤剛需人群占比也較高，海淀等核心區(qū)域的青年上班族也占據(jù)一定份額。

典型案例：樂乎公寓-稻香湖店

（1）項目基本情況

• 資產(chǎn)原為20世紀60年代的老舊園區(qū)宿舍，性質(zhì)為工業(yè)用地，建筑面積約5167平方米。

• 項目臨近北京西北六環(huán)，但受益于項目位于北分科技園內(nèi)，且毗鄰環(huán)保科技園等多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，職住平衡需求旺盛。

（2）合作模式

• 樂乎同產(chǎn)權(quán)方以合作分成的方式進行合作。

• 樂乎負責(zé)項目產(chǎn)品定位、裝修設(shè)計、運營管理等全流程環(huán)節(jié)，由于樓體涉及加固，樂乎本項目總投資2500萬元。

（3）運營成效

• 項目改造為199間精裝長租公寓房源。

• 項目主力戶型面積約15平方米，月租金在3200元左右。

• 2026年2月開業(yè)后兩個月即實現(xiàn)滿租任務(wù)，年租簽約占比超98%。

• 入住客群以環(huán)保科技園的華為、榮耀等企業(yè)在職員工為主。
  

除北京外，上海、廣州、深圳、廈門、成都等核心一二線城市也有類似實踐。

表：其他一線城市非居改租典型案例（部分）

資料來源：中指研究院綜合整理

整體來看，近年來，受市場下行影響，核心城市部分商辦類資產(chǎn)坪效已不及長租公寓，疊加保租房政策體系給予“非居改租”項目的合規(guī)改保、不補繳土地價款、稅費減免、金融支持等政策紅利，“非居改租”模式具備經(jīng)濟可行性及復(fù)制空間。但需注意的是，在存量非居資產(chǎn)的選擇上，需精準把控項目特質(zhì)。一是優(yōu)先選擇結(jié)構(gòu)規(guī)整、采光通風(fēng)良好的存量建筑，避免改造難度過大、改造成本高；二是項目需具備區(qū)位優(yōu)勢與客群需求支撐，且優(yōu)選體量較大項目以攤薄運營成本；三是注意改造成本與回報匹配性，嚴格控制改造成本，確保全周期IRR回報率符合投資預(yù)期。

統(tǒng)租

統(tǒng)租是指政府、企業(yè)或相關(guān)部門長期租賃城中村村民自建房、安置房等存量房源，經(jīng)集中改造后實施規(guī)范化統(tǒng)一出租運營。該模式一般僅取得房源長期使用權(quán)，不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，與收購新建商品房、二手房等產(chǎn)權(quán)交易行為存在本質(zhì)差異，其核心在于通過品質(zhì)提升盤活存量住房。

目前，該模式主要在深圳、廣州等重點城市開展試點與推進。從改造主體的不同角度來說，當前城中村統(tǒng)租主要有四種模式：

一是市場化企業(yè)主導(dǎo)模式，市場化租賃企業(yè)直接對接城中村零散業(yè)主，通過簽訂長期合同獲取房源經(jīng)營權(quán)，企業(yè)投入資金改造后進行品牌化、專業(yè)化集中運營。該模式優(yōu)勢在于供給規(guī)模成型快、居住品質(zhì)標準化程度高，短板則是成本管控難度大、盈利穩(wěn)定性不足。萬科萬村計劃，早期收房改造成本較高，在當前租金持續(xù)下行背景下該模式運行壓力較大，近期通過優(yōu)化存量項目合作模式有序退出了部分房源。

二是金融機構(gòu)牽頭賦能模式，通過低息貸款和產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟支持，聯(lián)合專業(yè)運營方實現(xiàn)多方共贏，如廣州海珠區(qū)北山村項目由建信住房向村民長租房源后委托夢享公司運營，建行提供低息租房貸款，并通過產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟享受裝修改造及家電采購優(yōu)惠。

三是村集體統(tǒng)籌+國企承接模式，由村集體歸集房源、國企改造運營、政府納入保障房體系。如深圳水圍村項目，村集體以10年長租取得33棟房屋使用權(quán)，將29棟二層以上房屋以70元/㎡轉(zhuǎn)租給深業(yè)集團改造為504套公寓，深業(yè)集團以150元/平價格將公寓整體返租給福田區(qū)住建局。政府將其納入保障房系統(tǒng)，補貼后按每月75元/平向產(chǎn)業(yè)人才配租。

四是城市更新安置房受托運營模式，依托特定城市更新項目背景，村民取得安置房產(chǎn)權(quán)后自愿將部分或全部房源的長期租賃經(jīng)營權(quán)委托給政府指定國企，國企統(tǒng)一改造后面向產(chǎn)業(yè)人才配租，并按合同向村民支付穩(wěn)定租金。廣州南沙開建集團在科苑壹號等項目即是采用的此類模式，該模式可解決回遷安置房閑置與人才租賃住房短缺問題，但對村民意愿統(tǒng)一度及國企運營能力要求較高。

表：統(tǒng)租典型案例

資料來源：中指研究院綜合整理

統(tǒng)租模式，本質(zhì)上是通過綜合整治代替拆除重建，將城中村這部分體量巨大但安全性、規(guī)范化程度較低的存量租賃空間納入保租房供給體系里，并提升居住品質(zhì)。但從目前的實踐來看，過程中涉及的多方利益協(xié)調(diào)及盈利模式承壓等問題給統(tǒng)租的規(guī)模擴張帶來了較大不確定性。未來，統(tǒng)租模式的增量機會更多的將聚集在城市更新過程中，優(yōu)先整租城中村改造后統(tǒng)建的安置房等資產(chǎn)，在此路徑下，建筑更加合規(guī)、改造成本更低，“國資統(tǒng)租-納保-長周期微利運營”制度邏輯更具可行性。

總結(jié)

各地在收購新建商品房、二手房轉(zhuǎn)作保租房的成功實踐，其核心在于構(gòu)建了“政策賦能、主體協(xié)同、資金多元、精準適配”的良性機制。

其一，政策引導(dǎo)與地方適配相結(jié)合。地方政府結(jié)合區(qū)域庫存情況、保障需求，制定差異化實施細則，優(yōu)化規(guī)劃調(diào)整、稅費減免、融資支持等配套政策，如上海徐匯區(qū)的房票機制，突破了其他地區(qū)“僅限在本區(qū)選購新房”的限制，迭代升級為全市范圍通用、新房與二手房均可選購，賦予居民更多選擇權(quán)。

其二，構(gòu)建多元協(xié)同的實施體系。明確地方國企的核心主導(dǎo)作用，同時引導(dǎo)銀行、專業(yè)運營機構(gòu)、社會資本參與，形成“國企主導(dǎo)、金融支持、專業(yè)運營、社會參與”的協(xié)同機制，如北京非居改保項目產(chǎn)權(quán)方為國有資本，運營方為市場化租賃機構(gòu)，同時政府為其提供政策支持推動項目落地，實現(xiàn)多方資源高效整合。

其三，強化多元化資金保障。各地積極構(gòu)建“財政+金融+企業(yè)”多元資金籌措模式。充分利用1000億租賃住房貸款支持計劃、保障性住房再貸款、專項債等政策工具，結(jié)合住房租賃全周期信貸支持、企業(yè)自有資金，降低資金成本，同時探索公募REITs等資產(chǎn)證券化工具，打通資金退出渠道，實現(xiàn)資金閉環(huán)。

其四，堅持民生導(dǎo)向與市場邏輯并重。聚焦新市民、青年人等住房困難群體，優(yōu)先篩選產(chǎn)權(quán)清晰、適配需求的房源，優(yōu)化戶型設(shè)計與改造升級，精準匹配保障需求。同時兼顧產(chǎn)權(quán)方合理訴求與運營主體可持續(xù)收益，合理確定收購價格，實現(xiàn)穩(wěn)市場、保民生、盤資產(chǎn)的多重目標。

綜合各地實踐案例，不同市場主體可依據(jù)自身優(yōu)勢參與盤活存量資產(chǎn)改作保租房賽道。

地方國有企業(yè)作為各地收儲轉(zhuǎn)租的核心實施主體，可依托政府支持統(tǒng)籌推進新建商品房、二手房、閑置工業(yè)用地、商辦及直管公房的集中收儲、合規(guī)改造與運營管理。在資金來源上，優(yōu)先運用保障性住房再貸款、地方政府專項債、中央及地方財政獎補等政策類低成本資金，構(gòu)建“專項債+再貸款+商業(yè)銀行貸款”的多元融資模式。在房源選擇上，建立規(guī)范的評估定價機制，通過第三方評估或協(xié)商定價，確保收購價格合理可控與運營收益相匹配，重點布局城市核心片區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、青年人才聚集區(qū)房源。在運營管理上，根據(jù)房源類型和市場定位，自主運營或委托專業(yè)化租賃企業(yè)運營，通過標準化改造與品牌化運營提升出租率和租金收益水平，并適時通過公募REITs等金融工具實現(xiàn)資產(chǎn)退出與資金回籠。

民營企業(yè)方面，對房企來說，參與存量盤活的關(guān)鍵價值在“出清”，把未售庫存、自持房源或閑置商辦轉(zhuǎn)出去，換取確定性的資金回籠與表內(nèi)減負。運營機構(gòu)則以管理輸出切入，承接資產(chǎn)改造交付、租賃房源托管與日常運維工作，賺取資產(chǎn)運營管理費與績效分成。當然，對于具備運營能力的房企而言，可綜合優(yōu)勢，盤活自有商辦等多元化存量項目，并持續(xù)與屬地國資平臺開展深度合作，拓展輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)。

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