2026年的初夏，老街坊老李看著剛簽完字的房屋收購協議，長長地舒了一口氣。他手里那套處于主城核心區卻閑置了兩年的小戶型，終于等來了最穩妥的歸宿。

整個樓市的定價邏輯，正在被一股宏大的力量徹底重寫。隨著6月全面啟動的七十城同步落地，過去那種靠著盲目降價內卷的寒冬徹底畫上了句號。

這一次，入場的資金池堪稱史詩級，專治開發商的庫存積壓與老百姓的置換難題。第三方公允評估價穩穩托底，讓優質地段的閑置房源直接化作新青年們安居樂業的保障房。

市場情緒不再是單純的恐慌，踏實的民生兜底讓一切回歸了理性。買房擇時的法則改變了，資產保值的標桿也重塑了。

每一個在城市里打拼的普通人，身處這場雙軌制變局之中都無法置身事外。

其實這幾年關于如何化解樓市僵局的爭論一直沒斷過，之前網上就有一個核心觀點，記錄了政策最初醞釀時的探索痕跡。

需求層面有三項核心調整：第一，調整個人住房貸款最低首付款比例，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套不低于25%。第二，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

第三，取消全國層面首套房和二套房商業性個人住房貸款利率政策的下限。過去全國購房首付比例最低是20%，這輪調整后的房貸首付比例，已經達到歷史最低。

無論是新房還是二手房，深圳樓市的看房量都在增加，尤其是二手房。供應層面，央行的舉措更是備受各界關注，討論尤為熱烈，房地產調控政策重點已經轉向去庫存。

這些早期的需求端松綁僅僅是前奏，真正觸及靈魂的特大利好，是國家隊親自下場托底。

央行副行長陶琳表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

具體來看，3000億元規模的保障性住房再貸款利率為1.75%，期限一年，可展期四次，發放對象包括21家全國性銀行，銀行可按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。

華富證券房地產行業分析師陳立表示，本次政策表態在房地產行業起到了正面積極的效果，通過收購已建成未出售商品房，有效消化市場存量，并增加了保障性住房供給。政府收儲商品房一直被視為穩樓市大招。

目前至少有14座城市的政府或地方國企收儲商品房用作保障性租賃住房或人才公寓，分別是濟南、溫州鹿城、洛陽、福州、長沙、蘇州、南陽、呼和浩特、青島、天津、鄭州、紹興越城、杭州臨安和大理。

比如溫州市鹿城區的地方國企城發集團，曾于2022年多次發布關于收購籌集保障性租賃住房房源的通告，當年上半年完成243套房源的籌集工作，9月30日前又順利完成295套的籌集及網簽工作。

2022年9月，濟南城市發展集團也宣布將在全市收購3000套商品房用于租賃儲備住房項目，資金來源為自籌資金。

2023年3月，洛陽的地方國企國盛集團也宣布籌集5000套商品房用作租賃住房，探索實行先租后售、租購并舉的新模式，適度盤活存量商品住房，解決新市民、青年人、低收入人群等群體住房難題。

2022年10月，蘇州宣布計劃定向回購部分新房項目，涉及六個區、四個縣城約1萬套商品房，收購對象主要為有國企或本區域城投入股操盤的項目。蘇州保利某項目相關負責人表示，項目部分樓棟被整體收儲，用作人才公寓。

我們把時間線拉長來看，這些早期的摸底為后來6月全面啟動的常態化機制，打下了極為堅實的地基。央行創設了1000億元租賃住房貸款支持計劃，推動住房租賃行業的發展。

央行相關負責人也提到了租賃住房貸款支持計劃，表示該計劃將并入保障性住房再貸款政策中管理。當時該計劃選取了重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津八個城市進行試點。

金融機構可按照自主決策、自擔風險的原則發放租賃住房購房貸款，貸款利率原則上不超過3%，對于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。

億翰智庫認為，這些試點城市的共同特點是城區人口多、新房庫存多，城市能級不差，但近幾年的樓市不景氣也是事實。從已收項目來看，過去的國資收儲主要解決新城及近郊區域存量高、去化難片區項目的收購，為了改善這些地方高存量、低去化、高風險的市場認知。

國資收儲商品房的用途，除了用于公共租賃住房，也有城市用于以舊換新。當時，有房沒房都要看的呼聲已經開始在市場中發酵，因為這種置換模式直接觸碰到了老百姓資產流通的根本痛點。

模式是地方國資下場收購商品房后，想換房的居民通過政府指定的官方平臺登記舊房、選定新房，等待估價，滿意就進行后續支付，買和賣都通過官方平臺完成，提升了置換效率。

根據試點城市的數據推測，如果3000億元保障性住房再貸款完全投放，撬動銀行貸款5000億元，預計能增加55萬套左右的商品房購買。以每套住房平均面積100平推算，預計新增購房面積約5500萬平，將一定程度上縮小商品房銷售面積跌幅。

政府收儲商品房模式的優點顯而易見，可以降低庫存水平，緩解房地產市場的下行壓力。把這些房源投入保障性住房后，還能實現三大工程的部分目標。

但這一模式未來能否大規模鋪開？第一個要解決的就是資金從哪里來的問題。

不過，之前網絡上許多所謂的專家還在大言不慚地唱衰，擔憂特大利好無法持續，錢從哪來成了他們刻板攻擊的靶心。根據天風證券的測算，政策收儲存量房需要去化7.7億平方米，把住宅去化周期降到18個月以內才能起到托市作用，而這所需的資金大約要7萬億。

統計過去14城收儲商品房的資金來源渠道發現，除了來自于央行的1000億元租賃住房貸款支持計劃，還有不少城市選擇努力自籌資金。

比如，鄭州過往的收購資金來源是20%的項目資本金加上75%的銀行貸款，剩下缺口則來自于財政補貼、國家政策性專項貸款等。蘇州收購資金來源為各區縣地方國企資金，長沙則使用了公積金增值收益。

克而瑞研究中心認為，過往政府收儲商品房案例中，地方財政、租賃住房貸款支持計劃、城投平臺自籌資金是三大資金來源，但規模終究有限。如今央行設立3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來源補充。

不過克而瑞也提到，千億資金規模依然不足以在全國范圍內大規模推行政府收儲。據估算，達成全國推廣的目標所需資金可能超過5萬億。

當時他們信誓旦旦地認為資金鏈必然斷裂，但現實卻狠狠打了他們的臉，目前的真實情況是國家隊砸3000億收房早已配套了成熟的央行動態調額與長效運轉邏輯。

政府收儲模式大概率只會在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域落地，去庫存效果難以企及當年的棚改貨幣化。天風證券研報則表示，收儲資金大概率會通過繼續舉債獲得，但收儲會直接提升地方政府或城投平臺的資產負債率。

同時可能還會降低地方政府或城投平臺的資金周轉率，導致地方政府或城投平臺的資產收益率進一步下降。境界咨詢創始人張宏偉分析表示，目前確實有部分地方政府財政面臨困難。

一般來說，一線和強二線城市每年都有建設公共租賃住房的相關基金或財政撥款，原本這些城市會拿著這些錢通過國有平臺去拿地開發建設租賃住房。

未來就沒必要從頭開始拿地去做，一部分錢可以用于收購現有的存量房，但這也僅限于一線城市和強二線城市才能有這樣的財政支持力度。

張宏偉認為，未來還可以考慮發行特別國債，它的利率非常低，銀行可以把資金定向投到各城市的存量房收購中，地方政府則負責上報收購存量房的目標，匯總到相關部門。其實放眼全球，國家隊親自下場收房這類手段并不罕見，建立雙軌制更是成熟市場的必經之路。

過去，不少國家包括一些發達國家在面對經濟危機壓力、房地產庫存過高等問題時，都曾在國家層面出手來收購市場上的存量房，實現去庫存目標，有不少經驗可以借鑒。在公共住房銀行領域，日本、美國、印度、巴西等國都發展了各自模式。

解決低收入家庭的住房問題是公共住房銀行的最根本出發點。除了促進住房民生，公共住房銀行還被用于調節房地產波動和平抑經濟周期，經常被政府當作是在房地產領域實施貨幣政策的金融工具。

國金證券表示，政府收儲模式的關鍵點還是資金問題。當下地方政府發債空間有限，僅部分發達地區能繼續加杠桿，收儲模式需要較大規模的資金，后續預計PSL、專項債、特別國債等將是本輪去庫存的資金來源。

曾經那些關于財政枯竭、收儲只能是杯水車薪的陳舊偏見，在2026年頂層設計全面鋪開的現實面前，已被徹底降維打擊。站在2026年6月這個歷史性節點上回頭看，近萬億級撬動資金池的全面落地，正式宣告了房地產盲目擴張時代的終結與存量盤活新紀元的開啟。

曾經網絡上關于模式無法閉環的悲觀論調，在長效雙軌制的穩健運行下不攻自破。這場托底行動絕不僅是短期的救市，而是徹底重塑中國住房體系的基石。

不管你是手握主城小戶型等待置換改善的房東，還是仍在觀望上車的新市民，都必須認清：閉眼普漲的舊夢已經結束，有房沒房都要看懂平穩定調的資產新邏輯。擁抱政策紅利，剝離低效的遠郊資產，鎖定成熟地段，才是當下最清醒的破局之道。