2017年，馬云在一次峰會上說，八年之后房子會是國內性價比最低的資產，住房會褪去金融炒作光環，回歸居住本質。 當時很多人當笑話聽，覺得有錢人站著說話不腰疼。

九年過去，到了2026年6月。 國務院的十五五城市更新規劃全面開工，央行3000億保障房再貸款投放，全國80多個城市的城投公司開始批量收房子。 樓市確實變了，但變的方式和很多人想的不太一樣。

一個朋友在鄭州管城區有套老樓梯房，六樓，90平米，去年掛牌120萬，半年沒人看。 今年城市更新規劃下來后，他所在的小區被列入改造名單，外墻保溫、加裝電梯、管道更換都安排上了。 他以為房子要漲價了，結果前幾天中介告訴他，目前同戶型成交價在95萬左右，比去年還低。 改造確實在進行，但并沒有拉高房價，只是讓房子不那么難賣了。

這就是2026年6月樓市的真實狀態。

15萬億城市更新資金，看起來是個天文數字。 很多人第一反應是又要大水漫灌，房價要漲。 但錢花在哪很關鍵。 超5萬億投市政管網和防洪，3萬億改造老舊小區，4萬億用于城中村拆遷和收購存量房建保障房，剩下2萬億投教育醫療公園。 真正能流到商品房開發里的，不到兩成。

這筆錢的核心任務不是抬高房價，而是盤活存量。 過去二十年樓市靠賣地蓋新房拉動上漲，那是增量時代。 2026年之后，新增住宅用地嚴控，遠郊新區土地供給大幅收縮。 行業的主線從“蓋新房子”變成了“改造舊房子、消化庫存房子”。

全國二手房掛牌量已經突破850萬套。 三四線城市和縣城的庫存周期普遍超過30個月，部分縣城房價比高點跌了三成以上。 馬云說的多余房子不值錢，在這些地方正在變成現實。

但分化也在同時發生。 一線和強二線城市的主城區，借著舊改配套升級和城市面貌翻新，價格穩住了，甚至有小幅回暖。 缺乏人口流入的遠郊大盤和高齡樓梯房，即便有了改造加持，貶值壓力依然擺在那里。 普漲行情確實結束了，但并不是所有房子都在跌。

6月還有一件事影響深遠。 央行3000億保障房低息再貸款全面投放，年化利率1.75%，撬動萬億信貸資金。 全國80多個城市的城投和安居集團開啟二手房、滯銷現房收購潮。 國家隊正式下場當接盤方。

但不是什么樣的房子他們都收。 國企的篩選標準很苛刻：只收核心地段、產權清晰、70到90平米的小戶型，收購價大多是市場價的八到九折。 遠郊房、大戶型豪宅、抵押查封房，一概不要。 收來的房子簡單翻新后，轉為保障租賃房和人才安置房，低價租給剛畢業的年輕人。

這個模式對商品房市場的影響是結構性的。 年輕人未來不再只有高價買房一條路，租房和保障房成為主流安居選擇。 商品房的剛需購買力被稀釋了。 馬云當年說過一句話，不必讓年輕人早早背負高額房貸。 這套收儲機制正在讓這句話變成現實。

對炒房客來說，打擊更直接。 過去囤房靠轉手差價賺錢，現在市場上有官方兜底房源分流客戶。 二手房議價空間持續擴大，多套房產轉手周期拉長，持有成本逐年走高。 單純靠買房增值的投資邏輯已經跑不通了。

6月的信貸政策同樣值得關注。 絕大多數城市首套房首付降到15%，二套房首付25%。 5年期LPR維持在3.5%的低位，首套商貸利率在3.05%到3.45%之間，公積金首貸利率只有2.6%。 賣舊換新的個稅退稅政策延續到2027年底。 靈活就業者、個體戶、外賣騎手可以自愿繳存公積金，異地貸款也打通了。

看起來門檻很低，但銀行對貸款的審核并沒有放松。 流水、收入負債比查得很嚴，多套房貸款審批收緊，經營貸、消費貸違規流入樓市的路子被堵死了。 結果是剛需自住上車更容易，投資囤房加杠桿更難。

6月全國信貸標準統一更新，但每個城市的執行情況不一樣。 朋友最近在成都買房，首套房，總價240萬，首付36萬，利率3.15%。 中介說這要是放在兩年前，同樣的房子首付要72萬，利率要5%以上。 但中介也說了，現在賣房的比買房的急，看準了再下手，別急著簽。

這大概是2026年樓市最真實的寫照。 政策在托底，但托的是市場和剛需的底線，不是房價的高點。 對自住的人來說，門檻確實低了。 對囤房的人來說，風險確實大了。

馬云當年的預判，從來不是說房子會變成白菜價。 他看的是人口、供需和行業模式的變化。 老齡化在加劇，城鎮化進入下半場，住房總量已經飽和。 這些因素決定了房子不可能永遠稀缺。 但城市資源差距拉大，核心地段的優質資產依然有它的位置。 兩極分化，就是未來市場的常態。

一位做房產研究的朋友告訴我，現在樓盤營銷中心里，看房的人不少，但大多數人只看不買，或者談好幾輪才敢下單。 以前那種一開盤就搶光的場景，已經很久沒見到了。 開發商也在調整策略，折扣越放越多，送車位、送物業費、送裝修，花樣翻新。 但即使這樣，成交周期還是比過去長了很多。

2026年6月，樓市確實站上了一個分水嶺。 城市更新在推進，國家隊在收房，信貸在放寬，但所有這些動作指向同一個方向——讓房子回歸居住，而不是讓房價重新起飛。

對于手里有多套劣質房產的人來說，變現窗口期可能正在收窄。 對于正在找房自住的人來說，低利率和低首付提供了相對友好的入場條件。 市場的分化已經走到深水區，選對位置和產品，比判斷漲跌更重要。

一個做二手房中介的朋友說，他現在帶客戶看房，第一句話不再是“這套房能漲”，而是“這套房你住著舒不舒服”。 這句話本身，就是市場最大的變化。