去化慘淡還加收5000元/平“品質提升費”，會展灣云岸打的是哪款擦邊球？

本是前海擴容大贏家，雖然利好不斷，但是會展灣云岸公寓似乎還是賣得很慘淡。

作為深圳國際會展中心配套項目，會展灣由招商與華僑城合作開發，可售商務公寓分別歸屬招商和華僑城各自銷售。

近日，@深圳樓市熱線接到購房人爆料，會展灣最新組團云岸商務公寓產品，在毛胚價格的基礎上，超標收取“品質提升費”。

根據購房人爆料的內容，@深圳樓市熱線暗訪了該樓盤。

1

一開盤就啟動轉介，

云岸的“品質提升費”有多高？

會展灣云岸項目位于深圳市寶安福永大空港南岸園區，總建筑面積為12.75萬平方米，共有14棟，由商務公寓、商業及辦公三大部分組成。

今年6月，會展灣云岸廣場獲批預售，并在深圳住建局官網公示，備案商務公寓910套，備案辦公190套。

商務公寓戶型建面約21-102㎡，均價約4.77萬/㎡，單價區間在4.11-5.44萬/㎡，總價區間在93-456萬/套。

從公寓推貨量看，910套并不少。要知道，經過幾年的不斷加推，會展板塊的公寓市場明顯供過于求。

盡管前期水岸公寓已經基本售罄入伙，但云岸一開盤就啟動了轉介，說明銷售壓力不小。@深圳樓市熱線在進入樓盤入口，就遇到一批批外場渠道中介沿路攔截舉牌叫賣。

@深圳樓市熱線攝于10月

由于會展行業人流的潮汐效應，長期居住人群并不多，開發商只好主打商務參展人群做為營銷賣點。由于不限購不限貸，因此，買這里公寓的業主大部分沒有自住，而是投資收租。

而恰恰打臉的是，會展灣區域內已經規劃建設了多家五星級酒店，客房體量已經不小。按照銷售人員說法，會展灣配建的公寓，大部分都被用來解決商務參展人員臨時住宿問題，項目還引進多家托管公司幫業主打理收租事務。

這就成為開發商引導購房人額外購買“品質提升費”的噱頭。

銷售工作人員介紹，云岸公寓的“品質提升費”標準達到了5000元/平米，在現場提供的購房價格測算表上，“品質提升費”被分開列在毛胚總價旁。

@深圳樓市熱線現場實拍

云岸所謂的“品質提升費”，實際上就是精裝修費，這筆費用已經成為市場上公開的操作。

在云岸營銷中心與樣樣板房外，“品質提升費”的標準和交付清單都做了公示。

@深圳樓市熱線現場實拍

但是根據深圳住建局最新發布的新規，住宅與商務公寓新盤備案毛胚價之外，會展灣云岸售價均價為4.7萬元/平米，而對應的精裝修標準應該不超過3000元/平米。

@深圳樓市熱線現場實拍

令購房人吐槽的還有開發商給出的品質提升標準，均是市面上普通住宅使用的標準，而目前高端豪宅對應的最高精準標準，也僅僅在6000元/平米。

樣板房實拍

“這樣的標配材料，價格卻按高配標準來收，明擺著想提高利潤空間，這絕非一家央企應該做的事情。”

針對新房限價、有些房企通過精裝加價的套路，今年5月，深圳市住建局發布了《關于進一步規范新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知》，通知中對精裝修住房的價格進行了指導。

通知指出，為防止房企通過提高裝修價格變相抬高房價，對新房價格造成影響，要求各區局在審查項目裝修、裝飾材料的基礎上，對精裝修價格進行總體把控。

業內人士指出，對于購房者來說，可以基于此類精裝修上限標準來檢查定價是否合理，一些精裝修價格虛高的房源，自然會降溫。

按照通知標準，云岸的“品質提升費”應該在3000元/平米，但實際上收取的卻是按照8萬-10萬毛胚均價的項目收取。

超出的可不是一點點！

這個價位，距離毛坯均價超過100000元/㎡項目的最高精裝修價格6000元/平方米，僅僅一步之遙。

這就是購房人投訴不值得的原因。

2

“如果裝修標準不統一，

酒店托管公司不會收房”

我們再來復盤一下云岸公寓是如何收取這些“品質提升費”的。

銷售在現場給我們測算了幾套公寓的價格。

以E1棟1017房70.91平米單位為例，毛胚總價為327萬多，品質提升費為35萬多，如果按照裝修款打包在總房價里（362萬多）計算首付，只需要交162萬。

@深圳樓市熱線現場實拍

而云岸不是這樣，額外加收的“品質提升費”，表面上被打包在總房價里，但購房人交首付的時候，“品質提升費”單獨交。

“品質提升費”需要一次性支付，這無形中提高了購房人的成本。

因此，實操上購買云岸公寓的人，真正的首付是182萬。拆開來，就是首付4.5成147萬給到銀行，銀行貸款5.5成，即180萬元。很明顯，多出來的35萬，自然落到了開發商的賬戶。

這份價格清單做的十分隱蔽，購房人不容易看的出來。

計算下來，僅品質提升費一項，就占了房價的10%。而且合計起來這套房源單價已經去到5.1萬一平。

如果購買的是92或102平米戶型，品質提升費就更高。

難怪不少購房人吐槽：不值。

開發商為何這么做？很明顯，提高利潤，還可以加快現金回籠。

當我們嫌品質提升費過高，能否只要毛胚房時，銷售人員并未解釋5000元/平米標準的依據，而是以不利于后期托管出租為由極力引導購買“品質提升費”服務。

銷售顧問聊天截圖

銷售工作人員表示，帶裝修購買這樣能夠滿足客戶要求的統一裝修。原因是為了方便簽房屋托管，如果裝修標準不統一，托管公司不會收房。她還表示，托管公司以日租形式出租，和酒店運營模式差不多。

“因為你房子跟別人不一樣，做酒店的話，要求風格必須是一致。”

另一個原因，就是集中交付可以早點投入使用，可以增加會展酒店配套的房子，大部分的客戶都要求帶裝修。

銷售顧問聊天截圖

盡管云岸“品質提升費”提示在營銷中心現場做了公示，并列出具體標準，雖然沒有強行捆綁，但明目張膽的超標令人不解。

@深圳樓市熱線現場實拍

而由開發商替買家擬定的《品質提升申請》，“充分了解”、“自住申請”、“客觀合理”、“真實意思表示”等字眼，也被購房者質疑有規避法律責任嫌疑。

購房人吳女生表示，品質提升費真的太高了，這個項目屬于商務型公寓，定位并不算高，如果按最高的日租回報，掏這么高的提升費并不劃算，回報率也并不像開發商說的那么高。

業內人士透露，如果這筆品質提升費沒有進入官方指定的監管賬戶，而是另外打進開發商賬戶，容易產生灰色地帶。

根據新政，開發商需將裝修款打包在總房價里，購房者無須額外一次性結清裝修款，嚴防“捆綁裝修”行為，避免實際的交易價格大幅被提高。

10月13日，廣東省住房和城鄉建設廳發布關于進一步做好商品房交易風險提示的通知。

其中，房地產開發企業要求購房者將購房款轉入非商品房預售款專用賬戶的；房地產開發企業與購房者簽訂除商品房買賣合同外，同時簽訂裝修等“雙合同”的，均被認為有交易風險。

通知要求依法依規嚴肅查處房地產開發企業和中介機構違法違規銷售行為，發現一宗，處罰一宗。

3

投資客退潮，

會展灣云岸備案有多慘？

從6月開盤近半年時間里，會展灣云岸到底銷售成色幾何？

@深圳樓市熱線從深圳市房地產信息平臺上查詢了云岸房源備案情況。

截至發稿，依然大比例顯示“期房待售”的一片綠，1、2、3棟商務公寓，只有極少數房源合同完成備案，已簽認購書的更是寥寥無幾。

深圳市房地產信息平臺截圖（購房者可自行查詢）

雖然網簽備案都有一定時間的滯后性，但對于一個6月拿證開賣的項目而言，5個多月過去，如此備案進度，實在慢的出奇。

對比已經入伙的水岸，盡管尚有少量庫存在售，但絕大多數房源已經備案。可見云岸的銷售壓力有多大！

從價格優勢來看，云岸商務公寓均價約4.77萬/㎡，單價區間在4.11-5.44萬/㎡。

緊挨會展灣正在建設的融創華發冰雪文旅城，將有約30萬平米超大體量的人才住房，售價按同地段市場商品住房售價打六折，最高銷售價格不得高于40000元/㎡。

而上個月剛剛開完盤的大空港網紅盤萬豐海岸城新推住宅組團，均價約5.75/平米，而云岸公寓均價約4.77萬/平米，加上品質提升費，合計5.27萬/平米，價格直逼萬豐海岸城。

這個價位，盡管不限購，但鑒于商務公寓屬性，升值空間見仁見智。

云岸的另一個賣點就是收租了，這也是購房人買它較為現實的理由。

但是，開發商大力引導的“托管”形式，市場真的那么樂觀嗎？

對比，項目銷售人員表示，云岸明年入伙之后，會有酒店托管方聯系業主，簽訂托管協議，租金二八分成，酒店托管方負責房屋出租，但沒有保底，如果沒有出租出去，業主也就沒有收入。

銷售人員告訴@深圳樓市熱線，目前已經入伙的水岸公寓，30多平的月租金達到3000元左右，如果遇到展會，一晚價格可以上千（未經求證）。

事實上，會展片區尚處于市場培育期，加上疫情影響，僅靠出租給參展商，空置率難免居高不下。

據銷售介紹，整個會展灣片區規劃了合計約8000套公寓，加上自身配建的部分人才公寓，供應量極其龐大。有網友不禁驚呼：上萬套公寓以后租給誰？

圖源：咚咚找房

目前，會展灣片區已經入伙有水岸、南岸、中港、東城組團陸續房源放租，內卷嚴重。

最令購房人周女士擔憂的是其“日、月租房”酒店運營模式，成為日后影響社區居住純粹性的隱患。

今年6月，華潤城潤府三期1300戶住宅業主舉報商務公寓大量“日、月租房”引發的業主維權一度引發輿論關注。

投訴信中表述：三期公寓曾有托管公司經營“日租房”，造成大量閑散人員進入小區。

由于云岸公寓主力租賃客群是參展商，勢必會有大量“日租房”出現。

近年來，房屋托管公司暴雷、卷款跑路個案并不少見。如果公寓小區有大量此類產品，購房人就要小心了。

近一點可比照一下巽寮灣海量在出租的海景公寓，租期不穩定，轉手又困難，買家都是淚。

業內人士建議，如果要投資此類出租型公寓，盡量避開那些居住純粹性不高的品種。

超標品質提升費、公寓存量巨大、出租回報周期漫長等因素，加上投資客退潮，購房人自然用腳投票。

來源：深圳樓市熱