北京
2022年9月5日，北京市住建委正式印發了《北京市“十四五”時期住房保障規劃》的通知。
在這個通知里，主要的信息有三個：
第一個，十四五期間北京保障房將主要以“保障性租賃房”為主，而適當減少“公租房”和“共有產權房”。
在十三五期間，北京市一共提供了超過20萬套的公租房和接近8萬套的共有產權房。
但是在十四五期間，北京僅僅規劃了6萬套的公租房和6萬套的共有產權房，公租房和共產房大幅減少了。
北京2022年第三批地中，也幾乎看不到“共有產權房”的影子了。
第二個，公租房和共有產權房的申請條件可能會“收緊”，可能將優先用于“多孩家庭”、“困難家庭”、“退租家庭”、“教師”、“退伍軍人”等來申請。
其他人未來要想申請“公租房”或“共有產權房”，估計難度會越來越大，因為供應量在減少，申請的條件會提高。
第三，確認了在十四五期間，北京將全力籌集40萬套“保障性租賃房”簡稱“保租房”，有效緩解新市民、青年人等群體的住房問題。
這就意味著北京的保障房體系，已經從原來的“公租房”、“共有產權房”為主逐漸向“保租房”為主轉變。
而且未來五年，就要猛增40萬套！
什么是“保租房”？
我們總結了北京“保租房”的五大特點：
第一，由政府出資籌集，引進市場運營管理團隊或官方機構運營的長租房，租房的人可以長期租賃，不用擔心“漲租金或被驅趕”的風險。
第二，“低租金”，保租房的租金只有周邊商品房租金的90%。
第三，目前主要提供給“北京高校的應屆本科畢業生”，是北京“搶青年人”的一種手段，其他人尚未“開放申請”。
第四，“小戶型”，住宅型面積在70平米以內，宿舍型和公寓型都大多數集中在20-30平米左右。
第五，大多數不具備“放置戶口”和“孩子上學”的功能。
由此可見，對于“保租房”來說，年輕人可以一直住到“結婚生孩子”，但如果要“落戶”和“孩子教育問題”，就只能出來買房。
北京保租房，可以作為青年人買房之前的“長期租賃房”使用，租金低，高保障，是“北漂一族”的理想“暫居”。
如果按照北京市的計劃，未來五年要全力籌集“40萬套保租房”，每套保租房按照2-3個人居住來計算，北京至少可以滿足“100萬北京高校應屆畢業生”的租房問題。
也就是說，北京平均每年都可以用“保租房”來滿足接近20萬的北京高校畢業大學生“租房需求”。
那么，“北京保租房”的時代，會對北京樓市有什么影響？
第一，對租房市場是一個巨大的利空。
如果40萬套“保租房”全部在2025年實現入市，那么北京的“畢業季租房旺季”將不復存在。
所以不要在“買房出租”做投資了，租房市場至少有30%左右的市場需求已經被“政府的保租房”分流了。
北京的“租房市場”將會逐漸“保障化”，所以租金有可能會持續下降，尤其是非核心地段的商品房租金，會跌的更慘。
第二，對于剛需小戶型市場是一個“較大的利空”。
在過去十年，很多人都熱衷于買小戶型“投資升值”，原因就在大城市不斷吸引新生人口，剛需市場巨大。
但是如果北京推行“40萬套保租房”政策，意味著城市剛需將“租房保障化”，不到結婚生孩子的改善階段，他們都不會輕易買房了。
政府提供的“保租房”，可以保障剛需住到“結婚生孩子”。
在北京的“買房市場中”，真正的“小戶型剛需”可能會越來越少，尤其城市主城區的“老破小”，需求可能會快速下降。
所以在北京如果要買房投資，一定要避開“小戶型”和“老破小”，不要再把投資的焦點集中在北京剛需身上了。
第三，北京“改善品質”住房，將持續升溫升值。
北京未來最好的投資類產品，就是“品質型改善產品”，市場需求將持續旺盛，尤其是100平米以上的“三居或四居”。
北京目前掛牌的9萬多套“二手房”中，接近6萬多套都是房齡在20年以上的“老破小”房源。
這就意味著北京“品質改善產品”是嚴重不足的，是稀缺的。
“40萬套保租房”政策出來后，將會北京帶來更多的“改善住房需求客戶”，畢竟“租房不能租一輩子”。
一旦結婚生孩子就必須“買房”：因為租房是很難實現孩子上學教育的，尤其是在北京，租房上學依然難度非常大。
比如在北京要想實現“租房上學”，至少要滿足以下三個條件：
第1個條件，父母任何一方在這個地區有合法穩定的工作，并且要就職三年以上的時間。
第2個條件，父母在這個地區連續單獨承租，并且實際居住時間超過了三年。
第3個條件，必須要有住房租賃監管平臺的登記備案。
而且“租房上學”的優先級要排在有房的業主之后，人家有房的先報名上學，如果有多余的學位指標，租房的人才能上。
正是因為“條件苛刻”，所以在北京“租房上學”比例很低。
要想在北京上學，就只能買房。
所以“保租房”再美，也始終無法享受北京“優質的公共服務資源”。
北京推行“40萬套的保租房”的核心目的，就是先把青年人“留下”，讓他們慢慢“改善升級”。
綜上所述，我們認為在未來五年，北京的保障房體系將會發生重大變化：公租房和共有產權房將會逐漸淡出保障房市場，而保租房將會逐漸成為政府保障房的核心支柱。
而且未來的保租房市場供應量“非常龐大”，計劃十四五供應40萬套！
這將會對北京租金市場造成很大的沖擊，對中小戶型戶型買房市場也會造成較大的沖擊，在北京買房投資“出租”回報率將越來越低。
所以在北京買房投資，還是要買“改善產品”和“品質產品”，未來北京買房改善的需求，將會越來越強烈。
尤其是北京一旦松綁“認房又認貸”政策，那么北京的改善需求將會出現一輪集中爆發，近郊新城的“大戶型品質”改善項目房價必漲。
【直播預告9月12日下午3點半】
【主題：下半場樓市政策如何變】
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