恒大迎來最強紓困天團

2月22日，位于深圳龍華區上芬地鐵站西側近40萬平的TOD恒大時代之光，迎來東方、長城、萬科、中信信托、深圳國資、恒大人壽等強勢資金方聯合接盤、紓困，如此豪華的一個紓困團隊可謂“前無古人”！

01 豪華天團攜百億資金

恒大深圳時代之光，是一個集商業、辦公、住宅、學校于一體近40萬平的TOD項目，這個由岳盟工業區舊改過來的房地產項目，是恒大在深圳投資舊改的一個縮影。恒大于2017年介入收購該項目，2019年將項目質押融資，2020年開工建設，2021年暴雷停工。

暴雷前，該項目主體公司股權登記在中融信托名下，后續深圳安居建業公司接手，股權過戶至東富（天津）股權投資基金（1%）、北京東萬恒平經濟咨詢中心（有限合伙\99%）名下（后簡稱“東萬恒平”）。而東萬恒平的LP資方在2月21日迎來一次堪稱史上最強的擴充：長城資產、中信信托、中渝置地、深圳現代軌道交通、恒大人壽、恒大地產、深圳美好實業、晨宇投資、深圳市平穩一號管理咨詢合伙企業、深圳市安居建業投資運營有限公司共11家。

如此“豪華“的一個紓困團隊，在救助恒大一系列行動中堪稱”前無古人“的亮眼！其中：

1、深圳市平穩一號管理咨詢合伙企業（有限合伙）首次亮相紓困房企名單，意義重大，或許這是深圳打響深圳“保交樓、保民生、保穩定“的先頭部隊；

2、在四大原東方資產的基礎上，又加入一個長城資產，雙四大AMC模式有助于強強聯合，并且在紓困房企方面比單槍匹馬更快積累經驗，為開辟“保交樓“新局面起到引路人的角色；

3、四川中渝置地隸屬于港股上市公司中渝置地，是號稱“重慶李嘉誠“張松橋的旗艦公司，在2015后，恒大曾耗費近百億元，接盤了中渝置地婁百萬平方米土地。或許，此次中渝置地投桃報李？

4、 深圳現代軌道交通公司為GP\深圳安居建業為LP的深圳安穩房地產公司，目前已接盤深圳恒大集團總部、坪山正奇工業區舊改建，價值近百億元；

5、 深圳安居建業還聯合深圳龍崗城投，對恒大龍崗區4個項目的保交樓工作進行紓困。

觀察上述名單可以發現，由深圳人才安居、深圳特區建工、深業集團、萬科組成的深圳安居建業，已多次出現在恒大紓困項目中，已然成為紓困恒大的主力部隊；

02 2022年保交樓超預期！

恒大在2022年保交樓30.1萬套，比12月2日許家印在TL事件傳聞后會上提出全年完成30萬套的目標高出1000套。按月度來看，12月單月保交樓4.5萬套，同樣創下了2022年月度新高，與銷售數據逐月加速的情況類似。同樣，我們來看一下保交樓在行業中的排名情況：

這里看兩個指標：保交樓套數\保交樓回血。

1、保交樓套數。中國恒大2022年全年保交樓完成30.1萬套，在全行業交付數量位居第二，僅次于排名第一的碧桂園64萬套；根據國家統計局數據，截止至11月份，全國商品房竣工面積4.04億m2，折算全年預估4.4億m2，若按100m2/套，則全年累計交付440萬套，TOP10的保交樓數據超過全部的一半，而作為曾經TOP3且最早暴雷的恒大貢獻了近1/10的數據，以實際行動踐行中央“保交樓、保民生、保穩定”的要求，對于2022年“四面楚歌”的恒大實屬不易；

2、保交樓回血。恒大因保交樓回血2796億，排名第六。在保交樓套數上遙遙領先的恒大卻在保交樓回血這一指標排名下降。康哥仔細分析后，有一個有意思的發現，對比前五名的榜單中的房企，商品房銷售均價還處于8字頭的只剩碧桂園、中國恒大兩家房企，算上9字頭的新城控股，在房價高企的當前，頭部房企中房價低于1萬元的僅3家，而行業老大哥萬科銷售均價達到16147元/m2，央企華潤置地、招商蛇口更是超過20000元/m2。

對于碧桂園、恒大等可以支撐這一銷售價格底氣有兩方面：其一、資金成本方面，眾所周知的原因，央企的融資成本遠低于民營企業，在資金成本高企的情況下，民企唯有以高杠桿、高周轉的方式數倍于央國企的效率來降低成本；其二，開發央國企普遍不愿意開發的三四五六線城市，通過完善上、下游產業鏈以規模化優勢來降低單位成本。因此，從這個角度來看，保住碧桂、恒大、融創這類民營房企，不僅是落實“三保”和中國房價穩定的某種中堅力量，也是加快先富地區帶動后富地區的排頭兵，否則對于央國企普遍不愿意開發的低能級城市，如果沒有碧桂園、恒大這類民營企業的存在，相信城市化進展也將會更緩慢。

03 千億汽車之路：內交外困下的交付提速

截止至12月30日，恒馳汽車累計交付324輛，對比造車新勢力的數據來看，這個數量初看確實沒有什么，但是數字背后的蘊含意義卻大有乾坤，我們來看一組數據：

2019年2月，與“PPT造車至今7年仍未實現量產”的賈老板分道揚鑣后， 許家印親自下場開始造車；

2022年2月，恒大汽車拿到了工信部公布第2批次新能源汽車的“通關批文”，也就是恒馳汽車的準生證；

9月16日，恒大汽車量產；

10月29日，恒大汽車完成首批車交付；

12月7日，恒大汽車完成交付100輛；

12月30日，恒大汽車完成交付324輛；

圖源：官網

三年時間完成PPT造車到量產，而且這過程有一半時間是在恒大暴雷后完成的，對于公認燒錢的新源能汽車而言，其難度可想而知。而且對比上述幾個數字，可以明顯看出，每一個核心節點地推進均在加速：

從官宣造車到拿到準生證，共耗時3年；

從拿到準生證到量產耗時7個月；

從量產到首批車交付耗時43天；

從首批車交付到第100輛車交付耗時39天；

從100輛車交付至第324輛車交付耗時僅23天……

更難能可貴的是，恒大汽車在12月7日傳出許老板TL傳聞、汽車總部解散等各種唱衰的背景下，硬是在剩余的23天以完成出貨量翻兩倍的事實進行實力打臉各種傳聞。

寫在最后

“解鈴人還需系鈴人”。本輪房地產行業流動性危機始自恒大，而由恒大事件引發的整個房地產行業的流動性危機影響之大顯然已大大超出了所有各方的預期，隨著監管層在2022年面對房地產行業政策的不斷加持，在2022年最后兩個月甚至“五箭齊發”，應該說監管層工具箱里的工具是應出盡出，特別是12月15日，劉副總經理對房地產行業的定晴之筆“房地產是國民經濟的支柱產業“更是激起了無數房地產企業繼續奮力自救的斗志。

現在房地產行業已經度過最困難的時期，屬于黎明即將到來的黑暗，雖然難熬但是曙光已現，只不過政策傳導到市場仍需一段時間，對于還處在積極自救的恒大、融創們，包括還未暴雷的碧桂園，其代表了中國房地產“高杠桿”的巔峰，正是所謂的高杠桿、高周轉從而帶來了遠低于國央企的低價商品房的供給，讓不少夠不著國央企買房門檻的人士實現了“居者有其屋”，但是成也高杠桿，敗也高杠桿。隨著監管的進一步加強，對于目前市面上銷售均價低于萬元屈指可數的自救企業，應抱以更長遠地目光進行理性看待，正所謂”自助者天助之,自棄者天棄之”。

恒大債務危機若能成功化解，將對提升整個行業的信心具有重要的標桿性意義，意味著中國房地產行業始自2021年下半年開始的行業危機將得到成功化解，而房地產行業的軟著陸意味著中國經濟具備再次開啟一輪波瀾壯闊的成長之路的可能。

2023年，這將是見證中國地產行業涅槃重生的一次歷史時刻。