身揣幾億全城搜羅資產，東莞的大宗交易，玩這么大？

大宗交易，2024年不容低估的資本賽道。

這兩年，我們常見的高級寫字樓、奢華酒店、工業廠房、物流園等等大宗資產，頻頻成交，快速易主。

一個生動的現實案例，是隔壁的大哥——廣州。

2023年末，深圳某神秘資本公司，豪擲超11億元，將廣州白云區的粵海云港城A2及A6兩棟寫字樓物業，攬入懷中。

| 粵海云城港效果圖，僅供參考

這是繼2023年5月，廣州海珠區琶洲復星國際中心北塔成功出讓后，又一宗城市級的大宗交易。

而以上，僅是當下國內大宗交易活躍的冰山一角。

一個不得不承認的事實是：一場全新的資本盤整，已經開始了。

大宗資產，加速易主

資本市場進入深刻的盤整期

我們不妨將視角，擴大至整個大灣區。

據統計，大灣區2023年全年大宗資產成交額約661億，占全國約29.4%，占比再破歷史記錄。

更要注意了，2023年大灣區的大宗成交金額，更是達到了近4年之最。

| 今年全國及大灣區大宗市場交易情況

而年度成交宗數更是大幅度攀升，達到了85宗，同比增長約39%。

很有意思的是，10億以下的大宗成交飆升。

一方面，資本買入的熱情度居高不下，引爆了一波成交潮。

另一方面，這兩年，確實是大宗資產估值不高的時期，其交易的準入門檻較為友好。

| 近年大灣區大宗交易宗數及金額結構

隔壁廣深兩位老大哥，大宗交易的交投活躍度，更是大灣區里的一騎絕塵，成交宗數持續攀升。

2023年，一個并不輕松的年份，經濟大形勢并不是那么的樂觀。

而這，恰恰為大宗資產高度活躍，孕育了現實土壤。

| 近年來廣州大宗交易成交情況

要知道，大宗資產身上的標簽感是：資金沉淀度高、城市資源高密聚集、收益率頗高且長久穩定。

在經濟上行期，它們一一歸位于各大金主名下，交易相對沉寂。反之，當經濟下行，高價值的大宗資產，背后的金主丞需資產變現。

那些不曾流于市場的神秘大宗，沒有所謂的猶抱琵琶半遮面。

反而直接攤牌了，不裝了，直切主題進入了掛牌交易階段，頻頻易主。

| 近年來深圳大宗交易成交情況

另一方面，這兩年，大宗資產的出讓及易主，新聞早已鋪天蓋地：

2023年9月，東莞南城的萬科翡翠東望5號辦公樓，經掛牌，由廣東三鼎以約2.35億元收入囊中。

2023年12月，合景泰富將海外唯一的資產——倫敦辦公樓65 Fleet Street，以約7.87億元出售給英國房地產公司Dominus Real Estate。

2024年初，碧桂園在廣州產權交易所掛牌5項資產項目，包含寫字樓、辦公樓、酒店、公寓樓等多種物業。

存量時代，穿越周期，資本大佬們，紛紛出手了。

畢竟，在不怎么景氣的經濟背景下，大宗資產的意義不在于持有，而是在一買一賣之間，進行一輪資產的大洗牌。

想不到吧？

東莞大宗資產交易，也在加速變局

回看東莞，這場資產的大洗牌，也正在深刻上演。

大型財團及資本家，揣著過億的小目標，搜羅全城優質資本。

他們有著鷹一般的雙眼，虎一樣的雄心，善于在東莞這個巨大的大宗交易市場中，挖掘出高收益資產，實現現金流的快速回正。

而這樣的大宗資產，早就被擺上桌牌，任資本大佬們一一挑選。

|東莞2023年WE001號地大宗資產成交

圖源東莞市公共資源交易中心

房姐此前曾報道過的，南城萬科翡翠東望5號寫字樓，以編號2023WE001掛牌，后續便是資本大佬，快速出擊，將其一舉拿下。（點擊文字進入傳送門）

另外，東莞多商業綜合體進入掛牌-交易階段；

東莞CBD也不乏有神秘買手，一口氣橫掃好幾層高階寫字樓；

坊間傳聞，松山湖的悅榕莊酒店正以約5億的報價，尋覓全國金主。

對大宗資本買家而言，目標標的兼具品牌力+高收益現金流，那么，就具備了降低資金沉淀的周期。

| 保利首鑄天際的寫字樓大宗資產?東莞房姐

另一個生動現實案例，是東莞龍灣片區的——保利首鑄天際。

想不到吧，作為城區的標桿盤之一，它除天際住宅外，還規劃有7棟寫字樓。

且據確切消息，僅剩12號寫字樓待字閨中，其余均已名花有主。

｜保利首鑄天際12棟寫字樓??東莞房姐

為何項目能如此迅猛地，匹配到資本買家？

去現場實地考察一番，你會發現，它身上具有城區臨江地段+豪宅匯聚+商辦活躍+現樓交付等，令資本難以抗拒的強標簽。

它地處東莞主城區-萬江龍灣片，是約70公里三江六岸的示范段。

丨東莞主城龍灣片區城市風光

這里，更是龍灣年輕一族+商務辦公力量的聚集地。

早年間，憑借萬科首鑄廣場所孵化的新型商圈，已成規模。

又依靠鴻福路的交通便捷性，在建的1號線濱江體育館站，使得龍灣片區備受不少東莞南城人的青睞。

|萬江龍灣片區城市規劃

圖源東莞市城建規劃設計院

且據龍灣片區的官方規劃，保利首鑄天際位于龍灣都市核心區。

這里集濱水休閑、商業辦公、城市文化等職能于一體，具有寫字樓、商業盒子等培育的現實土壤。

此外，更有醇熟的高階社區，如保利首鑄天際、天健閱江來、金地·外灘8號等；

未來，又源源不斷有新盤待/在售，作為片區人口的強勢補充。

| 保利首鑄天際大宗寫字樓周邊社區情況

據統計，周邊已入住超2700戶、超8000余人口；

且未來隨著萬科中天·世紀水岸的交付、2024WR001號地塊的出讓，片區的居住人口將翻一番。

消費水平高，消費半徑短，使得保利首鑄天際的大宗寫字樓資產，具有了片區極高的商業+經營價值。

而這，也是未來源源不斷現金流的強有力保障。

｜保利首鑄天際大宗寫字樓資產

其周邊均為高階社區??東莞房姐

此外，據準確消息，保利首鑄天際的售樓部將移交至萬江政府，承擔公職職能，成為引流的一大主力。

另外兩棟寫字樓，保利將其收入囊中，未來將打造成保利灣區公司辦公樓，且今年10月將入駐辦公，屆時同步經營，能有一定的現金流保障。

而另外2棟寫字樓，則由首鑄接管，擬為辦公場所。

這些高階的寫字樓物業，均有固定且活躍、高端的消費群體。

而尚未出售的12棟，可因地制宜，有針對性地打造為商業盒子、服務類會所等，輻射周邊高階且龐大的消費人群。

｜保利首鑄天際12棟已為現樓??東莞房姐

難能可貴的是，該項目的寫字樓，均為獨棟設計，內部可改裝且改造相對容易。

另外，作為一手的大宗資產，保利的12棟寫字樓，設計十分巧妙——

即其地下車庫可無縫對接居住區，大大節省了本社區群體的消費時間成本。

且項目為現樓交付，與上文所提到的，時間就是金錢，投資快速實現現金流回正不謀而合。

金錢，會自動流向它所認為的、適宜的地方，這是大宗資產買賣的內在邏輯。

敲黑板！東莞大宗資產

仍處市場洼地所在

的確，回過頭看，如今的東莞大宗市場，的確洶涌澎湃。

它備受資產大佬青睞，成為資金揮灑的黃金地、資產盤整的聚集地。

除了上文所提及的經濟大背景外，更得益于東莞擁有足夠友好的市場門檻——

即東莞的大宗標的，其地段、產品等素質不錯，且報價的姿態，一再放低。

丨曾經的家樂福鴻福店?東莞房姐

5次降價拍賣后成功出讓，現為德匯·嘉里廣場

來，我們還是以一手市場上保利首鑄天際為例。

據房姐調查，項目周邊的萬科首鑄東江之星，其寫字樓單價已超20000元/平。

再將視角拉回至保利項目，其11棟已售寫字樓，此前賣出單價約為22000元/平。

同東莞片區對比來看，大宗資產準入門檻，越來越友好。

| 保利首鑄天際大宗資產實拍?東莞房姐

從城市橫向維度對比，同等素質的寫字樓，在廣深兩地，同樣具有價格優勢。

如廣州天河區的金融城，其中任意一棟寫字樓，如廣州城投·灣區金融港寫字樓，其報價高達約55000元/平；

再看師出同門的保利南方財經大廈，其售價也要45000元/平。

如果說廣州核心區價太高，那么不妨看看非核心的區域，如增城的富士康科技小鎮，其寫字樓單價約17500元/平。

劃重點，這樣的報價，在廣州增城。

| 高樓林立的廣州天河金融城

再看黃埔大熱的科學城區域，科學城商業廣場，其寫字樓報價約20000元/平。

再次劃重點，黃埔科學城——距離廣州核心區約20km。

看清楚了吧，這樣橫縱向的深刻對比，更顯得東莞核心城區，如保利首鑄天際這樣的核心物業，其身上的性價比。

小成本，撬動東莞核心區域的大宗資產。

東莞的大宗市場，甚至可以用物美價廉四個字，來一言以蔽之。

再看東莞的二手大宗市場：

東莞原南城海雅，上一次其掛牌價約2億，要知道，這里是東莞南城核心商圈，該價格的誠意，的確給到位了。

塘廈的曼佧特國際大酒店，以1.7億的總價，成功尋得下家；

虎門某宗大型商業，總建約27427平，一手發票價3.6億元，現市場上吆喝1.3億元出售......

｜虎門某大型商業大宗資產簡要信息

友好的價格環境之下，可以明確的是，東莞尚處大宗投資市場的洼地所在。

優質資本的大量涌入，雖遲但到，只是時間問題。

而接下來，整個全國的大宗交易市場，將是一個漫長的盤整期，所謂的“你懼怕時我貪婪”的邏輯，正在當下激情上演。