扔掉PPT，重慶南坪“菜地”將變摩天大樓！

　　荒置了16年，重慶核心區著名的“菜地”，將要變成超高摩天大樓。

　　人生就是這樣大起大落，太刺激了。

　　該地塊位于南坪后堡核心區域，緊鄰南坪商圈、重慶國際會展中心、重慶游樂園（科普中心）、南濱路、超級80街等特色資源，還有著名的長江國際。

　　? 地塊實景圖

　　該地塊是住宅、商業商務用地，占地224畝，建筑面積高達76萬平米，容積率是5.08。

　　看起來土地很大對不對？

　　但這還是它大幅削減了面積之后的情況。

　　2008年剛拿地時，還只有58萬平米，樓面價903.62元/㎡，總價4.7億元。

　　2009年-2010年，就被調規到140萬平米了。（規劃了2棟498米高的全球最高摩天雙子塔、3棟250米高的超高層住宅）

　　2020年，又被調規到76萬平米，其中住宅面積不超過53.2萬平米，住宅占比70%

　　按照它最新的規劃定位，主要有3塊：

　　1、數智會展創新源（產業之渡）

　　數字化賦能南坪會展中心，帶動工貿大廈、揚子江假日飯店、科普中心更新換代，構建現代化數智會展創新創業高地。

　　2、一天三夜體驗場（時間之渡）

　　圍繞夜重慶 、夜經濟 、夜生活，構建全市具有代表性的消費極核 ，打造本地居民 、外地游客體驗魅力重慶的體驗場 。

　　3、立體交通體驗窗（空間之渡）

　　通過區域交通、水平交通、垂直交通等多維交通方式，構建獨具山城特色的立體交通展示窗口。(軌道3號線、10號線、27號線直達)

　　? 規劃圖

　　這么核心的土地，為什么不開發呢？

　　部分港資囤地的老套路了。

　　開發才賺幾個錢，賺土地的錢可以賺更多。

　　這塊土地是香港太平協和購買的，當時的購買價是4.1億元，但去年頤天康養是花了39.48億元買的。

　　根據淘寶資產拍賣網顯示，這塊土地已上架過5次，2次中止、2次流拍，起始價從最高49.34億元也降至39.48億元，減價接近10億。

　　太平協和在中國大陸還有其他的騷操作。

　　上海。

　　它在上海有一塊土地，而且還是在靜安區這種核心位置，目前已經閑置了30年，土地樓面價僅僅只有1.9萬元/平米，但現在靜安寺區域平均二手房成交價早已超過10萬元/平方米。

　　這塊土地后續的命運大概會是怎樣呢？

　　重慶南坪核心區這么大體量的土地，76萬平米，53.2萬平米住宅，總價近40億元，已經超過了市場上99%的開發商的承受能力。

　　所以它會被再次賣出去嗎？

　　我猜想不會，沒人能接的起這個盤。

　　所以它更大的可能性，應該是找開發商代建代銷了。

　　? 后堡項目規劃圖

　　即便有開發商有這個財力，但這塊土地還有23萬平米的商業商務啊，而且還是在南坪，極其考驗操盤能力。

　　要知道，就連觀音橋的中環萬象城，也才只有16.27萬平米的商業體量啊，而且重奢本來就是一個極具差異化的賽道。

　　南坪的商業本來就已經嚴重過剩了，2025年龍湖南城天街還要開業，后堡這個地方要想把這么大體量的商業給做起來，難度不可謂不大。

　　南坪跟后堡本來就有一定距離，如果后堡跟南坪的商業不能融合在一起，單靠后堡自己的人流量是很難成功的，必須要吸引南坪商圈的客流量。

　　南坪跟后堡，讓我想起了紅旗河溝跟觀音橋。觀音橋的商業是非常成功的，已經成了西南第一商圈，但紅旗河溝的龍湖新壹街，早已經成了外賣一條街，幾乎全是做外賣的。

　　為什么會這樣？

　　原因很多，但有一點很重要，那就是紅旗河溝是一個交通樞紐，而且這里的交通動線的設計非常不合理，就導致人們只會從這兒經過，不會在這里停留下來消費。

　　還有一點就是，紅旗河溝跟觀音橋沒有連成一片，紅旗河溝沒辦法吸收到觀音橋商圈的天量人流，純靠自有流量是養不活新壹街的。

　　后堡也是同樣的問題。

　　這塊土地緊鄰主干道，對大多數人來說，這里就是一個過路的位置，人們經過這里要么去南坪要么去渝中了，很難在這里停下來，除非這里有非常棒的商業、有極具差異化的商業場景，才會讓人有停下來的沖動。

　　商業方案的定位和設計、商業場景的差異化、商業動線的合理化、南坪商圈的可延展性，是考驗這個項目成功與否的關鍵。

　　南岸區已經被這塊土地耽誤了太久了，希望能拿出一個強有力的競爭方案，幫助南坪商圈真真切切扔掉PPT的帽子，重回重慶五小龍的巔峰排位賽。