江蘇
在南京，曾經讓人仰望的“偽豪宅”房價，正在被戳破！
作為南京曾經價格頂尖的學區房恒盛金陵灣，最近成交了一套73.86平的小戶型，成交價595萬，成交單價5.3W。
我們先看一組去年該小區的成交數據。
2023年9月，恒盛金陵灣成交一套85.59平兩房，成交價格524.6萬，成交單價超過6W。
同年9月，恒盛金陵灣成交另一套97.21平兩房，成交價格529萬，成交單價也要5.4W。
和去年比，今年該小區的房價已經降了一波了。但是這不算奇怪，去年至今南京房價下跌的小區比比皆是！
還是說回恒盛金陵灣，最近有房東掛牌出售一套151.61平的四房，600萬一口價，掛牌單價僅3.95萬/平。
作為樹人學區房之中最新的小區，恒盛金陵灣成交熱度非常高，2月份還曾成交過一套270平，總價1040萬的大戶型，單價3.8W。
難道說自此恒盛金陵灣的房價，要二次跳水？
其實不然，小編也翻閱了大量該小區最近的成交情況，發現小戶型的成交單價往往都在5W多，而大戶型都在4W以里。
這個成交表現和其他學區房（老破小）也并沒有兩樣，小戶型更受市場歡迎，面積越大的房子成交單價越低。不是說具備學區和豪宅兩重屬性的房子，房價比較堅挺嗎？
現在看，恒盛金陵灣的二手房成交價表現，豪宅的標簽瞬間被撕下來了。
究竟什么樣的學區+豪宅的房子，能夠保值？
在南京一提到到優質學區+豪宅，無論如何也避不開金鼎灣今朝天下這個樓盤。
憑著拉小+29中的頂級學區，以及主城難得的好地段，金鼎灣·今朝天下一直是二手房市場的神話，成交單價屢次破10萬/㎡。
金鼎灣·今朝天下是南京市中心少有的雙學區豪宅，擁有拉小+29中的雙學區，并且在位置上靠近上海路地鐵站，周邊還有南京一線城市資源，比如江蘇省人民醫院、南京醫科大學、江蘇省五臺山體育中心。
金鼎灣·今朝天下最近一次成交，是在今年1月份，178㎡三房房源，成交價1450萬，成交單價97973元/㎡！
金鼎灣·今朝天下在2013年首次開盤，小區是由兩幢住宅樓組成，約252戶，全部是180-230㎡的大平層，新房均價3.4萬/㎡。
除此之外，還有代表小區是中海鳳凰熙岸三期。
中海鳳凰熙岸是芳草園鳳凰校區小學和致遠二十九中學區房，它在河西龍江主城地段，小區房齡較新，是區域罕見的品質次新房。
中海鳳凰熙岸三期去年最高成交單價達84660元/㎡，而且成交僅花1天時間！
中海鳳凰熙岸的地段非常好，2公里內的教育和醫療資源非常好，值得一提的是教育資源有拉力瑯、芳小鳳小鼓實小、29中等；醫療資源有江蘇省人民醫院，省中醫院等。
對比下來，除去優質學區的加持，決定二手學區房價有幾個重要的因素。
一是地段，李嘉誠說買房就看地段，好的地段可以擁抱一系列的優質資源，這種資源不可復制。在優質配套的加持之下，這幾年主城的房價會比新城的房子更穩定。
二是品質，二手房價對于小區品質高的房子會出現明顯的傾斜，小區物業好，裝修好，戶型好，綠化好等等，小區公區的整體品質，決定了小區的檔次。
三是供給，不要說什么豪宅能走出獨立行情，現在來看，哪怕是南京頂豪的中寧府也開分銷了。如果同時期、同區域出現了同質化房子，結果必然是價格內卷。哪怕是再好的房子，如果批量上市，也只會把黃金賣出稻草的價格！
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