海南
海口又放出了一個大招！
在經過一輪接一輪的重量級調規，商改住等操作后，海口最近又憋了個大的：
新埠島迎來重磅調規！
根據海口自規局今日發布的《海口市中心城區A041 單元詳細規劃》顯示，新埠島片區的A041地塊的新最新規劃公示，規劃范圍面積約837.90畝（約 55.86 公頃）。
這是海口主城區，近年來最大的一次調規動作。
規劃顯示，涉及，有學校，體育設施、酒店、銀行網點、醫療配套等規劃，包括人口規劃了2.13萬，但這些都不是主要內容，另外規劃中提到的主要學校，海南華僑中學新埠島校區，以及濱海九小新埠校區，已經兌現，而一所完全中學，去年也已經公示規劃。
小易細看了一下，其實這些規劃都不是重點，本次規劃釋放的真正核心內容是A041地塊！
地塊很大，837畝，事實上這宗地塊主要部分來自碧桂園！
去年，小易曾披露過碧桂園甩賣海口家底的消息，在阿里拍賣上一次性掛出來四宗大地塊，B14-01、B10-01、B06-01、B05-01地塊，合計79565.07㎡，約119畝，起拍價7.2億元。
此前掛牌公示
但后面，無人問津，這四宗地最終流拍！
直到這次，又重新出現，只是隱藏在整體的大規劃之中。
從A041地塊的位置圖看，碧桂園此前掛牌的四宗地塊，正是在今日公示的A041地塊范圍之內。
調整單元地塊示意圖
而此前該四宗地塊的土地性質皆為商務金融用地，現在按照新的規劃，該四宗地塊都調整成為二類住宅用地！
另外，據小易此前了解到，碧桂園在新埠島除了已發開的地塊外，剩余絕大部分都是商業用地，與此前掛牌的地塊同屬一個板塊。
A041地塊土地規劃圖（黃色為住宅用地，紅色為商業）
而現在A041從規劃圖目測，有至少超過50%的住宅用地規劃，所以不難推測，這次是大幅度的商改住調規！
如果這些地塊依然在碧桂園手里，那當然很爽，一線海景資源的住宅用地，依然很香。
但碧桂園目前的境況，連此前開發過的住宅都遲遲未能交付，很難再把這種資產捂在手中，且調規正常是需要重新招拍掛的，碧桂園也未必有錢再次拿地。
碧桂園新埠島一處項目實拍
所以按照常規的投資邏輯，不難推測，碧桂園這些地塊資產包，已經被政策性收儲（或者達成收儲協議），然后再重新調規，后面再通過招拍掛出讓給其它意向企業！
對于碧桂園來說，同樣是好的選擇，拍賣無人問津，自己開發乏力，而收儲能夠回流部分資金，數百畝面積測算下來，也頗為豐厚，這么大體量的積壓資產，終于可以解套！
對于新埠島而言，同樣是大利好！
碧桂園撤出，商業土地調規成更吃香的住宅地塊，就不怕沒有企業出手，這樣以來等于盤活了新埠島，那個在碧桂園造城夢中的5000畝海島新城，又極有可能迎來再次起飛的新機會！
碧桂園新埠島項目
從規劃圖可以大概推測，該837畝的土地中，除了規劃大體量的住宅之外，沿海一側還規劃有酒店和商業。
通常，這種大規模的調規動作背后，很大概率是有意向且有實力接盤的企業在推動和參與，后續動作，就看土地重新招拍掛后，哪家企業會出手了。
根據這次調規，我們可以大膽推演一個A041地塊的發展路徑：
碧桂園拍賣流拍—官方收儲（或協議收儲）—調整規劃—掛牌—企業摘牌開發。
對新埠島北岸的居民還說，隨著地塊的新規出爐，真的可以期待一下新埠島的重新起飛了。
但經過碧桂園的沉浮之后，新埠島也再經不起大折騰了！
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