法拍房爆了！

震驚的數據！2024年1-9月全國法拍房掛拍量為494737套，同比增長66.84%，掛牌金額超過5200億。

以往我們討論樓市，常常會忽略一類相對小眾的房型——法拍房。

近幾年，大環境不景氣，多家大型房企接連暴雷，各地成交數額更是一片涼涼。

然而就是在這樣市場行情趨冷、房價下跌、悲觀情緒彌漫的周期中，有關法拍房的消息總會頻繁出現。

近日，國信達數據發布2024年1-9月全國法拍房大數據分析報告。數據顯示，2024年1-9月全國法拍房掛拍量為494737套，同比增長66.84%，掛牌金額超過5200億。

法拍房增多的背后是房產持有人的債務困境，或是房地產風險釋放觸底，或與規模高達10.61萬億的經營貸有關。對于不良資產行業機構來說，法拍房數量增加，則會影響到金融機構貸款抵押物的處置速度和價值變現。

掛牌量暴增，折扣率驟減

在不良資產行業，法拍房是最為常見的資產類型，即基于借款合同及金融機構申請，被法院強制執行拍賣的房屋，主要由以下兩個原因形成：房貸違約，當房產所有者無法繼續支付房貸，導致銀行或貸款機構申請法院強制執行拍賣房產以收回貸款。其次是抵押物拍賣：房產作為債務的抵押物，在債務人無法償還債務時，債權人可以申請法院對抵押的房產進行強制拍賣，以此來清償債務。

2024年開年，法拍房數量就經歷過一輪暴增，到第三季度，勢頭不減。今年1-9月法拍房掛拍量為494737套；同比增長66.84%。

掛拍金額為5204.14億元；成交量為116223套，成交率為23.49%；成交金額為1746.89億；平均成交折扣率為77.17%，同比減少2.84個百分點。

表：2024年1-9月司法拍賣情況

在各類法拍房中，住宅用房占比最高，達48.47%。而住宅用房、工業用房成交率分別是33.21%、30.85%，商業用房成交率偏低，為17.68%。但從折扣率來說，工業用房的成交價格是最高的一類。

表：2024年1-9月各類型房產司法拍賣情況

沖擊二手房影響抵押物價值

2024年1-9月40個大中城市掛拍量較高的城市是成都、重慶、武漢、鄭州、南寧，掛拍量分別是24827套、22886套、10495套、9859套、7265套;成交率較高的城市杭州、溫州，成交率分別是68.31%、63.31%；成交折扣率最高的城市是溫州，成交折扣率為94.29%；流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧，均超90%。

黃奇帆曾說如果市場上法拍房數量占比達到20%，就會影響整個片區/城市的二手房價格。

表：2024年1-9月全國40個大中城市法拍用房成交情況

40個大中城市法拍房平均報名人數較多的城市分別是溫州、杭州、上海。

表：2024年1-9月40個大中城市法拍房平均報名人數

2024年1-9月各類法拍房市場明細

一、住宅用房法拍情況

1. 總體概況

2024年1-9月全國法拍住宅用房掛拍量為239814套；成交量為79645套，成交率為33.21%%；成交金額為1083.31億元；平均成交折扣率為76.35%。與2023年1-9月相比，全國住宅法拍房掛拍量同比增長29.61%，成交量同比減少1.05%，成交均價同比下降13.23%，成交金額同比下降10.12%，平均成交折扣率同比下降3.69百分點。

表：2024年1-9月住宅用房拍賣情況及同比

2. 城市情況

2024年1-9月全國已成交法拍住宅用房中40個大中城市掛拍量較高的城市是重慶、鄭州、成都、南寧、廣州，掛拍量分別是8922套、6952套、5449套、4103套、3276套；成交率較高的城市是杭州、寧波、溫州，均超75%；成交折扣率最高的城市是溫州；流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧，均超85%。

表：2024年1-9月40個大中城市法拍住宅用房成交情況

二、商業用房法拍情況

1. 總體概況

2024年1-9月全國司法拍賣商業用房掛拍量136208套；成交量為24080套，成交率為17.68%；成交金額為504.18億元；平均成交折扣率為81.12%。與2023年1-9月相比，全國法拍商業用房掛拍量同比增長39.07%，成交量同比增長13.16%，成交均價同比下降33.30%，成交金額同比上漲2.22%，平均成交折扣率增加1.79個百分點。

表：2024年1-9月商業用房拍賣情況及同比

2. 城市情況

2024年1-9月全國已成交法拍商業用房中40個大中城市掛拍量較高的城市是成都、重慶、鄭州，掛拍量分別是4323套、4205套、2630套；成交率較高的城市是寧波、杭州，均超55%；成交折扣率較高的城市分別是哈爾濱、溫州；流拍率較高的城市分別是蘭州、西寧、貴陽。

表：2024年1-9月全國40個大中城市法拍商業用房成交情況

三、工業用房法拍情況

1. 總體概況

2024年1-9月全國司法拍賣工業用房掛拍量為3342套，成交量為1031套，成交率為30.85%，成交金額為125.12億元，平均成交折扣率為89.26%。

與2023年1-9月相比，全國法拍房工業用房掛拍量同比增加66.84%，成交量同比增長10.47%，成交金額同比下降7.65%，平均成交折扣率減少2.84個百分點。

表：2024年1-9月工業用房拍賣情況及同比

2. 城市情況

2024年1-9月全國已成交法拍工業用房中40個大中城市掛拍量較高的城市是重慶、天津，掛拍量分別是144套、126套；成交率較高的城市是廈門、溫州；成交折扣率較高的城市是南京、太原。

表：2024年1-9月全國40個大中城市法拍工業用房成交情況

法拍房涌現背后的深度思考

債務困境

法拍房的涌現，其核心原因在于：斷供與抵押。

像是投資者高杠桿購房，未能承受日益沉重的還款壓力，最終導致資金鏈斷裂，房產被銀行或法院強制收回；以及商業失敗導致的企業主，他們用房產作為債務抵押，卻因經營不善而不得不將其拍賣以償還債務……

歸根究底，還是債務糾紛。

前段時間，千億資產的鼎益豐突發暴雷，公司宣布將投資者的資金全部轉化為“數字期權”，并明確表示停止提款和付息。

據第一財經報道，在一個鼎益豐投資人微信群里，有近60人主動表示，自己或者身邊的家人朋友抵押了房產貸款投資了鼎益豐，抵押房產貸款金額少的有50萬，多的有1500萬元。

在這種情況下，更多豪宅項目或將面臨被司法拍賣的命運，進一步加劇了房地產市場的不穩定性。

根據中國執行信息公開網的數據顯示，至2023年年末，失信被執行人的數量已沖破861萬大關。

這一驚人數字的背后，也側面預示著大量房產即將被引入拍賣市場。

根據蔡真等撰寫的《中國住房金融發展報告》，

中國房地產相關貸款占銀行業貸款的39％，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀?！?。

被忽視的風險

如今，法拍房市場的火爆，的確為投資者提供了難得的購房機會，但，投資法拍房并非毫無風險。

看似“便宜”的商業交易背后，很可能暗藏了“陷阱”。

首先，投資者在購買法拍房時，需仔細查看房屋質量，避免買入問題房源。

說不定圖片僅供參考，屆時，精裝搖身一變成毛坯了。

其次，法拍房可能存在產權糾紛。

雖然拍賣前期，負責執行的法院會對房產情況進行公開展示，但仍有許多重要信息未明確告知。因此，有意向的投資者必須深入探究房產的產權狀態，在競拍前仔細查看房產的產權證、土地證等相關證件，確保房產的所有權無爭議。

最后是高昂的稅率轉讓費問題，之前鄭州有一位楊女士，曾花費230萬元在鄭州購買了一套法拍房，但在辦理過戶的時卻被告知需要繳46萬元的個稅……對此，各位投資者需提前了解并做好預算。

至于碰上被執行人不能搬出房屋、甚至出手報復，以及一些風水、運勢的玄學問題，那就見仁見智了，

大家只要記?。禾焐系粝聛淼牟灰欢ㄊ丘W餅，也可能是燙手山芋！