2024年已經(jīng)落下帷幕，有一種預(yù)感越來越強(qiáng)烈，很多人沒想到。

我們都知道，過去多年，樓市一直都是經(jīng)濟(jì)增長的引擎，也是大多數(shù)人財(cái)富夢想的寄托，但現(xiàn)在，樓市正處在調(diào)整之中，房價(jià)持續(xù)下行，曾經(jīng)被認(rèn)為“房價(jià)不會跌”的神話，正在被現(xiàn)實(shí)所取代。

回顧樓市的發(fā)展歷程，樓市的蓬勃發(fā)展是有特定歷史背景的，比如城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，大量的人口涌入城市，住房需求旺盛，以北京、上海等一線城市為例，這些城市產(chǎn)業(yè)集聚，有大量的就業(yè)崗位，而且薪資水平比較高，因此，涌入的外來人口數(shù)以百萬計(jì)，人口不斷涌入，住房需求自然持續(xù)攀升，房價(jià)也跟著水漲船高。

同時(shí)，投資性購房也成為一股熱潮，由于房價(jià)的持續(xù)走高，不少人都將買房視為穩(wěn)賺不賠的買賣，有錢就買房，沒錢貸款也要買房成為社會共識。

在以上雙重需求的推動下，房價(jià)一路攀升，“日光盤”現(xiàn)象屢見不鮮，開發(fā)商賺得盆滿缽滿，早期的購房者也享受到了財(cái)富紅利，很多人更是憑借著手中的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由，過上了讓人羨慕的生活，樓市一片火熱。

但隨著時(shí)間的推移，樓市也在悄然發(fā)生變化，概括來說，主要有5大變化，分別是住房總量的過剩，人口結(jié)構(gòu)的變化，城市化發(fā)展進(jìn)程的放緩，國家宏觀調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力以及保障性住房的大力建設(shè)。

住房總量的過剩：根據(jù)住建部發(fā)布的全國房屋數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)的房屋總量已經(jīng)高達(dá)6億棟，也就是說，理論上人均已經(jīng)擁有0.43棟房屋，從總量上來看，住房總量過剩顯而易見。另外，根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，我國的城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經(jīng)達(dá)到了96%，戶均1.5套，而且還有超過40%的家庭擁有兩套及以上住房。

人口結(jié)構(gòu)的變化：生育率持續(xù)下降，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國的新生兒出生人數(shù)大約為1200萬人；2021年，大約為1062萬人；2022年，大約為956萬人，2023年，大約為902萬人；2024年還沒有公開數(shù)據(jù)，但根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)機(jī)構(gòu)的預(yù)測，2024年，新生兒出生人數(shù)或?qū)⒉蛔?00萬，另外，人口老齡化也在不斷加劇，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年，我國60歲及以上人口約為2.97億，占總?cè)丝诒戎?1.1%；65歲及以上人口約為2.17億，占總?cè)丝诒戎?5.4%。

生育率的下降，使得未來新增購房人口數(shù)量不斷減少，許多城市的幼兒園招生人數(shù)開始出現(xiàn)下滑，這就是人口增長放緩在教育領(lǐng)域的縮影，樓市也是一樣，生育率的下降，也預(yù)示著未來購房主力軍的萎縮，比如一些二、三線城市，原本可以依靠周邊縣城和農(nóng)村人口的流入來支撐樓市，但隨著人口出生率的持續(xù)下滑，本地的購房需求明顯后勁不足。

城市化發(fā)展進(jìn)程放緩：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截止到2024年，我國的城市化率已經(jīng)達(dá)到了66.16%。要知道，發(fā)達(dá)國家的城市化率大約在70%左右，也就是說，我們距離發(fā)達(dá)國家的城市化率僅有3.84%，城市化發(fā)展進(jìn)程放緩不可避免，其中，最明顯的變化就是涌入城市的人口減少，人少了，住房需求自然也就少了。

國家宏觀調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力：現(xiàn)在來看，“房住不炒”的觀念已經(jīng)深入人心，這對遏制投機(jī)性炒房非常重要，另外，限購、限貸、限售等一系列政策也會根據(jù)市場變化而變化，房價(jià)上漲的時(shí)候會收緊，房價(jià)下行的時(shí)候會放松，簡單來說，國家宏觀政策的調(diào)控，目的就是為了穩(wěn)定房價(jià)，比如這幾年的樓市調(diào)整，國家的宏觀政策調(diào)控就起到了關(guān)鍵性作用，否則，房價(jià)的大起大落必然會反噬經(jīng)濟(jì)和金融。

保障性住房的大力建設(shè)：保障性住房的大力建設(shè)，為中低收入群體提供了更多的住房選擇，但也在一定程度上分流了商品房的市場需求，保障性住房租金低，售價(jià)低，可以滿足不少剛需家庭的居住需求，而且保障性住房的社會屬性與商品房相差無幾，比如教育、落戶、醫(yī)療等，更重要的是，保障性住房的大力建設(shè)，會對商品房的市場價(jià)格起到一定的壓制作用，也就是說，保障性住房越多，商品房的價(jià)格就會越低，越趨同于保障性住房的價(jià)格，上漲的可能性幾乎為零。

樓市走完2024年，不少城市的房價(jià)都出現(xiàn)了松動，即便是被視為房價(jià)堅(jiān)不可摧的一線城市，比如北京、上海、深圳等，房價(jià)也開始回調(diào)，特別是一些老舊小區(qū)，跌幅更為明顯，即便是新建商品房，價(jià)格漲幅也遠(yuǎn)低于過去。要知道，這還是在樓市利好政策頻出的前提下，比如首付比例的降低、房貸利率的下調(diào)、公積金貸款額度的提升、契稅和增值稅的減免、限購的取消等等，盡管如此，樓市銷售速度依然放緩，買房的人越來越少，房子越來越不好賣。

樓市的這種變化，很多人都沒想到，本以為這次樓市調(diào)整會和往常一樣，只是短期的樓市波動而已，但沒想到是大勢所趨，在這樣的樓市背景下，有一種預(yù)感越來越強(qiáng)烈，簡單來說，就是沒有什么市場是永遠(yuǎn)只漲不跌的，房地產(chǎn)行業(yè)也不能脫離經(jīng)濟(jì)規(guī)律和社會現(xiàn)實(shí)而獨(dú)自繁榮。長遠(yuǎn)來看，這是一個(gè)健康的調(diào)整過程，它能讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸到居住屬性的本質(zhì)，有利于房地產(chǎn)的軟著陸。

綜上所述，樓市走完2024年，變化或許在意料之外，但在行業(yè)的發(fā)展歷程中，似乎又在情理之中，行業(yè)在變化，我們的看法也要跟著變，對于普通購房者來說，不再盲目跟風(fēng)買房是重點(diǎn)，而應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際居住需求和經(jīng)濟(jì)能力來選擇合適的住房，要明白，閉眼買房就可以賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了！對此，你怎么看？