上海土地公開拍賣市場(chǎng)上半年共進(jìn)行5次集中拍賣，共成交19幅地塊，攬金609.90億元。其中僅3幅地塊底價(jià)成交，其余均溢價(jià)成交，并且有1幅地塊溢價(jià)率達(dá)到41.68%，創(chuàng)近兩年土地溢價(jià)率新高。此外，協(xié)議出讓市場(chǎng)看點(diǎn)頗多，靜安寺商圈地塊樓板價(jià)突破16萬元/平方米，暫時(shí)成為樓板價(jià)地王。徐匯東安三幅地塊協(xié)議出讓，總價(jià)達(dá)到523億，成為總價(jià)地王。

Point 1

優(yōu)質(zhì)地塊多 溢價(jià)率不斷走高

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土地也是調(diào)控市場(chǎng)的手段

自去年以來市場(chǎng)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)土地多，同時(shí)給開發(fā)商留出一定利潤(rùn)空間，使得房企愿意拿地投資。上半年繼續(xù)保持這一勢(shì)頭，政府拿出不少壓箱底的好地塊。比如虹口、楊浦、浦東新楊思、靜安大寧地塊等等，誠(chéng)意相當(dāng)高。畢竟當(dāng)下的市場(chǎng)需求以中高端改善為主，去化壓力相對(duì)小，房企拿地的風(fēng)險(xiǎn)低。這也導(dǎo)致上半年高溢價(jià)率地塊多。

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供地貼合市場(chǎng)需求

此外，從投放來看，郊區(qū)投放數(shù)量相對(duì)不多，即便是投放郊區(qū)地塊，也是在郊區(qū)的熱門板塊或區(qū)域，不會(huì)給房企帶來太多壓力。相比之下外環(huán)外去化有壓力，但也不絕對(duì)，奉賢新城、寶山南大、曹路、唐鎮(zhèn)等等有賣得不錯(cuò)的網(wǎng)紅盤，所以供地上也會(huì)貼合市場(chǎng)需求，有一定導(dǎo)向。一些去化壓力比較大的地方，比如臨港等，就沒有新的供應(yīng)。

表1：溢價(jià)率前5名的地塊

數(shù)據(jù)來源：上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理

Point 2

多批次 控總價(jià)

土地投放密度高，5個(gè)批次，幾乎每月一拍。19幅地塊，平均下來一批次4、5塊土地。體現(xiàn)出政府對(duì)企業(yè)的友好姿態(tài)。上海土拍是全國(guó)房企扎堆的地方，但是近兩年“地主家余糧不多”，資金也遇到一些壓力。更何況上海土拍要求必須是全部自有資金，外加保證金，拍一次土地的費(fèi)用會(huì)被暫時(shí)凍結(jié)不少。房企為增加拿地概率，參加多幅地塊競(jìng)爭(zhēng)，資金壓力會(huì)比較大。采用小批量多批次的方法可以讓更多企業(yè)參與，維系市場(chǎng)熱度。

此外，上海土地價(jià)格不便宜，為降低房企開發(fā)壓力，控制土地體量和總價(jià)。市中心除了虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊總價(jià)達(dá)到89.64億，楊浦區(qū)N090602單元L4-02地塊42.41億算高總價(jià)外，虹口區(qū)C080101單元hk196-08地塊、hk196-06地塊，楊浦區(qū)C090101單元01C5-02地塊，以及大寧地塊總價(jià)都是二、三十億級(jí)別。給了中小房企參與的機(jī)會(huì)，也給拿地的企業(yè)降低開發(fā)資金壓力。

Point 3

拿地格局固化 強(qiáng)者恒強(qiáng)

從拿地的企業(yè)來看，國(guó)央企繼續(xù)是拿地主流。比如第二批，第四批和第五批集中土拍贏家均是國(guó)央企。今年首批土拍中，出現(xiàn)外資身影，比如慶隆和金毛的聯(lián)合體拿下虹口地塊。能抱上國(guó)央企的“大腿”拿地不用愁。

當(dāng)然，都是國(guó)央企，實(shí)力還是有差別的。比如中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊多半被頭部央企拿下，遠(yuǎn)郊地塊則是二梯隊(duì)甚至三梯隊(duì)在競(jìng)爭(zhēng)：

虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊被金茂聯(lián)合體拿下，溢價(jià)率達(dá)到38.2%。

浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊被華潤(rùn)越秀聯(lián)合體拿下，溢價(jià)率33.4%。

虹口區(qū)C080101單元hk196-08地塊、hk196-06地塊被北外灘集團(tuán)拿下。

楊浦區(qū)C090101單元01C5-02地塊被保利發(fā)展拿下。

郊區(qū)地塊比如第五批的曹路地塊被聯(lián)發(fā)拿下。

寶山81.95億的巨無霸地塊被中建八局拿下。

閔行區(qū)MHP0-1005單元02-09地塊03-04地塊、16-07地塊及16-06、16-08地下空間被象嶼拿下等等。

頭部房企財(cái)大氣粗，也能借助品牌獲得更高溢價(jià)，越是中心區(qū)地塊越能標(biāo)榜企業(yè)實(shí)力。并且今年越是市中心豪宅賣了越好，強(qiáng)化頭部企業(yè)拿地的信心和決心。

今后市場(chǎng)格局或被固化，一梯隊(duì)房企在中心區(qū)占據(jù)絕對(duì)比重，今后的話語權(quán)也越來越高，二梯隊(duì)的房企想在核心區(qū)拿地將付出更高成本。二梯隊(duì)多半只能在郊區(qū)相互搏殺，以保住深耕上海的機(jī)會(huì)。

不過也能看到一些民企也有所收獲，比如大華拿到靜安大寧地塊和青浦大虹橋地塊。龍湖和建華聯(lián)合體拿下奉賢新城地塊。民營(yíng)企業(yè)是市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，有房企愿意嘗試拿地，說明上海樓市在好轉(zhuǎn)，并且長(zhǎng)期深耕上海還是能獲得穩(wěn)定的收入，只要地塊不在郊環(huán)外，去化壓力不是特別強(qiáng)，可以形成良性循環(huán)。

Point 4

記錄就是被用來刷新的

今年又是“地王年”，土地市場(chǎng)繼續(xù)保持較高熱度。并且今年舊改力度不小，中心區(qū)土地陸續(xù)騰挪出來的土地具備成為地王的潛質(zhì)。比如7月徐匯交大對(duì)面有一幅土地要出讓，從技術(shù)指標(biāo)來看，只能做一些低密度產(chǎn)品，起拍樓板價(jià)已經(jīng)超過了16萬元/平方米，已經(jīng)提前鎖定樓板價(jià)地王。

優(yōu)質(zhì)土地+房企重倉上海的意圖作用下，土地多少關(guān)系房企業(yè)績(jī)是否能持續(xù)提升。而且現(xiàn)在房?jī)r(jià)限制有所松動(dòng)，中心區(qū)上漲趨勢(shì)明顯。既強(qiáng)化樓市向好的信心也給房企留夠利潤(rùn)空間。重點(diǎn)地塊依舊會(huì)成為房企角逐的重點(diǎn)，溢價(jià)率不會(huì)低，不斷向上的走勢(shì)才是上海真正的消費(fèi)力的體現(xiàn)。