量跌價漲，十大城市賣地竟占全國一半以上

文/鄧浩志

TOP10城市土地出讓金占全國一半以上

有數據顯示，上半年TOP10城市土地出讓金占全國一半以上。2025年上半年，全國重點300城共推出2.1億平方米建筑面積的宅地，同比下降19.4%；其中成交1.7億平方米，同比下降5.5%，但這些城市共計收金8600億元，同比上漲27.5%。

土地成交“量跌價漲”，根源在于市場分化加劇。在同日召開的數據分析會上，中指研究院稱：上半年，TOP10城市宅地出讓金占全國的比重達到53%，較2024年末大幅提高19個百分點；TOP20城市宅地出讓金占全國的比重達到68%，較2024年末提高17個百分點。

土地市場分化是樓市下行期的大趨勢。中指研究院歷史數據顯示，在2020年至2024年，TOP10城市宅地出讓金占全國的比重分別為28%、32%、35%、37%和34%；TOP20城市宅地出讓金占全國的比重分別為43%、49%、52%、53%和51%。這兩組數據均僅在2024年出現小幅下滑，但在2025年上半年快速提高。

評：

1. 三四線城市土地基本賣不動了。許多城市如果不是提前協商兜底拿地，或者采用點對點土地供應，市場化成交的地塊近3年可能一塊都沒有。土地市場如此低迷，原因可能是三四線城市住房銷售下滑得比一二線城市更厲害，而且三四線城市新建住房庫存長期高企，部分城市去化周期超過100個月。三四線城市土地市場已“停擺”一段時間。
2. 一二線城市賣地金額也在減少，只不過下滑幅度遠小于三四線城市，因此在賣地減少的情況下，全國占比居然每年持續提升。至于今年上半年TOP10城市賣地面積減少，但土地出讓金增加，與各地進一步加大核心城區地塊供應有關。我已在《全國多地展開新一輪“造地王”運動》一文中作過分析，這是改善需求占主導的結果，也是地方輿論策略的一部分。

近期超10家頭部物業公司主動撤場

6月25日，中海物業向鄂州雙創之星小區發出撤場公告信，表示公司將于2025年8月31日18:00正式退出項目，結束服務。導火索是自2023年3月1日迄今，小區入住率較低，累計欠繳物業費59.59萬元，項目長期虧損，公司無力繼續墊資運營。

據不完全梳理和統計，這段時間已有包括龍湖物業、金科服務、中海物業等在內的超10家物業企業發布主動撤場公告，原因涉及開發商歷史遺留問題難以解決、物業費談不攏、收繳率低下，以及物業、業主、業委會矛盾激化等。

評：物管行業也出現分化，其中一個現象是：中高端小區業主不滿意低端物管公司粗陋的服務，要求更換；另一種是上文所說的高端物業管理公司看不上低端小區的盈利前景和業主的難纏。什么檔次的小區選擇對應什么級別的物管公司，未來這種雙向選擇的情況會越來越多。而物業服務水平也將在社區價值中占有越來越重要的份額。未來，物業價格不再只看地段和產品，必須把物管因素一并納入。