區域公司正在消亡

前不久，北京久違地土拍，昌平新城東區二期上架，拿地的是一家剛成立兩個多月的民企：

新恩祥睿澤。

當然，新恩祥睿澤只是馬甲。它背后是河北武安市明芳房地產開發有限公司。

明芳地產，是河北太行鋼鐵集團下屬的地產開發平臺。在深圳、邢臺、沙河市、曲周縣都有子公司。

他們的主陣地還是在河北邯鄲。這不是第一次來北京拿地。

2023年的北京土拍還是運氣當道。每逢土拍，提前去寺廟拜拜，開拍當天身穿紅色戰袍，手拿幸運物，越秀的大吉大利紅色紙袋風靡全場。

當然，除了玄學，也有科學參與。為了提高中獎幾率，不少央企都談好了馬甲公司。有的是地方國資國企，有的是地方民企。

當時順義新城的土拍上，45家房企集聚，明芳地產也在現場。可惜，運氣不太好，沒有中獎。

而今年，北京土拍幾乎沒有競爭對手，明芳地產拿下昌平新區地塊的同時，龍湖的龍智造就官宣將提供代建服務。

不止是北京，各地的土拍市場上，以往沒曾關注過的小型房企陸續冒頭。

南京鼓樓區的江漢東街地塊，被溫州的千億地產拿下；上海徐匯的低密地塊，被浙江民企祺祥旺宇拿下。深圳舊改的項目，被湖南的民企拿下。

市場上多了一批新的民營企業。克而瑞的統計里說，截至到7月，銷售榜top100中，有半數房企尚未有新增土儲入賬。現在還在拼命拿地的，都是央國企和區域深耕的民企。

可最近，他們又在不約而同地干一件事：

調整架構。

最先開始的是招商。

年初，招商華東區域旗下的城市公司調整合并，杭州公司更名為浙江公司，寧波公司改為事業部，并入浙江公司。這樣一來，華東區域旗下只有三大城市公司，上海、浙江和福建。

3月，蘇州和南通合并為蘇南公司。

三個月后，這場合并的范圍更大了。6月底，招商公告，取消華東、華南、華西、華北和江南五個區域公司，由總部直管城市公司，以應對市場壓力，優化管理效率。

一通操作下來，招商完成了兩級架構。

相比招商，萬科的調整要溫和一些。這是深鐵接管以來的第一次大調整：

撤銷所有區域公司，總部直管城市。

原先的城市公司改為區片總公司。

從原來的三級管控，變成了2.5級管控。目前東北片區總公司已經在變化了。

和萬科一樣，華潤總部直管的力度越來越強了。華潤大區的投資、營銷、成本、工程、財務等核心職能全部取消，同時，20大城市公司直接對接總部。

萬科曾經是行業內學習的標桿。當年，很多房企學習萬科，將北上深從區域獨立，現在，大家都又在做同樣的事情。

就連以穩出名的金地，也動手了。

從管理層到地區總，從總部到城市，精簡了不必要的部門、公司、甚至城市，只為能夠達成經營目標。

今年上半年，金地的簽約金額只有171.5億，比去年縮水了一半。歸母凈利潤虧損預計在34億到42億。而去年金地都忙著解決債務，沒有增加土儲。

翻了下今年前七個月的百強房企規模名單，門檻從去年的40多億降到了30億。榜單上也多了不少新朋友。

大家都匆匆忙忙的，只不過，新朋友忙著開疆擴土，老朋友忙著刀刃向內自救。

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