作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

市場信號調(diào)整

市場現(xiàn)在處在的調(diào)整階段，不良信號更集中了。

交易方面的信號，首先是廣州的市場。

5.6折的珠江新城奧園總部8月20日第四次法拍依舊流拍。

4個標(biāo)的起拍總價約8530萬，1.6萬/平，在珠江新城的位置可以說是非常便宜的了。曾經(jīng)的入手價是1.65億，共五層。

2024年10月一拍起拍總價約1.9億，2024年10月底二拍起拍總價約1.52億，同年11月被廣州樸厚物業(yè)有限公司以3080.23萬元拍走一部分，其余流拍。

最近，廣州新珠城的標(biāo)桿性豪宅保利心語也出了一套81平的最低價，成交總價約525萬折合單價約6.47萬/平。

2021年高峰時期同戶型中樓層成交價約1175萬，折合單價約14.47萬/平。

而4月的時候，同戶型成交總價還需要707萬，折合單價約8.72萬/平。

這才短短4個月的時間，并且廣州這段時間陸續(xù)推出了積極的公積金新政以及提振消費(fèi)專項(xiàng)行動實(shí)施方案擬全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，珠江新城的標(biāo)志性住宅就出現(xiàn)了大幅回撤。

要知道這是“寸土寸金”的珠江新城，廣州最有代表性的地段和資產(chǎn)，曾經(jīng)是房企總部爭相入駐的黃金地段，也是市場個人買家爭相熱捧的物業(yè)。

如今不是被市場直接放棄就是價格在短時間內(nèi)劇烈波動。

其次是深圳的市場。

深圳最近有一批豪宅，包括天鵝湖花園、寶能城東區(qū)、半島城邦三期、半島城邦二期、天健天驕北廬、華潤城三期基本6折起被法拍。

其中，天鵝湖花園二期D棟一單元一套292.59平戶型即將九月被法拍，起拍價格約4042萬，折合單價約13.8萬/平。

而二手市場，同戶型的房源掛售在5800萬以上。

華潤城潤府三期最近一套89平的二拍法拍房吸引了市場的關(guān)注，也即將在9月被拍。

原業(yè)主2018年以1150萬買入，一拍流拍后二拍以840萬起拍。

而今年7月華潤城3期成交一套88.04平 戶型，成交總價約1070萬，折合單價約12.15萬/平，明顯標(biāo)桿的小區(qū)是回到2018年以前的價格，如果二拍再次流拍，那么市場 對小區(qū)的估價還會進(jìn)一步下探。

這是深圳樓市的神盤，標(biāo)桿屬性在深圳本地購買力的心中擁有很強(qiáng)的共識。

并且還是深圳的黃金地段，集合眾多優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)和大企業(yè)，是資金最旺盛，最活躍的地段。

這些交易案例都是市場最敏感的溫度計。

雖然交易會受戶型，朝向，樓層，是否有其他不利因素影響，但這就是市場對黃金地段重新定價的標(biāo)志。

而好地段現(xiàn)在經(jīng)歷的周期陣痛，更痛了。

核心問題未扭轉(zhuǎn)

市場調(diào)整，不僅在核心地段的單筆買賣交易，也還可以在一眾房企的業(yè)績中窺見端倪。

尤其是一些頭部或大型房企。

房企方面，8月集中的業(yè)績披露階段，從已經(jīng)披露的公司業(yè)績來看，收入或者利潤是繼續(xù)下殺的，并且幅度并不小。

這就意味著，樓市的銷售端核心問題是還未解決的，至少成交量方面是暫時未穩(wěn)住的。

比如保利發(fā)展，作為“地產(chǎn)一哥”2025年中報顯示，上半年簽約金額為1451.71億元，同比減少16.25%。雖然保住了銷售規(guī)模行業(yè)第一的低位，但歸母凈利潤約27.1億元，同比下降63.46%，凈利潤率為2.32%，同比下降56.47%，并且過去三年資產(chǎn)減值累計超過百億。

比如綠城中國，作為行業(yè)總合同銷售規(guī)模位居第二的房企，交出的2025年半年報，半年度營收533.68億元不僅是2022年以來最差的一次，也比2024年的半年數(shù)據(jù)減少23.28%。

更重要的是，上半年的凈利潤只有2.1億元，創(chuàng)上市以來最低紀(jì)錄，相比去年同期降幅高達(dá)89.73%，與此同時2021年至今，綠城累計計提了約100億元的資產(chǎn)減值。

比如中海地產(chǎn)，上半年錄得營業(yè)收入832.19億元，同比減少4.27%；歸母凈利潤為85.99億元，同比減少16.63％。

再比如越秀地產(chǎn)，上半年增收不增利，營收475.7億元，同比上升34.6%，創(chuàng)下該公司半年度業(yè)績新高，但歸母凈利潤13.7億元，同比下降25.2%，2023年計提資產(chǎn)減值15.7億元，2024年計提資產(chǎn)減值22.7億元。

這是頭部房企上半年的表現(xiàn)。

從這些房企的財報中，可以直觀地感知到當(dāng)前房地產(chǎn)市場的冷暖變化。

如果房企銷售都未能企穩(wěn)回升，顯示的是市場整體的調(diào)整壓力巨大，政策刺激效果還未達(dá)到預(yù)期效果。

而基本上公布了業(yè)績的房企，銷售額貢獻(xiàn)主要來源于一二線城市，頭部房企的貢獻(xiàn)更依賴一線城市的市場。

比如越秀地產(chǎn)深度扎根一線城市的市場，上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額615億元，其中北京市場就貢獻(xiàn)了197.2億元，廣州、上海市場就分別貢獻(xiàn)了157.56億元、144.92億元；綠城中國一、二線銷售額貢獻(xiàn)占比達(dá)到營收的86%；中海地產(chǎn)上半年合約銷售1201億，則5個一線城市合約銷售556.4億，貢獻(xiàn)了46%的業(yè)績，其中北京市場合約銷售約304.5億元。

既然最能代表行業(yè)規(guī)模的企業(yè)，大部分業(yè)績銷售收縮，也就意味著一線城市或者高能級城市的市場在今年上半年都在進(jìn)一步探底。

所以，如果市場要談回暖或者企穩(wěn)，起碼這些頭部房企的銷售需要見好。

從企業(yè)供應(yīng)端的角度，本輪樓市要調(diào)整到什么程度才會真正止跌？

還需要商榷。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場