誰(shuí)敢想？當(dāng)下樓市還能出“刷屏爆款”？

答案是確實(shí)有！至于成色如何？還有待進(jìn)一步觀察。

近日西安樓市的焦點(diǎn)在北郊，信達(dá)鳳熙云著以約1.43萬(wàn)元 /㎡備案均價(jià)引起關(guān)注，并于8月28日正式取證。

?信達(dá)鳳熙云著售樓處

對(duì)于這么火的樓盤(pán)筆者當(dāng)然應(yīng)該去看看，從售樓現(xiàn)場(chǎng)看人流量確實(shí)很高，買(mǎi)房人多，中介更多，這也是項(xiàng)目能火的一個(gè)原因，離不開(kāi)“全城中介”的推波助瀾......

不過(guò)再好的營(yíng)銷，最終都要落在產(chǎn)品上，很多人都說(shuō)信達(dá)鳳熙云著是“撿漏”，那么我們就必須回顧一下西安樓市這些年的“漏兒”。

比如航天的山水美樹(shù)（約1.5萬(wàn)/㎡），浐灞的御錦城（約1.2萬(wàn)/㎡）、高科麓灣（約1.2萬(wàn)/㎡），港務(wù)區(qū)的華潤(rùn)未來(lái)城市（約1.2萬(wàn)元/㎡)......結(jié)合當(dāng)下二手房行情看，升值雖然很難，抗跌卻也是真的。

之所以舉這些案例，還是想讓大家看看到底什么是“漏兒”，回到信達(dá)鳳熙云著本身，到底是不是“撿漏”呢？

?信達(dá)鳳熙云著項(xiàng)目實(shí)拍

信達(dá)鳳熙云著為城北剛家寨城改項(xiàng)目用地，早在2010年就已經(jīng)啟動(dòng)，由西安景泰富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)，后來(lái)2016年又引入中核集團(tuán)投資入伙完成了一些工程進(jìn)度，不過(guò)最終也沒(méi)能堅(jiān)持下來(lái)。

自2019年因?yàn)槲慈〉妙A(yù)售證銷售被罰4萬(wàn)元之后，就再無(wú)動(dòng)靜，目前公司法人被依法滌除，股權(quán)被凍結(jié)、限制高消費(fèi)、2025年新增執(zhí)行標(biāo)的達(dá)7640余萬(wàn)元。

?剛家寨城改地塊規(guī)劃

剛家寨項(xiàng)目地塊在2024年12月再次掛拍，由陜西寶雞城投實(shí)業(yè)控股的陜西嘉瀾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘地，不過(guò)在拿地之后又經(jīng)過(guò)一番股權(quán)變更，最終在2025年7月份由中國(guó)信達(dá)接手，當(dāng)然背后還有陜西寶雞城投的身影。

信達(dá)地產(chǎn)在西安已經(jīng)不算新面孔，已經(jīng)有雁塔丁白村城改信達(dá)雁熙云著、長(zhǎng)安區(qū)溫國(guó)堡村城改信達(dá)凌璽臺(tái)、浐灞趙村城改信達(dá)辰樾府多個(gè)項(xiàng)目。

?網(wǎng)傳信達(dá)雁熙云著球場(chǎng)實(shí)景與效果圖對(duì)照

2025年上半年信達(dá)雁熙云著迎來(lái)一波交付，同樣也迎來(lái)業(yè)主一波吐槽，特別是那個(gè)“簡(jiǎn)易板”羽毛球場(chǎng)讓人記憶猶新，從業(yè)主網(wǎng)上反饋總體來(lái)看比較“粗糙”。

?信達(dá)鳳熙云著項(xiàng)目實(shí)拍

從城市大坐標(biāo)看，項(xiàng)目處于西安南北中軸線，城北市圖書(shū)館（已搬遷）、賽高國(guó)際都屬知名地標(biāo)，目前區(qū)域內(nèi)地鐵2號(hào)線、8號(hào)線雙地鐵加持，距項(xiàng)目大約在500-800米之間，很貼合上班族通勤痛點(diǎn)，區(qū)域整體成熟，還有西安市第三醫(yī)院這樣的醫(yī)療資源。

?城中村剛家寨部分待拆

當(dāng)然也有不足之處，目前剛家寨拆遷尚未全部完全，在地塊東南側(cè)仍有一小片城中村隱藏其中，不走進(jìn)去很難發(fā)現(xiàn)，這也對(duì)未來(lái)臨近樓棟的居住體驗(yàn)會(huì)帶來(lái)一定影響，畢竟大家希望的是開(kāi)窗即見(jiàn)美景，而不是滿目凌亂，未來(lái)如果啟動(dòng)拆遷、建設(shè)噪音也難以避免。

在教育資源方面，項(xiàng)目西側(cè)有經(jīng)開(kāi)第六學(xué)校，按2025年小學(xué)學(xué)區(qū)劃分范圍（未央路以東、貞觀路以西、鳳城四路以南、北二環(huán)以北）信達(dá)鳳熙云著也在該范圍之內(nèi)，并且也是未來(lái)對(duì)口初中，真正的“一站式”入學(xué)，與項(xiàng)目地塊一路之隔。

?信達(dá)鳳熙云著項(xiàng)目實(shí)拍

信達(dá)鳳熙云著（觀瀾）項(xiàng)目也具有城改用地的通病，容積率5.0，綠地率30%，數(shù)據(jù)指標(biāo)相對(duì)偏高，這也和南側(cè)已經(jīng)建好的幾棟商辦有關(guān)，但與當(dāng)下2.8、2.5容積率相比仍舊較高。

因此項(xiàng)目以30層及以上高層為主，總共規(guī)劃13棟樓，有99㎡三室、112㎡四室、126㎡四室、129㎡四室4個(gè)戶型，并不是“第四代住宅”，公攤率約24%，這個(gè)數(shù)據(jù)并不算低，特別是在“第四代住宅瘋狂贈(zèng)送面積”的當(dāng)下。

?信達(dá)鳳熙云著戶型圖

幾個(gè)戶型設(shè)計(jì)基本“放大版”和“縮小版”的區(qū)別，與此前的雁塔項(xiàng)目也有重疊，整體方正沒(méi)有什么浪費(fèi)空間存在，南北通透、全明戶型；其中112㎡能做四室很少見(jiàn)，次臥室空間有限，對(duì)于剛需實(shí)用性很強(qiáng)。

?信達(dá)鳳熙云著樣板間

項(xiàng)目的樣板間并不是實(shí)體，僅供參考；戶型展示減少了客廳臨近次臥墻體及部分廚房墻體，營(yíng)造了很強(qiáng)的空間感。

?信達(dá)鳳熙云著提示牌

但對(duì)于購(gòu)房者需要考慮如廚房、餐廳等空間的原始實(shí)際呈現(xiàn)是什么樣，后續(xù)裝修是否能復(fù)刻？還得看屆時(shí)物業(yè)裝修規(guī)定。

再一個(gè)需要注意的是北側(cè)連廊，99㎡、112㎡戶型北向的臥室的采光、視野、隱私會(huì)有一定影響。

?信達(dá)鳳熙云著項(xiàng)目實(shí)拍

就目前項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出來(lái)的狀態(tài)來(lái)講，信達(dá)鳳熙云著項(xiàng)目不講園林素質(zhì)、不講產(chǎn)品調(diào)性，以一種“簡(jiǎn)單粗暴”的方式對(duì)市場(chǎng)形成絞殺，以價(jià)格猛砸剛需頭腦。

這或許也與項(xiàng)目城改底色有關(guān)，既然產(chǎn)品力很難卷出來(lái)，那就反其道而行完全放飛。

我們前面在聊“撿漏”，從性價(jià)比來(lái)論，信達(dá)鳳熙云著還不足以是“漏兒”，預(yù)算有限、剛需群體、地緣群體選擇無(wú)可厚非，但如果想投資并不建議，在區(qū)域周邊萬(wàn)八千元的二手房很多.....希望冷靜。