作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

踩在政策期，跳水開賣了。

越賣越便宜

新房最大的阻礙腳步，有時候不是市場收緊，而是項目自帶bug。

最近，位于光明塘尾的松茂御城雅苑二期加推，874套81-135平住宅，備案均價約4.42萬/平，單價區(qū)間約3.73萬-5.1萬/平，總價區(qū)間約303萬-684萬/套。

但開盤的前奏，卻出現(xiàn)一些小插曲，市場上卻出現(xiàn)了不同的聲音。

有網友在社交平臺反饋，小區(qū)出現(xiàn)不同程度的問題——消防爆管，電梯泡水等，且項目的質量以及物業(yè)問題，一直未能解決。

而面對這些質疑的聲音，項目也進行了特別的聲明——表示網絡不實言論，建議廣大客戶及市民朋友審慎看待網絡不實言論，不信謠、不傳謠！理性分辨，切勿輕信不實言論！一切以官方相關回復為準。

但也有一種聲音，根本原因是項目降價——

若以價格作為參考，松茂御城雅一期和二期的價格確實出現(xiàn)了一定的差距——

2022年11月松茂御城雅苑279套82-89平住宅以均價約4.7萬/平，單價區(qū)間約3.96萬-5.25萬/平，總價區(qū)間約334萬-462萬/套的價格入市。

雖然一期持銷的過程也陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)過促銷打折的情況，但二期明顯更便宜了。

不僅備案均價便宜了約0.28萬/平，81平左右的戶型備案起步總價相差約31萬/套。

更重要的是，二期開盤期間折后更便宜，折后81-82平戶型總價降到280萬。

從兩次推盤的價格來看，開發(fā)商的心態(tài)出現(xiàn)很明顯的轉變。

要知道，二期體量更大，花園更大，且產品結構沒有一期復雜，且一期還未賣完，二期加推的量更大，更便宜。

如果說2022年開發(fā)商對光明市場的判斷還停留在4.5萬/平的階段，那么到了2025年對市場的預期就放到了3字頭。

再看周邊競品的價格情況，比對去年以前的競品價格，則相對便宜。

2023年12月，與松茂御城雅苑步行相距約1.5公里的潤雅苑，456套81-113平住宅，備案均價約4.45萬/平，單價區(qū)間約4.05萬-5萬/平，總價區(qū)間約337萬-667萬/套。

2024年4月，潤雅園635套83-133平住宅，備案均價約4.45萬/平，單價區(qū)間約3.96萬-5.13萬/平，總價區(qū)間約336萬-681萬/套。

以備案價格來看，松茂御城雅苑均價便宜了0.03萬/平，起步單價便宜了約0.83萬/平。

不過，對比今年的競品價格，則沒有太明顯的優(yōu)勢。

一路之隔的潤臻園今年5月—8月共推出672套89-127平住宅，備案單價區(qū)間約3.39萬—4.68萬/平，總價區(qū)間約303萬—591萬/平。

迎來政策市

無疑，松茂御城雅苑這次開盤，精準地踏中了市場的政策期，成為深圳9.05新政后首個開盤的項目。

9月5日，深圳迎來限購松綁的加碼刺激。

現(xiàn)在的政策給市場形成了一個慣性效應——市場暖三五個月，就又掉轉船頭，然后刺激政策小心翼翼地加碼，緊接著又回暖幾個月，再回調，然后又再次迎來限購松綁，如此往復幾輪，直到限購的最后底線完完全全取消。

9.06政策市場的共識是沒什么效果，但如果看政策的內容細節(jié)，就會發(fā)現(xiàn)是去年9.24政策的升級版。

去年9.29政策——

1.深圳戶籍家庭可在核心區(qū)購買2套，另外在非核心區(qū)再買一套；而深圳戶籍單身的核心區(qū)1套+非核心區(qū)1套；

2.非深戶限購1套，在核心區(qū)需要一年社保，非核心區(qū)無需社保，二胎可多買一套，二胎二套可按首套；

3.取消商品住房和商務公寓限售；

4.取消新房限價；

5.增值稅滿5年改2年；

6.首付首套15%、二套20%（二胎二套可按首套）

今年9.05政策——

1、非核心區(qū)深戶或非深戶滿1年社保的家庭不限購套數(shù)；非核心區(qū)非深戶社保不足1年的家庭限購2套（南山、福田、寶安新安街道為核心區(qū)）

2、鹽田、大鵬新區(qū)：全面取消限購，無需審核購房資格

3、成年單身人士按居民家庭政策執(zhí)行，限購套數(shù)與家庭一致

4.允許設立滿1年、累計納稅100萬元、員工10人及以上企事業(yè)單位在核心區(qū)（南山、福田、寶安新安街道）購房用于員工住房需求。非核心區(qū)無需審核購房資格

5.商業(yè)銀行發(fā)放房貸不再區(qū)分首套和二套房，統(tǒng)一按市場利率定價機制確定利率水平。

去年的9.29政策效果是非常明顯的，成交量直接從去年10月開始，連續(xù)3個月新房和二手房成交量飆升，即使政策效力到了今年的3月后，開始衰退，也能讓新房+二手房的成交量維持在6000套以上。

這是在南山、福田、羅湖以及寶安區(qū)的新安街道和西鄉(xiāng)街道沒有放開限購的情況下的表現(xiàn)。

所以，可以看到去年政策購買力引流非常明確。

不僅降低門檻，降低首付，還降低利率和稅費，剛需買賣房產平均成本下降非常明顯。

今年的新政，在去年的基礎之上，增加羅湖區(qū)及寶安西鄉(xiāng)作為非限購區(qū)域，限購區(qū)域范圍縮減，既沒有進一步對增值稅，也沒有對首付比例進行調整，僅拉齊了銀行首套和二套房貸的利率。

并且也重新強調了一遍去年5.06政策中的企事業(yè)單位購買商品住房政策，對于企業(yè)而言公司購買房產不僅能夠抵稅，還能作為資產向市場抵押融資。

羅湖從原本的核心區(qū)成了非核心區(qū)，而羅湖無論是交通、醫(yī)療、教育等配套都非常成熟，非常適合作為投資標的區(qū)域。

所以，這次的政策也同樣是意在吸引更多外地資金或企業(yè)進入深圳樓市。

預估深圳樓市的成交量會有一定的抬升作用，即使抬升的力度不及去年9.29政策，也還是會對深圳樓市形成一定的促進作用。

而非核心區(qū)不再限購套數(shù)后，諸如光明、龍崗、龍華區(qū)域，即使資金聚焦不及核心區(qū)，成交也會有一定的放量。

但同時非核心區(qū)項目，客戶群體在面對項目各項因素時，也會更挑剔，要求更高——

項目處于城市更新改造的爆發(fā)區(qū)。

2023年5月，光明鳳凰街道軌道13號線車輛段片區(qū)重點城市更新項目（二期）用地批復。共批復5個地塊，其中二類居住用地3塊，總用地面積約為8.5萬平；普通工業(yè)用地2塊，總用地面積約為4.5萬平，其中包含人才房、安居房地塊。

不僅13號線重點城市更新項目能帶來大量的住宅，即使是松茂御城一期東明道南側以及松白路東側未來也有大量的住宅存在。

其次，項目周邊基本都在規(guī)劃建設，這就意味著周邊成熟到全部兌現(xiàn)的周期并不會太短。

且長期施工建設的情況下，也會帶來一定的噪音以及粉塵的影響。

但更重要的是，項目的產品結構，導致居住氛圍不夠純粹。

項目一期回遷房+公租房+公寓+商品房的組合，其中商品房占比約31%，二期同樣也有回遷房，且一期和二期存在空中步行連接通道。

三是項目容積率為5.18，并不低，一棟E座與一棟D座最近的距離僅13.58米。

這些因素都直接決定未來業(yè)主實際居住的體驗和感受。

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作者觀點，不代表格隆匯立場