這篇文章是用視頻文案改寫的。

按照國家統計局的數據 2025年9月，濟南新房銷售價格指數對比上月，降了0.4%；對比去年9月，降了2.4%；對比去年1-9月平均，降了4.6%

那么問題來了：2025年最后的2個月，濟南房價還會繼續跌嗎？

在看文章之前，我希望大家暫時將腦海里所有關于“房地產高質量發展、樓市止跌回穩的”等利好消息屏蔽，只看事實，不談腦補。

也請大家也理解一下，現在房產博主管控嚴格，有些東西沒法說的太過直白，我也不能直接告訴您結論，我只說我看到的，不敢延伸太多。

（圖片都是近期拍的，也是告訴諸位，我這內容不是坐在辦公室瞎逼敲出來的，雖然有的號的確是這樣。）

01

首先，截止到目前，在2025年前10個月的濟南樓市屬于嚴格意義上的放養狀態。

在過去10個月里，大家耳熟能詳的濟南樓市利好，不外乎降低首付比例、提高貸款額度、發放消費券等動作。

這些動作乍一聽規模很大，實際上和給我發一張勞斯萊斯優惠券沒有區別，和釋放濟南樓市購買力簡直是毫無關系，疊加到幾百萬的房產身上，這就是妥妥的放養政策。

提到這，隔壁青島甚至上半年出臺了以舊換新的新政策（當然這和青島樓市有點關聯不多延伸了）...

5月6日，青島市住房“以舊換新”政策平臺正式上線。這一政策以“政府真金白銀補貼+國企主導收購”為核心，通過盤活存量房、釋放改善需求，嘗試構建“市場與民生”雙贏的住房新生態。政策對交易標的設定了明確門檻：擬收購的1200套以上個人二手住房，房齡要在20年以內、產權清晰、配套完善，且換房者購買的新房需滿足面積和總價“雙高于”舊房的條件。

而與真金白銀的提振政策相比，國企砸盤成為今年濟南樓市最大的新聞，這里要特別指出，這里的國企指的是各類城投城發平臺。

東城逸家徹底擊穿漢峪金谷片區的二手房/新房價格。

城投開發的濟鋼理想之城開啟9999元/平，隨后被叫停。

包括這幾天，相信大家已經刷到了歷城城發的千山云鏡1.5萬/平起的廣告（因為中介猛推）

除了讓各位省錢外，對于這些新聞我有其他理解：

像歷城城發的國企平臺低價入市無可厚非，對購房者低價購房產生了利好，但另外一面，對于其他拿地的開發商并不公平，對整個樓市難言提振。

反而加速了探底的過程。

現在大家一提到旅游路，在看到千山云境的1.5萬，加上諸多中介短視頻的嘲諷，買旅游路沿線約等于大冤種的輿論帽子是很難摘下了。

如果每個國企平臺都親自下場，親自低價入市（這類平臺成本有優勢）的話，我有理由相信下階段的濟南樓市將進入：

平臺低價入市---民企/其他國企發現打不過-放棄拿地-平臺繼續拿地-繼續低價入市的惡性循環。

哥們快沒人和你玩了....

我認為除了讓某些業主當下享受到低房價、中介賺傭金等正面作用外，這樣的動作會讓大家對房價更為驚慌、打壓同片區二手房新房。

這好游戲中的毒瘤選手，占據最多資源，但是對局勢對行業卻屬于副作用。

我雖然講的是濟南，但是大家稍微留意點新聞，像這類的行為在全國各地比比皆是。

所以這是我要說的第一點，不能唱衰，但是這些動作接起來好像也不是要漲的樣子吧？

02

除了毒瘤選手是不是跳出來跳動大眾的神經以外，新房交房等于過時已經不是太大的秘密。

過去呢二手房等于小米加步槍、新房叫做堅船利炮，雖然小米加步槍確實打不過堅船利炮，但是憑借割肉的決心，在二手房市場上尚可一戰。

但是現在最大的問題是 ：新房已經進化成擎天柱了。

別說老破小、大高層這類耳熟能詳的產品了，連兩年前的次新房都難以媲美。

改善盤必帶下沉式會所，精裝修檔次必比兩年前上一個檔次，剛需盤現在的入口界面普遍超過了70米，星空頂、水磨石、微氪會所（對比改善）快成標配了。

更讓人生氣的是，這些盤比馬路對面剛交房兩年的房子價格更低配置更高。

冒昧的問一下，二手房不降價可能嗎？

而且還有個比較大的隱憂，四代宅對剛需盤的沖擊。

中海濟鋼的盤就是一個明顯的沖擊，只是中海濟鋼的盤不知道是受到定位還是建筑標準的原因。沒能像西安剛需四代宅那樣，92平做三室兩廳雙陽臺、104平干到四室。

如果有一天真來了，剛需的盤子立馬會變天。

03

貝殼隱藏了成交價，這本質上就是一個訊號。

現在的二手房沒有什么合理價，只有成交價，很多二手房擺上去也就僅限擺上去了。

很多二手房的缺點早就擺在了臉上，恒大帝景都拉下臉了，我實在看不懂某些不良資產整天在跳什么....

現在的濟南樓市兩極分化極其嚴重，貴的盤要沖擊五萬，賤的房以后連五千都賣不上，那些高容積率、城市界面差、沒有產業，區域空心、沒有物業的房子已經到了被淘汰的邊緣。

這一點已經越來越被更多人熟知，不只是賣家、還有買家。

而每年的年底都是涼透的行情，不出意外的話，拍攝砍價的視頻會越來越多，如果你手上真的有不良資產的話，這兩個月已經是本年最后的窗口期。

有時間的話大家可以觀察濟南的微觀。

拼多多成電商主流了、老大姐開始干代駕了、上門的女外賣員越來越多了，這都是大家能看到的日常。

在說房地產這行，薪資較高峰期同樣腰斬，甚至還有倒扣工資的現象，前些年因行情好上了高杠桿的同行們都在拼了命的甩房子。

綜合以上種種，我確實找不到太多要吹濟南樓市漲的理由。

04

因為這篇文章是視頻文案改寫的，所以略顯零碎。

最后說點現階段買房的看法，僅限于真的有需求，不是來抄底的朋友。

非剛需不買房，這句話屬于正確的廢話，但是如果你非要買房，我建議你往上跳跳。

這里跳不是講預算、而是區位，尤其是對于外地的朋友來說，并分不清濟南的東南西北。

以現在二手房的慘狀，完全可以上升點區域，把過去的張馬屯、盛福、雪山，換成長嶺山、奧體、漢峪，哪怕稍微貸一點點錢。

你能收獲到品質更好、學區更優、氛圍更好、以及別人肅然起敬的目光，當然前提是你要好好淘淘二手房。

買新房的朋友，當大爺的時刻馬上到來，高傭金已經就位，變相降價還會遠嗎？

本來我想著把我的全新抖音號發上來的，后來一想還是看大家的緣分得了（說了很多公眾號不好說的，感覺開發商看了會讓我下架，不過你刷到肯定會有印象。）。

接近4分鐘的視頻，沒想到流量還行。

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