北京樓市：一份“成交名單”

我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號

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北京二手房掛牌量最近穩穩站在了14W套大關！

隨之而來是大家的擔憂，二手房庫存是越來越多了，但好房子并沒有隨之增加，可選擇面依舊窄。

房齡10年內的只有12000+套，房齡5年內的房源只有2300+套，大多數還是上了年紀的老舊小區。

我們篩查了一圈也發現，最近1年北京不少小區還都是0成交，有的甚至2年都沒成交記錄！

對于正在挑選二手房的人群來講，肯定都希望買到流動性強的房子，這樣“365天以上0成交的小區”是有一些參考性的，分享給大家，希望對正在看房或打算看房的房友有幫助。

小區還有很多，就不一一列舉了，大家可以對照這個做參考，當然我們手動統計，可能會有疏漏，還請大家諒解

下面直接說結論吧，我仔細琢磨了這些成交極少的小區，發現一些共同特點，對房子的流通性影響很大，買房時盡量注意規避：

第一：通達性差

這份名單里，房山0成交小區占比達到35%，超過三分之一的小區365天0成交！

其次是順義區，0成交小區占比23%，也不低。這個比例屬實恐怖！賣房難，賣房山房子更難！！

而石景山、西城、朝陽、海淀、昌平、通州整體表現，相對好一些。

究其原因，房山和順義的通勤還是太差了，在近郊五區中，房山和順義是已開通地鐵線路最少的區域，房山2條（含燕房線）、而順義只有1條，軌道交通弱，導致買房的基本都是本地客戶，受眾面狹窄。

第二：小區周邊有不利因素

名單里有不少小區，因為周邊環境問題，一年多都沒成交。比如朝陽首都機場旁邊的南平東里、燕翔東里，還有大興機場附近的榆垡新城嘉園、育新花園。

這些小區所在板塊本身熱度就不高，再加上緊鄰機場，常年被噪音吵著，就算價格再便宜，大多數人也不愿意買。

除此之外，小區周邊有墓地、殯儀館、鐵道、醫院、高速路、垃圾站、化工廠、污水處理廠的，也得重點避開。雖然價格可能很誘人，但這些不利因素會實實在在拉低流通性，買了很可能砸手里。

第三：小區自身品質差

現在新房產品越做越好，年輕人對居住品質要求也高了，北京不少老房子慢慢就沒人愿意接盤了。比如清河加氣混凝土廠宿舍、東單蘇州胡同，燈市口東廠胡同、以及一些90年代的紅磚樓，主要還是房齡太老、品質太差，沒有獨立的衛生間，冬天也沒有暖氣，租也租不上價格，這類小區以后的出路大概率是原拆原建，現在買了，想再賣出去基本沒指望。

第四：總價與板塊錯配

簡單說就是：別在剛需、剛改板塊里買高端“CEO盤”，也別在豪宅板塊里碰剛需小房子，這倆情況都容易砸手里。

舉個例子：昌平小沙河的中海瓦爾登別墅。單說房子本身，其實沒太大毛病，但板塊定位尷尬！小沙河這邊大多是海淀外溢的剛需客戶，極少買得起別墅；而真正有能力買別墅的客戶，更傾向中央別墅區、西山別墅區這種傳統豪宅區，環境和圈層都更匹配。所以這小區的房子，就卡在中間，流通性很弱。

另外，公寓類房子也跟大家強調過很多次了！最大的問題就是居住環境亂，落戶上學、貸款都有限制，不管是自住還是投資，都別輕易碰，真的不受待見。

365天以上0成交，中介看見這些小區都繞道走，因為不好賣所以很少會給客戶推薦，這就很容易陷入了沒有成交的惡性循環。

跟大家說這些，不是想嚇唬大伙兒，而是真心提醒：房子沒了流通性，太可怕了！行情好的時候，或許還能蒙混賣出去；可一旦行情差了，分分鐘砸在手里，想變現比登天還難！

所以買房前，一定要多問自己一句：這房子我現在買了，以后想賣的時候，好出手嗎？

要是實在拿不準，我教大家一個不容易出錯的方法：帶著“下家思維” 選房，優先選 “均好性”的片區、樓盤和戶型。

說通俗點就是：選大多數人都在買的熱門區域，在區域里挑最火的板塊，板塊里選成交量最高、最好賣的小區，最后鎖定小區里最標準、最受歡迎的戶型。

這個方法不一定適合所有人，但對于迷茫、糾結的購房者來說，絕對是個靠譜的參考。至少按這個思路選的房子，過個三五年想置換，不怕沒接盤俠，能更快脫手，不至于砸在自己手里！

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