摩根士丹利6月10日跟蹤的25城二手房數(shù)據(jù)顯示，成交增速同比從4月份的30％、5月份的26％，一路掉到6月份的9.2％，天津、長沙、成都等二線城市都已經(jīng)轉(zhuǎn)為同比下跌，預(yù)期中的小陽春好像只是曇花一現(xiàn)。

幾乎所有的中國家庭，特別是最廣大的縣城地區(qū)，房子都是名下最大的資產(chǎn)。當(dāng)房子變得不好流通，存款、首付、裝修款、孩子學(xué)位、老人養(yǎng)老的現(xiàn)金流安排，都會(huì)被房子的價(jià)值變化所牽動(dòng)。

肯出價(jià)的買家都已經(jīng)變得非常稀缺

房價(jià)指數(shù)讀的是上一筆已成交的價(jià)格，眼下還愿意簽合同的家庭剩多少，得看成交量。掛牌價(jià)被賣方咬死不松，買家索性不出價(jià)，等下一輪政策落地再回頭。賬面平均價(jià)仍能維持，愿意簽合同的家庭卻悄悄掉了一半。國家統(tǒng)計(jì)局4月70城數(shù)據(jù)里二手住宅環(huán)比上漲12城、持平4城、下降54城，北上廣深當(dāng)月都還在漲，城市分化蓋過了全國均價(jià)。3、4月那波回暖大半來自被壓了一年多的換房需求集中冒頭，攢夠首付又熬夠久的家庭一次出手以后，下一茬能不能續(xù)上得看收入預(yù)期穩(wěn)不穩(wěn)。

6月才過了十天，端午假期和去年低基數(shù)都攤在分母分子里，從30％掉到9.2％單月還說不清方向，摩根士丹利記下的成交增速三個(gè)月連續(xù)往下掉了二十多個(gè)百分點(diǎn)，回暖能否延續(xù)要看接下來兩三個(gè)月。

家庭的換房周期被一拖再拖

二手房交易多半屬于一條換房鏈。上家把舊房掛上網(wǎng)，下家得掏錢接住，鏈條任一節(jié)簽不下去，整條全停。準(zhǔn)備改善居住的家庭通常先賣舊房，款子落賬以后，新房首付、月供、裝修款的來源就跟著落地。掛牌時(shí)間從兩個(gè)月拖到半年，新房買入安排只能往后挪，賬上現(xiàn)金還得攥著應(yīng)付明年的家計(jì)。準(zhǔn)備在外地工作、換學(xué)區(qū)或者把父母接到身邊的家庭，掛牌一長，調(diào)動(dòng)、轉(zhuǎn)學(xué)、養(yǎng)老節(jié)奏跟著全部推遲。

一宗二手房成交后面拖著經(jīng)紀(jì)、裝修、家電、家具一長串訂單，成交腰斬以后，相關(guān)行業(yè)回款節(jié)奏跟著推后，從業(yè)者的招聘和門店投入都得重新算賬。

房子已經(jīng)沒辦法再繼續(xù)當(dāng)存折了

1998 年，國務(wù)院發(fā)文取消福利分房，住房從單位分配的福利變成可以買賣的商品，許多中國家庭在這個(gè)時(shí)期第一次拿到房產(chǎn)證。2008 年，四萬億信貸寬松把房價(jià)加速推高，2015 年棚改貨幣化把三、四線城市購房需求拉起來，一線城市房價(jià)在 2010 年代后期連續(xù)沖過新高。過去 28 年里，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭通過買房參與了一次資產(chǎn)升值的紅利分配。

二手房市場的功能也是在 28 年里慢慢長出來的，一戶人家用舊房貸款給孩子付學(xué)位、給老人安養(yǎng)老。北京一套老房子背后掛著的，可能是孩子留學(xué)學(xué)費(fèi)、父母手術(shù)費(fèi)，也可能是夫妻倆中年下崗后的生活費(fèi)。

2021 年三道紅線政策落地以后，房企融資被鎖住，恒大、碧桂園、萬科陸續(xù)出問題。新房銷售從 2021 年峰值開始連續(xù)下滑，到 2025 年大致縮水一半，新房滯銷倒逼二手房庫存堆積，掛牌量從 2022 年起持續(xù)增長。摩根士丹利記下的 9.2% 出現(xiàn)在過去四年新房銷售腰斬、二手房掛牌堆頂?shù)奈恢蒙稀?/p>

9.2% 不只是周期低位的故障性走弱，中國城鎮(zhèn)家庭把房子當(dāng)存折用了 28 年，存折現(xiàn)在取不動(dòng)錢，邏輯層面也在轉(zhuǎn)彎。

日本的歷史有借鑒意義嗎？

1991 年東京地價(jià)見頂以后，日本家庭花了十幾年才把房子從投資品換回耐用消費(fèi)品。“我家有幾套房”在 1995 年的日本還是一句日常炫耀，到 2005 年慢慢被“我租的那間公寓在哪一站”取代。日本全國住房空置率長期在 13% 以上，今天日本家庭把住房支出當(dāng)生活成本算，跟手機(jī)話費(fèi)、電費(fèi)一個(gè)性質(zhì)。

美國 2008 年次貸危機(jī)以后，自有住房率從歷史高點(diǎn) 69% 一路降到 63% 附近，租賃市場份額在加州、紐約穩(wěn)定在 40% 以上，月租房成為大量年輕家庭和老年家庭的常態(tài)。德國走得更遠(yuǎn)，自有率長期在 50% 以下，房子從來沒承擔(dān)過儲(chǔ)蓄和保險(xiǎn)的角色。

中國家庭的住房邏輯跟日本最像，但中國處境比日本 1991 年那時(shí)候難。日本當(dāng)年家庭社保覆蓋較好，養(yǎng)老和醫(yī)療不靠賣房湊，中國家庭過去幾十年很大一部分養(yǎng)老靠的是手上那套房子，社保和商業(yè)保險(xiǎn)體系到現(xiàn)在還沒補(bǔ)齊。日本當(dāng)年人口雖然開始老化，但節(jié)奏比中國今天慢，中國 60 歲以上人口已經(jīng)超過 3 億，房子退出“金融資產(chǎn)”角色的時(shí)間窗口比日本緊。

中國手里也有日本當(dāng)年沒有的工具。“十四五”期間累計(jì)開工保障性租賃住房 870 萬套，城中村改造列入 2026 年重點(diǎn)城市名單的有幾十個(gè)，北京鏈家“誠意賣”試點(diǎn)把傳統(tǒng)六個(gè)月以上的成交周期壓到幾天。市場和制度都在跑解法，下一個(gè)住房邏輯長什么樣還在拼裝中。

大摩報(bào)告的盲點(diǎn)在于低估了中國縣城的復(fù)雜性

大摩樣本只覆蓋 25 個(gè)一線和強(qiáng)二線城市，中國 1800 多個(gè)縣和縣級(jí)市的真實(shí)情況沒進(jìn)報(bào)告。三四線城市過去十年靠棚改貨幣化、農(nóng)村人口進(jìn)城、本地公務(wù)員和教師群體支撐了一波購房浪潮，到 2024 年前后人口回流停下來，年輕人繼續(xù)往省會(huì)和長三角珠三角走，本地房子的接手者越來越少。

縣城那一側(cè)，肯定要比報(bào)告寫的更難，一棟房子在縣城原本是身份和家底的證明，現(xiàn)在變成每年要交幾千塊物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、維修基金的負(fù)擔(dān)。在多個(gè)北方縣城，一套房產(chǎn)證拿在手里，資產(chǎn)屬性已經(jīng)接近為零，市場上甚至已經(jīng)出現(xiàn)“出錢給你幫忙過戶”的極端案例。湖南、河南、遼寧多個(gè)縣城里掛牌 500 天沒人來看的房子已經(jīng)不算個(gè)案，掛三年降價(jià)四五次仍然找不到接盤的也常見。

結(jié)語

從數(shù)據(jù)層面來講，摩根士丹利的判斷不無道理，25 城同比成交增速三個(gè)月連續(xù)下行、全國按揭和新建住宅銷售兩組指標(biāo)同步往下、一線和強(qiáng)二線城市分化加劇，任何人面對(duì)這樣的數(shù)據(jù)說“銷售走弱”都是沒問題的。

但從歷史的角度，特別是放回 28 年的縱深里看，9.2% 超出周期低位的拉鋸，中國城鎮(zhèn)家庭過去 28 年通過房子積累的財(cái)富、抵押的貸款、連接的學(xué)位和養(yǎng)老安排，正從“金融化”轉(zhuǎn)回“居住化”。也就是說，日本花了十幾年完成的邏輯切換，中國今年才剛剛開始。

如何解決二手房價(jià)值不斷下跌的問題？換學(xué)區(qū)、換城市、把父母接來同住，等不起的家庭按現(xiàn)在的價(jià)格出手比死扛著等回暖更劃算上海那位降價(jià) 17 次熬 3 年才成交的房東，把利息和持房成本搭進(jìn)去以后，虧的比及時(shí)止損更多。本地就業(yè)相對(duì)穩(wěn)定、月供壓力輕、沒有迫切現(xiàn)金需求的家庭，把房子當(dāng)家來想，掛之前先想清楚是為了換更合適的住所呢，還是為了把錢拿出來用。

未來幾年，樓市當(dāng)然可能會(huì)在政策調(diào)控下重新熱鬧起來，但這一次跟 2017 年會(huì)有顯著不同不一樣，房子更大概率上要回歸當(dāng)家用的功能了。