番禺，火了

10月28日，廣州成功出讓1宗番禺區大石街南大干線北側宅地，吸引敏捷、越秀兩家房企參與競拍。

經18輪激烈競價，地塊最終由越秀以11.94億元競得，溢價率8.2%，成交樓面價15423元/㎡，實際樓面價16911元/㎡。

這是繼10月21日“番禺二沙島”黃沙島地塊溢價17.8%拍出后，一周內再次拍出的溢價地塊。

番禺，火了。這是為何？

溢價成交印證“小而美”地塊價值

番禺區2025年土拍市場溢價成交的3宗宅地，均以“配套成熟+煙火氣濃+地鐵便捷+體量小總價低”為核心優勢。

歷史數據也佐證了其市場潛力，2024年出讓的同類型項目去化表現亮眼，如番禺廣場綠城玉海棠接近清盤、洛溪島龍湖亞倫央璟頌僅剩尾貨。

需求端持續驗證下，房企對番禺區“小而美”地塊的爭奪進入白熱化階段。

據克而瑞監測數據顯示，2025年1-9月，洛溪大石板塊商品住宅成交總量達1279套，較2024年同期實現翻倍增長，成交量攀升至近四年同期的峰值水平。

這一數據不僅印證了板塊市場需求的顯著釋放，更凸顯其作為區域熱點板塊的持續吸引力。

克而瑞數據監測顯示，龍湖亞倫央璟頌今年以來成交527套，奪得番禺區商品住宅成交排行榜第二。保利濱江和著今年以來成交50套，進入清盤狀態的龍湖御湖境今年以來成交92套。

越秀地產番禺補倉打破三年空白

2025年越秀在廣州全域布局加速，全年競得5宗涉宅地，覆蓋海珠、白云、番禺三區，總拿地金額46.2億元，總建面21.8萬㎡。

其中越秀大石地塊意義重大——繼2022年12月南村鎮興業大道南側地塊后，越秀時隔近三年再度通過公開招拍掛市場補倉番禺，戰略意圖明顯。

該地塊位于洛溪大石板塊中心位置，富石路以東，南大干線環繞，交通優勢突出。地鐵三號線大石站直線距離約400米，輕松接駁廣州全城。

周邊教育資源（李村小學、富麗中學）與商業配套（新地購物廣場、建華匯商業中心）一應俱全，生活便利性極高。

地塊北側為大石村，雖城市界面相對滯后，但隨著區域規劃推進，未來有望成為價值提升的重要支點。

利潤空間測算凸顯項目定價彈性

按建安成本8500元/㎡測算，項目售價3萬/㎡可覆蓋成本，與敏捷四季花園南向單位上半年二手房成交價一致。若實現5%-10%利潤，售價需提升至3.2萬-3.4萬/㎡。

橫向對比大石街在售新盤保利濱江和著（均價3.6萬/㎡），越秀項目以地鐵通達性及配套成熟度形成互補，保利則依托江景資源吸引改善客群，兩者市場定位清晰。

越秀大石地塊與龍湖亞倫央璟頌容積率（約2.5）相近，而且同為新規產品。龍湖亞倫央璟頌今年以來成交527套，銷量可觀。未來越秀項目入市后或將成為板塊內又一火熱項目。

克而瑞數據顯示，近十三個月地塊周邊三公里范圍內，商品住宅成交達2656套，均價47018元/㎡；二手房成交1251套，均價21277元/㎡，一二手房價差顯著，折射出強烈的置換需求。

若越秀項目能精準抓住改善型客群，將是板塊內龍湖亞倫央璟頌的下一個接棒人，有望讓番禺樓市繼續火下去。