北京朝陽(yáng)黃杉木店的紫京宸園（備案名為東晏和園），前陣子在 “銀十” 樓市里挺熱鬧 —— 開(kāi)發(fā)商說(shuō)開(kāi)盤(pán)就賣(mài)了56.5億，230套房源都賣(mài)光了！有媒體曝出，去北京市住建委官網(wǎng)一查，截至 10 月 21 日，這項(xiàng)目才網(wǎng)簽了 3 套。更有意思的是，宣傳的預(yù)售均價(jià)快 12 萬(wàn) /㎡，實(shí)際成交均價(jià)才 9 萬(wàn)多 /㎡。這數(shù)據(jù)差得也太多了，不少人都在琢磨：這到底是咋回事？

上圖為紫京宸園9月26日開(kāi)盤(pán)房源 圖源：北京住建委官網(wǎng)

56.5 億熱銷(xiāo) VS3 套網(wǎng)簽：數(shù)據(jù)差在哪？均價(jià)還差 2.5 萬(wàn) /㎡

先捋捋基本情況：9 月 26 號(hào)，紫京宸園拿到了預(yù)售證，一共 559 套房子，預(yù)售均價(jià) 11.93 萬(wàn) /㎡，總價(jià)值大概 115.55 億。開(kāi)發(fā)商中建智地說(shuō) “開(kāi)盤(pán)賣(mài)了 56.5 億”，咱們按預(yù)售均價(jià)算，要賣(mài)夠這數(shù)得差不多 473 套房子?？蓡?wèn)題是，項(xiàng)目首期就只推了 353 套，就算全賣(mài)光也不夠數(shù)?。?jù)《北京新樓市》查詢北京住建委官網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，到 10 月 21 號(hào)就 3 套，成交均價(jià) 9.37 萬(wàn) /㎡，跟宣傳的 11.96 萬(wàn) /㎡比，每平米差了2萬(wàn)5還多。

上圖推廣名紫京宸園別名為東晏和園圖源：房天下網(wǎng)

開(kāi)盤(pán)35天后簽約銷(xiāo)售97套與宣傳的230套差距大

時(shí)間到了10月31日，資本聚光燈查詢北京住建委官網(wǎng)獲悉，截止發(fā)稿前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下圖所示，紫京宸園累計(jì)簽約銷(xiāo)售97套，遠(yuǎn)不及項(xiàng)目官方中建智地宣傳的230套，具體來(lái)看，簽約銷(xiāo)售最多的為7#住宅樓25套，其它依次是13#住宅樓19套、6#住宅樓14套、12#住宅樓10套，其他樓棟均為個(gè)位數(shù)。

上圖數(shù)據(jù)來(lái)源：北京住建委官網(wǎng)

上圖為截至10月31日紫京宸園7#住宅樓銷(xiāo)售數(shù)據(jù)表 圖源：北京住建委官網(wǎng)

為啥會(huì)這樣？咱們琢磨琢磨，可能有倆原因。一是開(kāi)發(fā)商或許把 “預(yù)售證總貨值” 和 “實(shí)際賣(mài)出去的錢(qián)” 弄混了，用 “首期賣(mài)了 56.5 億” 這話讓大家覺(jué)得房子特好賣(mài)；二是網(wǎng)簽本來(lái)就有滯后性，可能有些房子只是簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，還沒(méi)來(lái)得及網(wǎng)簽，但開(kāi)發(fā)商就先喊 “賣(mài)光了”，利用咱們不知道真實(shí)情況，讓大家覺(jué)得這項(xiàng)目搶手。

再說(shuō)說(shuō)價(jià)格，按北京新樓市曝出的網(wǎng)簽的3套房子都在小區(qū)邊緣，還都打了折。給大家舉個(gè)具體例子：12 號(hào)樓 2 單元 701 室，133㎡，預(yù)售參考價(jià) 11.08 萬(wàn) /㎡，實(shí)際網(wǎng)簽才 9.37 萬(wàn) /㎡，相當(dāng)于打了 84.6 折；13 號(hào)樓 3 單元 1202 室，148㎡，預(yù)售 11.8 萬(wàn) /㎡，網(wǎng)簽也是 9.37 萬(wàn) /㎡，折扣更低，才 79.4 折；7 號(hào)樓 1 單元 802 室，131.5㎡，預(yù)售 11.5 萬(wàn) /㎡，網(wǎng)簽還是 9.37 萬(wàn) /㎡，81.5 折。

這就能看出來(lái)，開(kāi)發(fā)商是這么干的：把挨著高壓線、朝陽(yáng)北路這些不太好的戶型，大概打 78 折賣(mài)；而湖景房、大平層這些好戶型，就保持高價(jià)。這么一來(lái)，整體成交均價(jià)就被拉低了。而且有意思的是，網(wǎng)簽的 3 套都是 133 - 148㎡的小戶型，開(kāi)發(fā)商之前說(shuō)賣(mài)得好的 172 - 278㎡大戶型，在網(wǎng)簽系統(tǒng)里壓根沒(méi)影，這明顯是挑著披露數(shù)據(jù)?。?/p>

60% 購(gòu)房者超 50 歲！中老年人為啥盯著這的改善房？

咱們?cè)倏纯凑l(shuí)在買(mǎi)紫京宸園的房子。據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，50 歲以上的購(gòu)房者占了 60% 還多，這些人大多是從朝陽(yáng)、通州的老小區(qū)過(guò)來(lái)的，就是想換個(gè)好點(diǎn)的房子，改善一下居住條件。

給大家說(shuō)倆真實(shí)例子：有個(gè) 62 歲的叔叔，把自己 89㎡的兩居室賣(mài)了，花 1406 萬(wàn)買(mǎi)了套 148㎡的四居室。他說(shuō)為啥買(mǎi)？就是看重這項(xiàng)目得房率能到 95%，而且還是精裝交付，拎包就能??；還有個(gè)阿姨，是給孩子買(mǎi)房，選了 133㎡的戶型，花了 1236 萬(wàn)。她覺(jué)得，跟望京那些房齡 10 年的三居室比，紫京宸園的房子品質(zhì)更好。

這事兒也能看出來(lái)，現(xiàn)在北京樓市早不是以前那樣了，買(mǎi)房子的大多是想改善居住的。大家選房子，不再只看地段好不好、有沒(méi)有好學(xué)校，更在意戶型實(shí)不實(shí)用、小區(qū)配套全不全、得房率高不高。紫京宸園弄的宋風(fēng)園林、3000㎡的景觀水系、5700㎡的會(huì)所，正好合了中老年人對(duì) “住得舒服、有品質(zhì)” 的需求。

不過(guò)，大戶型的網(wǎng)簽情況可不太好，這跟市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和定價(jià)都有關(guān)系。跟紫京宸園同一天開(kāi)盤(pán)的璞樾項(xiàng)目，網(wǎng)簽都 23 套了，均價(jià) 9.82 萬(wàn) /㎡，還主要是 151 - 190㎡的戶型，倆項(xiàng)目均價(jià)差了 4500 元 /㎡，能看出來(lái)大家買(mǎi)大戶型時(shí)都挺謹(jǐn)慎的。另外，酒仙橋的中海萬(wàn)吉玖序（一套大概 1800 萬(wàn)）、朝陽(yáng)公園的融創(chuàng)壹號(hào)院（一套大概 1370 萬(wàn)）這些項(xiàng)目，也搶了不少想買(mǎi)大戶型的客戶。而且紫京宸園的大戶型，比如 278㎡的，一套要 3300 萬(wàn)以上，大多數(shù)想改善住房的人根本買(mǎi)不起，所以大戶型賣(mài)得慢也正常。

網(wǎng)簽系統(tǒng)成 “照妖鏡”：買(mǎi)房避坑記住 3 招，開(kāi)發(fā)商別再?；?/strong>

現(xiàn)在北京市住建委的網(wǎng)簽系統(tǒng)，就是咱們檢驗(yàn)樓盤(pán)真實(shí)銷(xiāo)售情況的 “照妖鏡”。紫京宸園這事兒，也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)不少問(wèn)題。一是數(shù)據(jù)造假，有些開(kāi)發(fā)商借著 “只認(rèn)購(gòu)沒(méi)網(wǎng)簽” 的情況，假裝房子賣(mài)得特別好；二是價(jià)格騙人，預(yù)售證上標(biāo)的均價(jià)和實(shí)際成交均價(jià)差太多；三是藏著掖著，只說(shuō)小戶型賣(mài)得好，對(duì)大戶型賣(mài)不動(dòng)的事兒絕口不提。

咱們普通人買(mǎi)房，可得學(xué)會(huì)避坑。給大家支幾招：第一，一定要查網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，登錄北京市住建委官網(wǎng)，輸上項(xiàng)目名字就能看到實(shí)時(shí)成交情況，知道這房子到底賣(mài)得咋樣；第二，對(duì)比價(jià)格，要是項(xiàng)目 “預(yù)售均價(jià)” 和 “網(wǎng)簽均價(jià)” 差太多，尤其是折扣超過(guò) 85 折，就得小心了，得弄明白為啥差這么多；第三，選戶型別貪便宜，優(yōu)先選小區(qū)中間、沒(méi)明顯毛病的房子，別選那些 “邊角料” 戶型。

說(shuō)實(shí)在的，房地產(chǎn)行業(yè)想靠營(yíng)銷(xiāo)包裝出 “房子賣(mài)爆了” 的樣子，或許能騙騙人，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊。現(xiàn)在樓市調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，大家買(mǎi)房也越來(lái)越理性，開(kāi)發(fā)商要是還想靠 “數(shù)據(jù)造假” 蒙事兒，肯定走不遠(yuǎn)。真想在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳，就得把心思放在提升房子品質(zhì)、讓價(jià)格透明、把服務(wù)做好上，靠真本事贏得大家信任。

對(duì)咱們買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不光能讓咱們知道房子賣(mài)得咋樣，還能看出開(kāi)發(fā)商靠不靠譜。買(mǎi)房是大事兒，可別被那些花里胡哨的宣傳忽悠了，得基于真實(shí)、透明的信息做決定，這樣才能更好地保護(hù)自己的權(quán)益。

（內(nèi)容參考《北京新樓市》及公開(kāi)新聞報(bào)道。本文數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)、項(xiàng)目預(yù)售證、開(kāi)發(fā)商公開(kāi)宣傳資料，數(shù)據(jù)截至2025年10月31日）