西安住宅市場的產品迭代，從去年開始其實速度就超快，先是形態轉變四代宅出現，再是露臺尺度和數量變化，而伴隨著拼贈送、拼露臺的市場現狀，不少房企結合政策與環境也開啟了面積段的下探。

而最近，從西安住宅市場的在售和待售項目中，能發現產品設計又開啟了新「副本」。

主力面積沒變

依舊140-150㎡

從之前的幾次產品的轉變中，可以發現基本都是面積上的變化，如最初以144㎡劃分剛需和普通購房者后，不少房企卡著144㎡來做項目，一時間143㎡的戶型成為各家的“基礎款”，就連后來四代宅的開始出現，主力也是圍繞144㎡上下進行的產品形態轉變。

當時我們（公眾號：四海為家）也通過稿件對這一現象進行了分析，而隨著契稅新政的影響，房企們又開始貼著政策以140㎡為界狂卷139㎡的產品，今年我們（公眾號：四海為家）的稿件中也提到了這一現象：！

同時，結合四代宅的高贈送特點，產品的主力面積也開始有所變化。數據是相對明顯的表現，能看到今年供應的新房中，1-10月房源的主力面積段雖然還是140-150㎡，但占比已經從年初的23.4%降到17.28%，而120-130㎡的房源占比已經從第五位直接沖到第二位，目前占比在16.5%。

同時也需要注意的是，下半年開始不少新項目亮相推出了100㎡左右的小戶型四代宅，例如熱銷的綠汀芳菲、白樺林·書香等。這些戶型有些＜100㎡且價格友好，再加上空間的高利用讓實際得房率更高。

這樣高性價比的產品再加上空間實得率的增高，也影響了市場占比，因此能看到100-110㎡的戶型占比從12.46%增長到14.02%。

而對比現階段各區域的100㎡戶型占比來講，除了航天因為供應少且都是120㎡以上戶型以及曲江新區整體戶型面積在200㎡外，其余多區域100㎡左右戶型占比平均在35%左右。

從這些數據的變化中，能看到雖然主力戶型依舊穩定，但占比也在逐漸減少，并且現階段在整體市場大環境的影響下，購房者更加謹慎，大面積的產品總價門檻稍高就要思考很久。

而小戶型的低總價門檻再加上室內得房率的升高，讓原本的100㎡拓展出實際120㎡甚至更大的實用空間，預算減少空間變大，自然也吸引了更多置業目光。

戶型設計大變樣

這2點成未來競爭主力

這樣的住宅趨勢之下，市場上的戶型2大變化則需要保持重點關注，一方面這些創新的設計對生活舒適度有了進一步的提升，另一方面更迭代的產品設計在當下的市場更有長遠價值，相較于老規劃來講更容易跑贏周期。

第一個變化，就是小戶型的內卷加劇。內卷加劇主要體現在兩方面，數量增多和得房率更高。

結合年初的新盤推售數據，再來看下半年的新盤，能明顯看到小面積增多，尤其是最近大家關注度較高的綠汀芳菲、保億潤園等，都用小面積的大空間給市場驚喜。

而約105㎡的戶型，打造的儲物間確實驚喜，雖然空間不算太大，但打造成800庫或者是小家政間也足夠。再加上這個戶型百平米真四房的設計，空間利用度增高的不止一點點，目前實體樣板間已經開放，實際感受你能發現項目更多細節上對舒適度的升級。

丨星匯云瀾約105㎡樣板間實景圖

除了剛剛銷售的項目外，新盤和金茂貝好家丨幸福曉棠目前也開放了實景示范區并開放了樣板間，雖然這幾個新盤也有大面積的產品規劃，不過100㎡左右的產品規劃也是吸引力滿滿。

由于港務板塊目前新盤限制120㎡以下戶型造露臺，所以望雲建面約109㎡并未規劃露臺，但實際得房率依舊接近100%，同時采光也超棒，目前實體樓樣板間也已經開放，感興趣的朋友們也可以前往實地了解。

丨西安望雲建面約109㎡戶型圖

再來看從拿地就一直熱度不減的金茂貝好家丨幸福曉棠，此前98㎡的戶型圖一出也是震驚全場。

丨金茂貝好家丨幸福曉棠98㎡戶型圖

一方面在于這個項目可以實現站在露臺看幸福林帶美景，另一方面是設計端，在100㎡以下用到270°全景艙端廳設計、約5.5米巨幕落地窗等設計，在舒適度增加的同時，搭配超高戶內贈送面積，性價比也是絕絕子了。

對于這個項目感興趣的小伙伴，近期就可以實地了解起來啦，當然如果最近因為天氣不好懶得出門，關注四海為家視頻號、抖音號以及公眾號，馬上陸續也會有更多實拍等信息呈現出來。

如果說第一個變化是讓更多剛需“占便宜”，那么第二個變化的出現則是讓首改和高改購房的生活舒適度再升級。

第二個變化，戶型內卷立體化，挑空產品出現。而很有意思的是200㎡的大面積主要以客廳挑空為主，讓舒適度和享受度更進一步，而130㎡左右的中等戶型則重點挑空在臥室空間，增強這類客群關注的實用性。

先來說臥室空間挑空的產品，第一個出現的是在灃東新城的秦風雅頌，今年5月我們（視頻號：四海為家001）中，就對這個項目價值點以及室內挑空的設計進行了介紹。

而保億潤園建面約139㎡預計也將用室內挑空煥新區域的人居體驗。雖然目前戶型圖尚未官方亮相，但從網傳圖來看，也是在一間臥室上做到了挑空設計，如果加上樓板，可以在原有的4室空間內拓展出另一個臥室，功能性和多樣性都更強。

當然提到室內挑空，不得不提中鐵云岫曲江，作為主城第一個釋放出室內挑空設計的新項目，用6.6米的挑空設計塑造新的居住體驗，也成為區域內又一次產品升級的開始。而招商西安灣作為浐灞黃金三公里的標桿級產品，也是打出了室內挑空，讓舒適度進一步增加。

雖然目前室內挑空的位置按照不同面積有不同的設計，但可以肯定這些挑空的設計在舒適度、品質感和多樣性等方面都在不斷提升。

能發現，現階段的市場已經開始逐漸拋棄表面的建面數字，而是用自己的產品創新力不斷增加戶內居住舒適度。增加臥室空間、增加多功能空間以及拉伸公共區域的進深面寬等等，不斷針對不同需求做出適合他們的品質改善。

所以對于購房者來講，接下來買房，相同面積相似預算下，外部資源+品牌實力+社區會所物業等是考察的第一步，第二部則要比比誰的戶型讓你得到更多，讓你既定環境下改善度更強！