樓市要出政策了？該出了。

小作文透露：多部門(mén)正考慮推出新的房地產(chǎn)刺激計(jì)劃，以扭轉(zhuǎn)疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三板斧：買(mǎi)新房貼息、減個(gè)稅、降契稅。

目的是激活存量，吸引一直不愿進(jìn)入市場(chǎng)的購(gòu)房者回歸。

消息一出引發(fā)騷動(dòng)，房地產(chǎn)板塊拉升沖高。

鑒于以往小作文的預(yù)見(jiàn)性，市場(chǎng)還是有點(diǎn)期待的。

以往年底都是政策空窗期，為何今年反常？

去年924大轉(zhuǎn)向，12月效力減小，3月苗頭向下，5月博弈但未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，9月全面下跌。

其實(shí)今年并未啟動(dòng)全國(guó)層面的大政策，也錯(cuò)過(guò)了9月的救市時(shí)間點(diǎn)。

導(dǎo)致9、10月連續(xù)兩個(gè)月二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下探，而且是70城的全部下跌。

現(xiàn)在房地產(chǎn)非常艱難，依靠市場(chǎng)調(diào)整非常痛苦。

銀行都下場(chǎng)賣(mài)房，各類法拍房激增，失業(yè)人數(shù)增多，房?jī)r(jià)還在下沉……

連北京都開(kāi)始急跌，二手房累計(jì)跌去40%，由于跌幅較大，11月18日貝殼已隱藏北京二手房的成交價(jià)。

可見(jiàn)核心城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定的難度加大。

學(xué)渣學(xué)習(xí)不好也就罷了，如果學(xué)霸學(xué)習(xí)下滑，那必須得補(bǔ)課。

9月或許還看不清，但10月M1、M2、社融、信貸全面回落，新增貸款規(guī)模同比下降2800億。

不得不說(shuō)，眼下房地產(chǎn)依然是大支柱之一，土地財(cái)政暫時(shí)無(wú)法換錨。

房?jī)r(jià)加速下跌，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累作用還是存在的。

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)研究救市方案，是應(yīng)該的，也是必須的。

工具箱基本見(jiàn)底，限制政策已應(yīng)出盡出。

最后能拼刺刀的，就是降低房貸利率。

無(wú)奈今年5月LPR降10BP后，就再無(wú)動(dòng)靜。

而且地方銀行還有指導(dǎo)紅線，天津不能低于3.1%。

上面降LPR，下面漲基點(diǎn)，“救濟(jì)糧”一點(diǎn)沒(méi)流進(jìn)房地產(chǎn)。

毫不避諱的說(shuō)，當(dāng)前房貸利率嚴(yán)重偏高！并未市場(chǎng)化的適應(yīng)樓市。

房貸利率一直被歧視，從房住不炒開(kāi)始就單獨(dú)高于其他各種貸款利率。

經(jīng)營(yíng)貸已經(jīng)2.3%，房貸卻在3%以上，不合邏輯。

雖然都說(shuō)現(xiàn)在房貸利率歷史最低，但這是在通縮持續(xù)兩年且房?jī)r(jià)大跌的情況下。

3%以上已經(jīng)屬于很高的利率了。

無(wú)論從投資回報(bào)合理性、刺激買(mǎi)房需求，還是降低貸款壓力的角度來(lái)說(shuō)，房貸利率都應(yīng)該繼續(xù)下調(diào)，大幅下調(diào)。

所以現(xiàn)在傳出的房貸貼息，是能有效果的。

只要實(shí)際房貸利率低于租金回報(bào)率，就能拉動(dòng)一波資金進(jìn)場(chǎng)。

天津很多老破小的租金回報(bào)率能到3%，這就算不錯(cuò)了，但也僅與房貸利率持平，還無(wú)法撬動(dòng)增量。

如果貼息1%，相當(dāng)于房貸利率為2.1%，增量需求就會(huì)開(kāi)閘。

巨量貨幣都在M2中，躍躍欲試，量在價(jià)先。

為什么沒(méi)直接說(shuō)利率打折或繼續(xù)降利率，而是“貼息”？

應(yīng)該主要針對(duì)首套房，有額度上限，有時(shí)間限制，就像買(mǎi)車(chē)國(guó)補(bǔ)一樣。

長(zhǎng)春2023年推出過(guò)貼息，貼息3年且上限1萬(wàn)/每年。

畢竟是由地方財(cái)政來(lái)補(bǔ)貼，有預(yù)算約束。

所以，貼息不是重點(diǎn)，重點(diǎn)在于力度。

有城市開(kāi)始行動(dòng)了，佛山率先亮出組合拳，推出12條救市新政。

包括：回收存量土地，調(diào)節(jié)供求關(guān)系；建項(xiàng)目允許緩建一年以內(nèi)；降低多套住房家庭購(gòu)房契稅；變相提高新出讓土地容積率……

直擊供需失衡、買(mǎi)房成本高的癥結(jié)。

風(fēng)向已有所轉(zhuǎn)變，上面對(duì)樓市的觀察期有望結(jié)束。

考慮到年底和明年一季度的經(jīng)濟(jì)，政策或許要進(jìn)入新一輪的發(fā)力階段。

該出政策了！已是民意。