11月26日，香港大埔宏福苑發生了五級特大火災，這也是中國香港火災中的最高級別。

火災現場觸目驚心，高層樓宇火光沖天，燃燒物不時從高空墜落，濃煙籠罩著整個社區。

香港消防處公布數據顯示：截至11月27日22時，香港新界大埔火災已造成75人遇難，另有76人受傷。

宏福苑于1983年落成，至今已42年樓齡，由8棟高層住宅樓組成，總共約2000套單位，每套建筑面積在45㎡上下，是香港新界大埔區重要的公屋/置業屋苑之一。

據香港政府統計處提供的2021年人口普查數據顯示：當時宏福苑人口總數為4643人，其中約36.6%為65歲以上的老人。

據報道，火災發生時，該住宅樓正在進行外墻翻新工程。

施工用的竹制腳手架與防護網均為易燃材料，竹制腳手架與樓宇外墻間隙僅有半米。

也就是說，建筑外墻與臨時搭建的竹制腳手架之間形成了約半米寬的窄縫，疊加防護網四周合圍，形成了一個半封閉的豎井結構，內部冷熱空氣在密度差作用下形成強對流。

一旦發生火災，明火在強風助力下不僅很容易沿著外墻向周圍擴散，高溫煙氣還會沿著臨時形成的豎井結構迅速蔓延至高樓層，這就是我們這兩天在報道中常常聽到的“煙囪效應”。

根據香港警方調查進展，發現建筑物外墻有保護網、防水帆布、塑料布，疑未符合防火標準。

另一方面，宏福苑已有42年樓齡，消防栓、煙霧報警器等設備老化問題，進一步加劇了火災發生初期的應對難度。

2024年7月，宏福苑啟動大維修，2025年9月，維修工程承辦商曾向小區匯報工程進度稱：預計到2026年3-6月，分期完成8棟樓外墻工程的拆網拆棚工作。

寫到這里的時候，我突然停下了筆，反復看著上面這幾十個字，心中滿是惋惜。

目前，由于事件涉及重大公眾利益，香港廉政公署已于11月27日成立專案小組，就大埔宏福苑大維修工程可能涉及貪污展開全面調查。

事實上，香港過去已經發生了數起類似火災事故——

今年10月18日發生于中環華懋大廈的建筑火災事故，同樣是大廈后巷棚架起火，火勢受風力影響急速蔓延，導致建筑全面燃燒； 2024年4月10日，佐敦道華豐大廈發生三級火警事故，期間火警警報系統、消防栓、消防軟管卷盤及滅火筒等設備均失效，最終導致5人死亡、41人受傷，其中10人傷勢嚴重； 1996年11月20日，九龍彌敦道嘉利大廈，因2樓電梯大堂焊接工程產生的火星引燃電梯槽內易燃雜物形成煙囪效應，導致高熱氣體蔓延發生五級大火，造成41死80傷…

以上這些火災事故有個共同特征：麻痹疏忽點燃火災隱患，建筑老化放大災難后果。

翻看了諸多資料之后，筆者發現另外一個值得警惕的現象——

目前全香港有數百幢類似宏福苑的老舊住宅樓，已陸續進入大規模維修期。

立即收緊棚架及施工防火標準，建立工程期間應急疏散機制，正在成為最務實，也是最迫在眉睫的問題。

發生在香港大埔的這場火災，讓我們不禁陷入了深深的沉思——

首先，我們不得不重新審視存量時代下，老舊房屋的系統性維護問題。

更具體講，是樓宇老化與維護成本之間的艱難博弈。

過去幾十年間，香港房地產市場始終圍繞著“地段稀缺性”與“資金高杠桿”兩條線展開。

但是，大埔宏福苑這場火災，徹底暴露了我們在存量時代不得不面對的實際課題：

如何科學應對建筑老化與推動系統性維護，這關乎到民生底線問題。

像這次發生火災的宏福苑，樓齡已達42年，全香港類似樓齡的住宅樓數以萬計，且已陸續進入“大維修期”。

這些建筑不僅面臨結構老化，還普遍存在消防設施老化、電路管網老化以及逃生通道設計落后等問題。

通常而言，樓齡越長，樓宇公共部位老化越快，維修基金的動用概率就越高。

高昂的維護成本與一定的僥幸心理，很容易導致關鍵消防系統，譬如消防栓、噴淋裝置等因老化或缺乏維護，而難以在火災來臨時有效啟動，從而釀成悲劇。

城市老舊樓宇的建筑全生命周期安全管理問題理應被提上日程——

如何建立更透明高效的維修基金管理和使用機制，確保真正用在“刀刃”上？

如何通過制度引導甚至強制措施，優先保障消防系統的及時更新？

不光是中國香港，所有城市都應將這一問題重視起來。

第二，這場大火折射出城市建筑施工中的成本與安全的博弈問題。

不少讀者都注意到竹制腳手架的問題，的確，香港時至今日都仍未擺脫廉價竹棚的路徑依賴。

相較于金屬腳手架，竹制腳手架具有成本低廉、搭建靈活、保存成本低等優勢，尤其在香港潮濕的氣候條件下，也更加耐腐蝕。

但它的缺點也非常明顯，竹材本身易燃，在干燥天氣和風力作用下，極易成為火災導火索。

竹節在燃燒時，不僅會迅速蔓延，還會釋放有毒氣體，給火情控制與被困人員健康帶來隱患。

對于業主、物業管理公司乃至整個社會而言——

在樓宇維修和建筑翻新的決策中，是繼續因循守舊、優先考慮短期成本，還是將長期的安全價值置于首位？

我想，這個答案是不言自明的。

尤其像中國香港乃至其它一些建筑密集的城市，都不應該為了片面節約成本而忽視安全標準，安全標準必須與時俱進，且涉及到民生問題必須從嚴執行、從嚴監管。

一旦釀成不可挽回的損失，最終會付出更高的經濟與社會代價。

令人欣慰的是，對于竹棚架安全隱患問題，發展局已與業界會面，商討如何推進以金屬棚架取代竹棚架的路線圖。

最后，持續推動城市更新，仍有巨大的現實意義。

這場火災以一種慘烈的方式警示我們：

城市更新絕不僅僅是提升顏值的面子工程，其實用價值更在于系統性重塑城市建筑安全與長期價值。

毫無疑問，中國香港早已步入房地產開發與城市化的存量階段，當前全國諸多城市也正陸續步入這一階段。

科學推動城市更新，不僅充當著這一時期資產價值的壓艙石，更有助于構筑社區韌性以及培育存量時代下的全新發展動能。

老舊建筑不僅隱藏著結構、消防等系統性風險，更在市場上形成現實的風險折價。

而持續的城市更新、系統性的改造與升級，能在很大程度上對沖這份折價，重估并筑牢資產的長期價值基石。

現代城市更新也是對社區韌性的全面升級，譬如說推廣阻燃建材、升級特殊通道、增設智能系統等…每個環節都十分關鍵。

以上，必將轉化為居民實實在在的安全感與歸屬感，形成更高維度、更長周期的居住價值。

當然，在與時俱進的城市更新過程中，還會催生了另一個龐大的新興市場——

檢測評估、規劃設計、新材料研發、智慧消防設備、專業工程施工等等…

不僅能拉動相關產業鏈發展，創造經濟增長點，還可倒逼建筑業從粗放走向精細、從低端邁向高附加值的產業升級。

對于我們普通人來講，有兩件事我們是可以現在、馬上就考慮去做的。

一方面，必須提高消防安全意識，識別我們身邊的安全隱患。

以下這些細節務必格外注意：

確保樓道、樓梯口等公共區域無雜物堆積，一旦發生火災，這些公共區域恰恰救市重要的逃生通道，不能為了一時方便，埋下安全隱患。

絕不在樓道、室內或從窗口私拉電線為電動車充電，自律與自我監督，不能放任電動車進出電梯，這個問題同樣沒有任何僥幸的余地；

對于樓齡較老的住宅，應格外注意家中電路老化的問題，避免超負荷使用插線板，定期檢查家電線路是否存在破損，及時更換老舊電器。

廚房是家庭生活中使用明火最頻繁的區域，必須嚴守廚房用火不離人的底線，像食用油、毛巾、洗碗布等易燃物，必須遠離灶具。

除此之外，居民住戶有必要清晰掌握至少兩條不同方向的消防逃生路線，并教會家中老人、小孩非常時刻的逃生技巧，這一點同樣十分關鍵。

另一方面，就社區而言，有必要“舉一反三”加強基層管理，防患于未然。

在面對火災時，社區管理與鄰里守望是非常重要的一道防線。

無論是基層管理組織還是居民個人，都應主動關注所在樓宇的消防設施是否完備、安全通道是否通暢，如果發現問題，必須及時向物業反映，并督促整改。

對于住宅小區內的老人、兒童以及殘障人士，同樣應該格外給予照顧，平時多一聲問候，遇險情時多一次敲門，是對他們最為實際的保護。

當然，如果社區或物業阻止消防演練，可積極參與，一次逃生演練或一次滅火器實際操作，比看十遍視頻都管用，與此同時，這也是與鄰居及有緣力量建立聯絡的寶貴機會。

發生在香港大埔宏福苑的火災告訴我們：災難面前，沒有旁觀者。

我們期待老舊房屋維護工作更上一層樓，我們希望工程監管能夠更加嚴格，我們也要給城市更新更多的時間…

但從現在開始，清理一次樓道雜物、檢查一次家中電器、進行一次家人普及消防安全與逃生知識、參與一次消防逃生演練…

這些看似細小的行動若匯聚起來，就能成為守護我們、守護家人最堅實的力量。