湖北
現在是冬日暖陽，未來幾天是降雨降溫。
今年武漢的冬天，比往年來得晚一周，而武漢豪宅的“冬天”提前了。
11月，武漢豪宅成交602套。
環比下滑18%。
這一數據比武漢新房成交數據更真實。
同期，武漢新房成交10753套。
連續5個月上漲，連續2個月破1萬套。
孰真孰假，冷暖自知。
01
6萬多的天地，我們高攀不起。
3萬多的天地，是不是很有性價比？
最近，武漢天地最后一期住宅熱銷。
它一側臨近輕軌，周邊也不是一線江景。
100套房子，想要一口氣賣完，是很難的事情。
和它備案價同檔的項目，紛紛降價到2.6-2.7萬，依然賣不好。
天地的作用是，在艱難的行情里，給武漢樓市樹立信心。
它的定價，一步到位，不留折扣。沒有像一些項目“高拿低賣”，高價拿備案價，再超低價賣房，制造優惠的感覺。
曾有豪宅同行嘲笑天地，現在還用“老板”牌廚房電器。天地說，經濟實用是王道。更何況是“老板”的頂級產品。
天地一出，也有兩個副作用：
二七濱江北部項目、二八濱江項目，定價要改；
武昌濱江的“七小龍”項目，也要調價，不敢貿然開盤。
02
11月，武漢在售豪宅項目44個。
其中，7個項目單月銷售1套，4個2套，5個3套，3個4套。
也就是說，大約一半在售項目，單月成交低于5套。
一個月賣不掉5套房，這就是武漢豪宅的真相。
有同行說，現在的二七濱江，非常低迷。
每個月所有項目加起來賣不到10套。
真的是這樣嗎？
盤點11月武漢豪宅數據時，
二七濱江標桿項目的數據，依然搶眼：
綠城武漢黃浦灣，11月成交5套。
今年11個月，月均5套。它是武漢頂豪的銷量標尺。
新希望D10，11月成交31套。
它是二七濱江在售老盤的銷冠。
冷熱不均，分化看板塊與項目。
武漢豪宅市場的冷，在于在售項目銷量“腰斬”。
武昌濱江某項目銷量從10月39套，11月降到10套。
武昌核心某老牌項目，從25套降到11套。
它們已經很努力，只是市場真的不好。
03
現在開盤，在武漢發開盤海報，也是一門學問。
如果發開盤日光、熱銷多少億，同行會質疑。
下一個月的真實網簽備案量，就會啪啪打臉。
統計武漢豪宅11月銷量時，發現10月發海報的有幾家，網簽量就是一個笑話。
這里不點名了。
還發現，一些曾經備案3萬+的項目，多在2.6萬以內賣房；備案2.6萬左右的項目，實際2萬左右售價。
這些項目，已被踢出豪宅榜單。
［后記］
為什么上海的豪宅很熱，武漢卻熱不起來？
武漢還是二線城市，很窮的二線，庫存量很大的二線。
舉一個例子：這一輪樓市里，武漢內環房價雖有下滑，但相對較堅挺。三環外房價，直接從2萬跌到1萬。
為什么會這樣？因為房產的價值，在市場里被重新估價。房價體系被重新改寫，曾經的光谷、車谷的獨立房價系統，變成了三環外的房價系統。
此時的武漢三環外，更像是武漢這座城，而武漢的內環，則是武漢的“四大一線城市”。
此時在武漢買房，能買二環改善的，想辦法買內環豪宅；能買內環普豪的，想辦法一次到位內環資源頂豪。用更少的成本，搶更好的資源，等更好的未來。在5年前，3萬多能買到天地的房子，是不可想象的事情。
這種開發商的困境，恰好是買房人的機遇。
只看你有沒有膽量，再賭一把！
文｜楊光華（地產寫字人）
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