作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

靠著豪宅，樓市也有了一點(diǎn)討論熱度。

有的以?xún)r(jià)格，刷新豪宅朋友圈，有的以設(shè)計(jì)，要驚艷豪宅的朋友圈，還有的要以服務(wù)獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。

總的來(lái)說(shuō)，豪宅之間的掰手腕，才剛剛開(kāi)始。

曾被送進(jìn)ICU的豪宅

深圳豪宅元年，各個(gè)項(xiàng)目都紛紛拿出看家本領(lǐng)。

一邊是位于深圳灣后海的深圳灣澐璽頂著均價(jià)約16.88萬(wàn)/平，刷爆了深圳人的豪宅圈，發(fā)售首日就超過(guò)100組土豪凍資500萬(wàn) 。

另一邊則是位于深圳灣東頭角片區(qū)的中信信悅灣近期帶著“既有一線海景，又有地段上大花園”的標(biāo)簽沖擊深圳頂級(jí)豪宅圈。

尤其是中信信悅灣，3年前市場(chǎng)早早就埋下了期望的種子，被稱(chēng)作“深圳灣頂豪最后的盛宴”。

當(dāng)時(shí)這么看是沒(méi)什么問(wèn)題的。

因?yàn)樯钲跒场⒑蠛＃踔辽钲谌虬鎴D，都只有中信信悅灣這一個(gè)項(xiàng)目撐得起深圳灣豪宅的光環(huán)，能讓市場(chǎng)博弈籌碼的，也就只有附近的半島五可以一較高下。

所以，市場(chǎng)給予無(wú)限的期待，甚至一度認(rèn)為是絕版天花板，還是超級(jí)一線的那種。

期待值拉滿。

但時(shí)隔三年，如今市場(chǎng)的格局全然被改寫(xiě)。

隨著時(shí)間的推移，能相互掰手腕的項(xiàng)目一個(gè)接著一個(gè)冒出來(lái)，就連深超總也不例外。

似乎，中信信悅灣已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳的盛宴時(shí)間。

除了豪宅項(xiàng)目的扎堆效應(yīng)，隨便拎出一個(gè)，都是超大戶型對(duì)手。

聯(lián)泰超總灣、后海招商璽、前海時(shí)代三期、觀潮府等等都是兩百平左右起步。

襯得豪宅200平左右的門(mén)檻戶型，都像是豪宅中的剛需戶。

更重要的是，項(xiàng)目是中信花了將近300億從佳兆業(yè)手中接手，即使順利推進(jìn)了，以中信信悅灣的建設(shè)來(lái)看，市場(chǎng)是存在一些質(zhì)疑的。

根據(jù)市場(chǎng)消息，項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)在17萬(wàn)—18萬(wàn)/平。

但規(guī)劃是否撐得起這個(gè)預(yù)期價(jià)格，是有待驗(yàn)證的。

根據(jù)中信信悅灣的規(guī)劃圖紙，一期占地面積僅約 2.82 萬(wàn)平，容積率達(dá)到了 5.46。

對(duì)比周邊同地段的豪宅，占地范圍以及容積率都稍有遜色。

如與項(xiàng)目相距約800米的恒裕濱城項(xiàng)目，占地面積約為3.58萬(wàn)平方米，容積率為3.8；與項(xiàng)目相距約1公里的卓越維港總占地面積約6.47萬(wàn)平，容積率為2.0；與項(xiàng)目相距約900米的皇庭港灣占地面積約為2.64平，容積率為2.0；與項(xiàng)目相距約520米的鴻威海怡灣占地面積約5.3萬(wàn)平方米，容積率為2.0。

同地段的深圳灣小區(qū)，容積率都非常低。

作為后起豪宅，容積率決定住宅的舒適度，密度越低，居住舒適性越強(qiáng)；密度越高，居住舒適性越低，還有更直接的影響就是樓棟之間的距離，間距不足百米。

若以圍合式布局，則會(huì)影響各個(gè)樓棟之間的采光面以及它的景觀視線。

以中信信悅灣的規(guī)劃圖紙來(lái)看，5 棟高層呈圍合式布局。

這種布局，前排景觀會(huì)十分優(yōu)越，而后排樓棟景觀則有可能會(huì)被前排遮擋。項(xiàng)目二期，即一期住宅的前方還存在一棟55層的酒店+辦公。

同段的小區(qū)，如恒裕濱城二期，樓棟布局則以一字排開(kāi)或錯(cuò)位布局。

除此以外，項(xiàng)目一層還設(shè)計(jì)了4500平首末公交站。

若以超級(jí)豪宅為定位，那么容積率和布局，是否會(huì)影響撐得起豪宅的居住體驗(yàn)感？是否撐得起市場(chǎng)的吹風(fēng)的預(yù)期價(jià)格？

這都是購(gòu)買(mǎi)豪宅群體可能會(huì)考慮的因素。

價(jià)格尺度

中信信悅灣這兩天全球宣發(fā)會(huì)也開(kāi)了近3個(gè)小時(shí)，中信城開(kāi)的高管們也全體出席，看得出開(kāi)發(fā)方對(duì)項(xiàng)目的重視程度。

雖然，中信信悅灣預(yù)期價(jià)格待揭曉，但已經(jīng)有豪宅提前探路。

參考已經(jīng)入市的新房，后海澐璽花園，約209~1150平戶型備案均價(jià)約168800元/㎡，單價(jià)區(qū)間13.99萬(wàn)—26.6萬(wàn)/平（剔除2套超千平戶型），總價(jià)區(qū)間約3063～3億7742萬(wàn)；招商璽家園約123~424平戶型備案均價(jià)約112300元/㎡，單價(jià)區(qū)間約10萬(wàn)—16.2萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約1244萬(wàn)～6904萬(wàn)。

參考周邊二手房?jī)r(jià)格，均價(jià)達(dá)14萬(wàn)—20萬(wàn)/㎡，如翡翠海岸、半島城邦三年期、恒裕濱城一期等。

可以以發(fā)現(xiàn)，吹風(fēng)的價(jià)格明顯缺乏優(yōu)勢(shì)。

但最重要的還是項(xiàng)目的品控及戶型設(shè)計(jì)。

以實(shí)地情況來(lái)看，建設(shè)進(jìn)度快的樓棟在八九層，慢的樓棟在五六層。其中1棟三單元為51層，1棟四單元層數(shù)為45層，按照這個(gè)層高進(jìn)度，其實(shí)建設(shè)不算快，還需要一定的建設(shè)時(shí)間，封頂以及交付會(huì)沒(méi)那么快。

中信城開(kāi)在深圳開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目不少，真正拿得出手的高品質(zhì)樓盤(pán)并不多，且交付后品質(zhì)如何，性?xún)r(jià)比如何，都要看最終交付。

畢竟太多項(xiàng)目，宣發(fā)是一回事，開(kāi)賣(mài)是一回事，實(shí)際交付，也是另一回事。

項(xiàng)目曾經(jīng)因權(quán)屬糾紛導(dǎo)致開(kāi)發(fā)進(jìn)度被拖累。

據(jù)了解，針對(duì)中信信悅灣項(xiàng)目，中信銀行、佳兆業(yè)與中信城開(kāi)三方以服務(wù)信托的模式進(jìn)行合作，無(wú)形中也存在一些不確定性。

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