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經常打撲克的朋友，應該都知道一種叫跑的快的玩法，通常四個人參與，游戲目標為誰先打完所有牌，就是贏家。

同樣的的打法不僅在游戲里，也在團結片區的樓市內卷里，跑得快也是這里的賣房默契。

首先搶占先機的是綠城，綠汀芳菲10月首開，一個月三開三罄，只用了短短49天，整盤去化率97%，這也是綠城在全運村后，賣的最快的小區。

（綠汀芳菲選房現場）

緊隨其后的是保億，時間晚一步，牌子弱一些，但大搞贈送，尤其是建面128㎡，贈送面積近80㎡，也是開盤就清，賣的風生水起。

跑得快的兩家，在團結片區大獲全勝，壓力給到了晚來一步的招商和龍翔！

9月底，招商在團結片區拿下約77畝住宅用地，容積率僅2.3，起名招商林嶼縵島，11月初，臨時展示區和樣板間開放，地方不大，但慕名而來的不少。

按照正常的進度，等招商開盤，最快也在一月初，在都在搶時間，跑得快的團結片區，招商反而慢了下來。

房企在團結片區搶跑，背后原因也很簡單，能買這里的本就是周邊居民，有置換意向，缺消費能力，貪贈送面積，重價格輕品質，剛需為主，數量有限。

一個很簡單的羊吃草模型，來得早的羊，最容易吃到嘴邊的草，晚來的羊，則要去更遠的草原找草吃，難度更大。

搶占時間先機的就是綠城，保億，晚來的則是招商，龍翔，這是一部明棋，大家都能看得到。

（林嶼縵島接待區現場）

因此，錯失時間，價格先機，想要彎道超車，只有再卷品質，這就來到了招商擅長的賽道，對林嶼縵島而言，讓人過目不忘的會是小區實景本身，而非單純的價格誘惑。

看清這個形勢本身，再看林嶼縵島，值不值再等一個月，答案會明晰不少。

鳳五底色

招商的拿地位置，雖說是團結片區，但更是鳳城五路，10號線帽珥冢地鐵口，向南是萬科幸福里，隔壁是華遠楓悅，紅旗鐵路公園從小區西側貫穿。

（招商拿地位置）

整個鳳五沿線， 先后也經歷了多個住宅集中供應期，比如2019年前的華遠楓悅、萬科幸福里、恒大帝景。

2019年以后，融創觀唐宸院、中南君啟、正榮紫闕臺更是名噪一時，再往后，沿線再無供應，直到今年招商拿地。

作為城北傳統的成熟住宅區，上述小區都已入住，各類社區底商齊全，生活氣息很濃，門前的永城路，景云路主干道四通八達，來往經開，浐灞，未央都很方便。

（周邊城建衛星圖）

2021年以后，配套上又增加了10號線，紅旗鐵路公園，以及正榮與中南配建的永隆路小學、未央區實驗學校。

從城建觀感和配套上來說，鳳城五路沿線屬于缺明確記憶點，但生活配套一應俱全的地方，亮點有限但短板也少。

招商在這里拿地，同樣圖的是一個穩字，這也是招商首次進未央！

根據團結片區的城市更新方案公示，未來在招商北側還有一宗住宅用地供應，東北角為公園、東側為住宅，商業，中小學混合用地，傳聞這里有團結實驗學校南校區。

（團結片區規劃用地圖）

回顧招商過去在西安的拿地履歷，整體是比較吃虧的，除高新CID的云墨、奧體的西安璽為區域核心，剩余的云蘭、天青云麓、西安序、城市主場、攬閱、梧桐書院、雍景灣、雍瀾灣等幾乎都在非核心位置。

林嶼縵島，是招商首次進未央，但也是招商近幾年拿的地里，位置，配套最均衡的，這是這塊土地的底色！

招商特色

對招商而言，最強的能力還是交付兌現和產品開發，這也是招商在西安明明地段并不占優，但業主口碑多年穩定的原因。

無論是業內還是業外，當下的西安選出三個放心買的開發商里，招商和金茂肯定能占據兩席。

（招商西安序交付實景）

截至目前，招商在西安11年，土地面積2419畝，累計22個社區，總投資約564億，已交付的小區超過20000+戶。

幾乎每一次招商在輿論里秦始皇吃花椒，嬴麻了，都是因為交付，且產品從剛需到改善到豪宅，交的都不馬虎，這在西安并不多見。

150萬入門款的招商城市主場、盛會、央畔，300萬入門款的云山間、雍瀾灣、云蘭、千萬的西安序都蓋得挺好。

（招商云山間交付實景）

也正是因為交付的這個基礎打得足夠牢固，讓招商的每一次摘地，都備受討論與關注。

招商的房子，賣的是超配產品，是極強兌現，是實景還原，是高標精裝，唯獨不是價格便宜，這種開發特點，也為如今的林嶼縵島確定了底色。

諸多賣點里，戶型上，招商算得上卷王之王，以最近火出圈的林嶼縵島建面約139㎡為例。

（建面約139㎡戶型示意）

布局上，2T2戶獨立入戶，出電梯廳右手邊，就是一個房間之外的獨立花園，門廳尺度拉爆。

入戶后，首先做到了五室三衛，分別為南向三臥室朝南，兩個同等尺度的豪華主臥套房+親子學習區，北向套房，客廳X空間(書房或茶室）。

客廳為當下流行的C型全景艙、南向，東西向，北向三面采光，露臺外掛兩側，進一步拓展客廳視野和采光。

反而是整個南向，臥室純朝南，沒有任何南向露臺，保證了南向的隱私和采光，避免同一樓層的東西向對視尷尬，在當下已有的同款面積內，這個戶型也是不輸任何一家，相當亮眼。

得益于四代住宅的贈送優勢，最終建面約139㎡拓展出約209㎡的使用面積，可謂西安139㎡的卷王之王。

一梯隊的交付能力背書，外加領先同行的戶型創新，這是林嶼縵島的特色。

價格盲猜

從11月中旬臨時樣板間開放，不到兩周時間里，吸引了周邊很多業主和同行前來學習參觀，大家的感受也相同，地段能接受，房子看上，就等價格了。

（林嶼縵島接待區現場）

首先可以確定的是，林嶼縵島大概率不是一個低價走量的流量盤，小區一月首開，精裝交付，無論從時間，還是成本上，都會是一個賣溢價的小區。

參考周邊搖號正酣綠城和保億，其中綠汀芳菲26層高層，均價16759元/㎡，18層小高均價19041元/㎡，保億潤園，26層高層，均價17280元/㎡，均為毛坯交付。

（綠汀芳菲毛坯備案價）

實際銷售時，備案價基礎上，各種優惠疊加，大概9個點折扣，換算后，團結片區均價15000+的毛坯，就是周邊人認可，且愿意參與搖號的房價，這也是招商林嶼縵島下位的價格參考。

其次，再看周邊二手房，由于房齡普遍在5-10年左右，均為普通三代高層，融創，中南，正榮時期，又是沒有陽臺，沒有贈送面積的產品，和招商新四代，產品差距很明顯，目前掛牌價僅供參考。

萬科幸福里，目前掛牌房源116套，均價14590元/㎡，可成交價格大概在12000元/㎡左右，大概相當于打八折。

（萬科幸福里二手掛牌價）

恒大帝景一期，目前掛牌房源80套，均價14026元/㎡，實際成交價格折扣與萬科類似。

中南君啟、正榮紫闕臺等房齡更新，但歷經保交付的社區，目前二手掛牌均價18000左右，實際成交價也是打八折，15000+上下。

（正榮紫闕臺二手掛牌價）

周邊二手房的價格區間，普遍在12000-15000之間，預算非常有限的剛需，要么搖號綠城，保億，要么直接周邊買二手。

對招商而言，戶型更強，產品更卷，兌現更好的優勢下，吸引的還是看重品質，改善需求，且范圍不局限于鳳城五路的整個城北人。

比如鳳城八路、五路、二路，甚至龍首村沿線的的，大明宮，大華北路沿線的改善群體。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

過往的開發履歷里，西安序、央璽、攬閱、梧桐書院也都是這樣，不靠價格誘惑，純靠品質吸引的，這一次林嶼縵島也不例外。

大膽猜測下，如果招商做精裝，是賣16000+，18000+還是20000+，你會為招商，放棄綠城，保億，等待林嶼縵島一月開盤嗎，評論區聊聊！

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作者：晴明

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