房?jī)r(jià)，何時(shí)會(huì)止跌？

樓市，何時(shí)能夠真正企穩(wěn)？

這是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)領(lǐng)域的一個(gè)重大命題！

近段時(shí)間，多家國(guó)內(nèi)外的研究機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)做出了最新預(yù)測(cè)。

有些機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2026年止跌，有些機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2027年見(jiàn)底，有些預(yù)測(cè)2028年企穩(wěn)。

觀點(diǎn)不一，頗為爭(zhēng)論。

老楊平時(shí)也在系統(tǒng)性地監(jiān)測(cè)和研究中國(guó)樓市，包括房?jī)r(jià)走勢(shì)。

預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化其實(shí)很困難，因?yàn)橛卸喾N因素在綜合影響著房?jī)r(jià)走勢(shì)。

我的觀點(diǎn)是，中國(guó)的房?jī)r(jià)將在 2027 年止跌！

以老楊監(jiān)測(cè)的全國(guó) 50 個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)為準(zhǔn)，同時(shí)也可以參考統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó) 70 個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，張嘴就來(lái)看似非常輕松，但要做出比較嚴(yán)謹(jǐn)理性的預(yù)測(cè)，還是需要下很多功夫的。

從我的視角，我是用模型進(jìn)行預(yù)測(cè)，其底層邏輯是我們構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先景氣指數(shù)，通過(guò)觀察和預(yù)測(cè)領(lǐng)先指數(shù)的變化趨勢(shì)，從而再來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的景氣度走勢(shì)。

通過(guò)圖表來(lái)比較形象化地展示一下。

這是我們?nèi)珖?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)中的兩組數(shù)據(jù)：

一組數(shù)據(jù)是領(lǐng)先景氣指數(shù)（紅線(xiàn)走勢(shì)），另一組數(shù)據(jù)我們稱(chēng)它為房地產(chǎn)當(dāng)期市場(chǎng)景氣指數(shù)，也可以籠統(tǒng)理解為房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的景氣度變化。

從過(guò)去多年的走勢(shì)來(lái)看，二者具有高度相關(guān)性，而且領(lǐng)先指數(shù)的變化會(huì)提前反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的變化。

領(lǐng)先景氣指數(shù)在 2023 年初見(jiàn)到底部之后，震蕩上行。

最新的數(shù)據(jù)在 15左右。

按照 2023 年以來(lái)的走勢(shì)，我們做線(xiàn)性推演，再來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期景氣指數(shù)的走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

關(guān)于預(yù)測(cè)結(jié)果，關(guān)注三個(gè)重要節(jié)點(diǎn)：

第一個(gè)節(jié)點(diǎn)是 2026 年 8 月份，房地產(chǎn)當(dāng)期指數(shù)上行超過(guò) - 90，樓市總體上進(jìn)入復(fù)蘇狀態(tài)，也進(jìn)入冬天的末期、春天的初期。

但此時(shí)還不能說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)止跌企穩(wěn)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還未止跌。

第二個(gè)節(jié)點(diǎn)是 2027 年四季度，房?jī)r(jià)止跌。

第三個(gè)節(jié)點(diǎn)是 2028 年 1 月份，房地產(chǎn)當(dāng)期景氣指數(shù)告別負(fù)區(qū)間，進(jìn)入正區(qū)間，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)本質(zhì)性回暖。

上述預(yù)測(cè)屬于模型預(yù)測(cè)，是比較理性的預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵指標(biāo)是領(lǐng)先指數(shù)，領(lǐng)先指數(shù)包含了經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境、房?jī)r(jià)泡沫等多個(gè)維度，相當(dāng)復(fù)雜，在此不做展開(kāi)。

除了模型預(yù)測(cè)之外，還有三個(gè)比較感性的觀點(diǎn)，來(lái)支持 2027 年房?jī)r(jià)止跌：

第一，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，過(guò)去幾十年，全球有幾十個(gè)國(guó)家出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)泡沫破裂、樓市深度調(diào)整的情況。

平均而言，房?jī)r(jià)下跌超過(guò) 30%；樓市調(diào)整時(shí)間約為6年左右。

其中以美國(guó)最為典型，還包括歐洲、東亞等很多國(guó)家。

我國(guó)樓市這次大調(diào)整從 2021 年夏天開(kāi)始，到 2027 年下半年正好滿(mǎn)6年， 屆時(shí)我國(guó)房?jī)r(jià)將到了跌無(wú)可跌的地步。

第二，當(dāng)前美國(guó)處于降息周期，根據(jù)目前美國(guó)的經(jīng)濟(jì)、通脹、就業(yè)等數(shù)據(jù)，估計(jì) 2026 年、2027 年美國(guó)會(huì)持續(xù)降息。

在美國(guó)的降息周期過(guò)程中，會(huì)為中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格（包括股市、樓市）提供比較友好的外部環(huán)境，其中也包括人民幣對(duì)美元會(huì)升值、外資配置中國(guó)資產(chǎn)的意愿上升等。

第三，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有所改善。

一方面，低息環(huán)境、貨幣寬松會(huì)持續(xù)；另一方面，股市的慢牛行情會(huì)繼續(xù)演繹，牛市的財(cái)富效應(yīng)會(huì)慢慢向房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)散。

此外，中國(guó)在關(guān)鍵的高新科技領(lǐng)域（比如芯片）會(huì)取得更多突破，從而擺脫對(duì)歐美的依賴(lài)，在 AI 等領(lǐng)域能夠取得更大成就，進(jìn)而帶動(dòng)社會(huì)生產(chǎn)力出現(xiàn)明顯提升。

總體而言，2026 年房?jī)r(jià)見(jiàn)底的概率比較小，2027 年尤其是下半年，房?jī)r(jià)止跌的概率會(huì)大幅增加。

假如到了 2027 年房?jī)r(jià)依然沒(méi)有止跌，那我認(rèn)為 2028 年必定會(huì)筑底企穩(wěn)。